Договор найма квартиры - одна из самых распространенных сделок. Потребность в жилье не уменьшается, а купить его не каждому по карману, и благодаря этому найм и продолжает пользоваться спросом. Что же надо учесть сторонам при его заключении, чтобы защитить свои права и интересы?
Нормативное регулирование
В действующем законодательстве делаются неоднократные упоминания о найме жилья. Начнем с ГК. В ст. 671 указывается на различия найма и аренды. Найм – это передача в пользование жилья гражданам для проживания, а аренда жилья – это передача объектов юридическим лицам, которые они вправе использовать исключительно для проживания людей.
Нельзя путать аренду помещений и найм жилья, каждой области общественных отношений посвящена отдельная глава кодекса. При этом образец договора найма квартиры может именоваться арендой, что не совсем корректно.
Законы устанавливают разницу в регулировании между частным или коммерческим и социальным наймом.
ЖК в большей степени регулирует порядок выдачи жилья от государства и ряд технических вопросов. Значительную роль играют подзаконные акты, принимаемые органами региональной власти, в городах федерального значения эта задача выполняется муниципалитетами.
Существенные условия договора
Так именуются пункты, без согласования которых договоренность не считается достигнутой, и даже формально подписанный документ не создает для участников каких-либо прав и обязанностей.
Законом выделяются два подобных условия:
- предмет соглашения;
- цена, о которой договорились участники.
Участники сделки вправе определить в качестве существенных условий дополнительные пункты соглашения.
Найм квартиры по договору социального найма характеризуется стандартными и открытыми требованиями. В отличие от иных собственников, ни государство, ни муниципалитет не вправе выйти за рамки предписаний.
Кто является участником сделки
Участниками сделок являются физические лица, цель которых - удовлетворить потребность в жилье. Наймодатель – это собственник квартиры или дома. Также его может предоставлять третье лицо. Владельцы жилья прибегают иногда к услугам риелторов, подыскивающих жильцов за процент от сделки. Но они не являются ее участниками. Договор найма квартиры заключается между собственником и нанимателем. Пункты, касающиеся отношений с агентом по недвижимости, могут излагаться в том же документе или фиксироваться отдельно.
В качестве собственника выступают или граждане, или организации.
Что служит объектом договора
Предмет соглашения – квартира, ее отдельная часть или комната в коммунальной квартире. Закон подчеркивает, что не может передаваться по найму помещение, не являющееся изолированным. И условия проживания в нем должны соответствовать гигиеническим и санитарным нормам. Фактически те же требования выставлены к объекту социального найма, несмотря на разницу в формулировках текстов нормативных актов.
В каком виде оформляется
Договор найма жилой квартиры может заключаться в нотариальной или в простой письменной форме.
К услугам нотариуса прибегают, если планируется длительное заселение. Считается, что документ, заверенный нотариально, более надежен. Степень защищенности участников сделки определяет не то, заключена ли она с помощью нотариуса, а то, как сформулированы права и обязанности и иные пункты соглашения.
Разница между нотариальным договором и сделкой, заключенной в простой форме, в отсутствии необходимости проверки договора на стадии государственной регистрации.
Регистрировать ее или нет, определяется сроком его действия или фактическими формулировками условий договора. С договорами, длящимися менее года, в Росреестр обращаться необязательно.
Подготовка для регистрации возникновения права
Если же по каким-то причинам стороны решились на регистрацию возникновения права аренды, им следует сделать следующие шаги:
- разработать договор, который будет соответствовать требованиям закона о регистрации прав на недвижимость (например, обязательно указание кадастрового номера и документа, послужившего основанием для регистрации права собственности на объект);
- привести договор в полное соответствие положениям иных законодательных актов, чтобы не было причин отказать в регистрации;
- представитель собственника обязан предоставить доверенность или договор с собственником, дающий право на проведение сделок с объектом недвижимости;
- копии паспортов участников;
- акт приема-передачи квартиры;
- квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.
Акт приема-передачи не составляют, делая отметку в договоре о том, что факт его подписания подтверждает передачу квартиры.
Регистраторы не вправе требовать документы и сведения, имеющиеся в распоряжении органов власти.
При выборе бланка договора найма квартиры следует проявить особенное внимание, иначе найм не пройдет регистрацию.
Надо отметить, что несоответствие договора в каких-то отдельных пунктах законодательству о регистрации не означает его недействительности. Не факт, что это даст причины считать его незаключенным.
Основные права обязанности нанимателя
Закон выделяет следующий перечень, его можно расширить. Наниматель имеет следующие обязанности:
- использовать помещение исключительно для проживания;
- обеспечивать его сохранность;
- запрещается переоборудование или реконструкция без согласования с собственником;
- без задержек оплачивать проживание;
- оплачивать жилищные и коммунальные услуги, если иное не прописано в соглашении;
- произвести текущий ремонт помещения, если иное не прописано в соглашении.
Основное право – вселение людей, постоянно проживающих с нанимателем в качестве члена его семьи, что не всегда подразумевает формальную родственную связь или брачные отношения.
Детей разрешается вселять без дополнительного разрешения собственника.
Наниматель вправе требовать выполнения собственником условий договора в случае их нарушения.
Договор найма квартиры между физическими лицами может изобиловать разными положениями в зависимости от воли сторон.
Временные жильцы
Их статус отличается ограничением максимального срока проживания – 6 месяцами. На вселение требуется согласие членов семьи. Собственник вправе отказать во вселении, если нарушается норма о минимальной общей площади для проживания на одного человека.
Ответственность за действия временных жильцов полностью ложится на нанимателя.
Права и обязанности наймодателя
По договору найма жилого помещения на собственника или его представителя возлагаются следующие обязанности:
- предоставить помещение, обозначенное в соглашении;
- предоставленное помещение должно быть свободным от третьих лиц, их вещей, а также пригодным для использования;
- обеспечить возможность получения жилищных и коммунальных услуг;
- производить капитальный ремонт, а также текущий, если это прописано в договоре.
Основное право – получение платы за найм помещения.
Длительность соглашения
На этот счет имеется несколько правил:
- если нет оговорок о времени действии договора, он считается заключенным на 5 лет, но тогда возникновение прав наймодателя обязательно регистрируется;
- действие соглашения может ограничиваться конкретными датами;
- стороны вправе установить срок действия менее 12 месяцев.
В последнем случае отменяются правила о вселении временных жильцов, не действует право преимущественного заключения договора и некоторые иные условия о длительной аренде.
Иногда продление действия договора возможно, если до оговоренной даты не заявлено возражение одной из сторон. Чтобы условие действовало, его надо прописать в договоре.
Жилье от государства или муниципалитета
Заключение договора найма квартиры в данной ситуации представляет собой передачу жилья в бессрочное пользование. Размер платы символический, вдобавок жилец будет обязан оплачивать коммунальные услуги. За счет бюджета оплачивается содержание доли в общем имуществе.
Условия сделки стандартные. Подписывается типовая форма, утвержденная на региональном или муниципальном уровне, смотря в чьем ведении объект.
Выдача жилья полагается гражданам, соответствующим определенным критериям (малоимущие, нуждающиеся в дополнительной площади, многодетные семьи, инвалиды и т. д.).
Перечень случаев, дающих право на социальное жилье, документов, которые должны подать с заявлением желающие, дан в местных нормативных актах. Обычно их положения объединяют в специальный регламент.
В нем описываются порядок действий чиновников при работе с заявлениями, основания для отказа либо приостановления работы над ними.
Орган, ответственный за принятие документов от граждан и принятие по ним решений, в случае согласия издает распоряжение, выдает на его основе ордер, на основе чего затем уже заключают договор социального найма.
Скорость приобретения жилья зависит от продвижения очереди.
Члены семьи нанимателя имеют те же права и обязанности, что и он. Кроме того, дается право просить о замене главного нанимателя другим членом семьи.
Взамен жилого помещения власти вправе предложить сертификат. Он погашается путем оплаты сделки по покупке жилого помещения или квартиры. Размер суммы определяется рыночной стоимостью объектов в регионе.
Как сформулировать положения договора
Условия договора с органами власти не подлежат изменению, а вот коммерческий найм предоставляет простор для выбора вариантов, начиная от обязанностей по ремонту и заканчивая ценой.
Предлагается немало примеров соглашений. Лучше всего взять один из образцов договора найма квартиры между физическими лицами и переработать его под собственные нужды.
Объем документа может составлять от одной страницы до десятков листов.
Лучше всего уделить внимание тем вопросам, которые наиболее волнуют и собственника, и будущего жильца. Они вправе урегулировать их, применив положения ГК и ЖК или сформулировав собственные, при условии их соответствия закону.
Пункты должны быть четкими, исчерпывающими, не допускающими неоднозначного толкования.
Примерная структура
Как выглядит договор найма квартиры? Должны быть:
- вступление;
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- условия о цене, правила ее изменения;
- условия о ремонте, оплате коммунальных услуг;
- условия о вселении третьих лиц;
- условия прекращения или продления;
- реквизиты сторон.
Стороны вправе выбрать иную систему изложения условий сделки.
