Говорить о том, что рынок недвижимости со своей терминологией изучен вдоль и поперёк, ни в коем случае нельзя: любая область человеческой жизни может удивить нас какими-то подводными камнями и тонкостями, о которых мы даже не подозревали. Порой люди, желающие совершить сделку с недвижимостью, сталкиваются с незнакомым понятием: «Тип продажи – альтернатива». Что это такое и чего ожидать от подобного объявления?
Определение и механизм сделки
Так что же это за тип продажи – «альтернатива»? Определение этого понятия кроется в ключевом слове данного словосочетания. Подобные сделки представляют собой двусторонние соглашения, когда один из участников не только продаёт свою недвижимость, но и сразу же покупает чужую. Обычно заключается такое соглашение между тремя собственниками: условно их можно назвать верхним покупателем, средним и нижним продавцом.
Из этих наименований уже понятно, что именно «средний» играет главную роль, передавая деньги, вырученные у верхнего покупателя, нижнему продавцу. Во избежание ненужных рисков на подобных операциях всегда присутствует риелтор, который делает процедуру максимально простой для всех её участников.
Иные названия и формы
Что означает тип продажи «альтернатива», люди знали и раньше. Примитивнейшей формой такой сделки является обмен: покупатель приобретает квартиру продавца, а продавец за вырученные деньги вселяется в жильё покупателя. Чаще всего обмены происходят с доплатой, обычно это связано с неравностью условий сделки. Что касается иной терминологии, в Санкт-Петербурге - городе, известном своим особенным языком, - альтернативная продажа квартиры называется «встречкой» или «встречной сделкой», так что не удивляйтесь, если в петербургском издании вам попадется подобное сочетание.
Причины выбора
Но почему некоторые люди выбирают именно этот тип продажи (альтернатива)? Что это такое, придётся в первую очередь узнать тем, кто решил продать квартиру, в которой прописаны представители социально незащищённых слоев населения: инвалиды, дети и пенсионеры.
Кроме того, к подобным сделкам прибегают в том случае, если у владельцев квартиры нет иной недвижимости, и, продавая данную, они фактически оказываются на улице. Для того чтобы исключить подобную возможность, и привлекаются риелторы, которые следят, чтобы сделка прошла с соблюдением всех формальностей законодательства.
Чистая продажа
Что такое тип продажи «альтернатива», мы разобрались. Если продали и на те же деньги купили – это альтернатива. Но встречается в объявлениях и другая приписка касательно статуса квартиры: «чистая продажа». Она же фигурирует как «свободная». Для того чтобы лучше понять, что значит свободная продажа квартиры, можно оттолкнуться от определения альтернативы: при последнем варианте люди, выселяясь из одной квартиры, сразу же въезжают в другую.
В случае же со свободной продажей продавцы уже имеют новое место жительства, так что вы никак не окажетесь врагом народа, выгнавшим семейство из родного дома. То есть если сначала купили, а потом уже продали старое жильё – то это уже чистая продажа.
Риски альтернативной продажи
Тип продажи «альтернатива» – что это такое? Выгодная партия, при которой средний убивает сразу двух зайцев, или мучение для всех сторон сделки? Порой возникают ситуации, когда средний, назначив какую-то цену за своё жилище и уже получив аванс, начав поиски новой квартиры, понимает, что занизил цену или же что на его мечту ему всё равно не хватает средств. Тогда он может запросто сорвать сделку, при этом заставляя ни в чём не повинного покупателя ждать.
Возможен также вариант, что верхний или нижний в какой-то момент откажутся от сделки, навредив при этом двум другим сторонам. Конечно, присутствие риелторов существенно снижает риск подобных исходов, но вместе с тем и они имеют место.
Сравнение альтернативы и её отсутствия
Выбирая, что лучше - альтернатива или чистая продажа, стоит обдумать все плюсы и минусы обоих вариантов. Во-первых, при свободной продаже сделка гораздо проще с юридической точки зрения: повлиять на неё может меньшее количество сторон, да и участвующих лиц меньше. Во-вторых, на альтернативную продажу влияет огромное количество внешних и внутренних факторов, что тоже усложняет сделку. Очевидно, что чистая продажа – идеальный вариант, но вместе с тем в некоторых случаях альтернатива – единственно возможный вариант.
А если обманывают?
Случается, кстати говоря, что некоторые продавцы не желают признаваться в «альтернативности» сделки, справедливо считая, что могут потерять перспективного покупателя, который может отказаться от участия в довольно длительной процедуре перерегистраций и обменов жильём. Поэтому всегда, если хотите приобрести новое жильё, уточняйте статус квартиры. Конечно, не факт, что продавец, если продажа всё же альтернативная, так сразу вам в этом признается, но попытаться всё же стоит.
Следующий шаг разведки – посещение квартиры. Вряд ли в свободном жилье кто-то будет жить, так что и это должно вас насторожить. Кстати говоря, одним из обязательных условий чистой продажи является полнейшее освобождение квартиры до момента подписания договора между сторонами, так что и это лишний раз проверьте.
Чтобы получить список людей, прописанных в данной квартире (а именно они при неправильном заключении сделки рано или поздно могут предъявить свои права на квадратные метры), посетите с продавцом Единый информационно-расчётный центр, где вам выдадут соответствующую справку (можно даже не пытаться проникнуть туда без владельца – всё равно не получится).
Ну и финальным шагом является длительность срока между устной договорённостью о продаже и непосредственным заключением сделки: на оформление всех необходимых документов может потребоваться одна-две недели, но не более; если же продавец по непонятным причинам откладывает подписание бумаг, вполне вероятно, что он занят поиском альтернативного жилья.
В заключение
Итак, что предпочтительнее - чистая продажа или тип продажи «альтернатива»? Что это такое, мы уже разобрались. Осталось обобщить вышеизложенное и выбрать лучшее. Большая часть покупателей всё же останавливается на безальтернативной сделке: она быстрее по времени, менее сложна юридически, да и гораздо менее рискованна. В случае же альтернативной продажи цепочка будет цела только в том случае, если все её звенья будут взаимосвязаны. Отказ же хотя бы одного из них принимать участие в операции, а также форс-мажорные обстоятельства, такие как смерть одного из собственников продаваемого жилья, могут не только замедлить, но и вовсе уничтожить всю сделку.
Вместе с тем порой люди вынуждены ввязываться в альтернативную продажу, не имея другого выхода. В таком случае нужно быть в разы внимательнее и лучше не экономить на риелторах, которые, пусть и получат определённый процент от суммы сделки, смогут проследить за соблюдением всех формальностей и минимизировать риски неприятных сюрпризов в виде неожиданно появляющихся неучтённых при продаже жильцов квартиры, которые могут претендовать на долю в ней. Вне зависимости от того, какой способ вы выберете, вы всё же сможете приобрести собственный уголок, который вполне может стать вашей крепостью, а это самое главное.
