Первичный рынок жилья - это... Особенности, плюсы и минусы

Первичный рынок жилья – это такие помещения, которые впервые выступают в качестве товара. Другими словами – это частные дома и квартиры, на которые еще ни разу не устанавливалось право собственности. Продавцы на первичном рынке жилья - это государство и различные строительные компании.

Основные понятия

Первичным жильем именуется жилое помещение, которое в качестве товара выставлено впервые. Первичное жилье приобретаться либо посредством участия в строительстве во время возведения дома, либо же в готовых новостройках с наличием квартир, которые в государственном реестре собственности зарегистрированы не были.

Что касается цен на квадратные метры подобного жилья, то на первых этапах строительства стоимость является минимальной и увеличивается пропорционально прогрессу возведения конкретного дома. Целесообразность приобретения недвижимости на первичном рынке зависит непосредственно от сроков строительства, последующих денежных инвестиций в благоустройство этого жилья и степени риска при участии в долевом строительстве. Проведем анализ первичного рынка жилья.

Есть ли смысл приобретать такое жилье?

В приобретении жилья первичного типа есть смысл только в том случае, если получение прописки и места проживания не являются первостепенными проблемами и могут быть отложены на определенный промежуток времени до окончания строительства дома. В противном случае, подобный вариант можно смело отбрасывать. Следует учитывать, что получив такое жилье, сразу въехать в него не получится. В квартире нужно будет проводить ремонт, причем делать это, как говорится, «с нуля».

Тем не менее, приобретение жилья на первичном рынке обладает некоторыми преимуществами: от прежних владельцев переделывать не нужно будет ничего, ввиду отсутствия проблем с ремонтом. Однако вряд ли он может перекрыть минус в форме существенных дополнительных затрат времени и денежных средств.

Риски

В целом долевое участие в строительстве является процессом, который, несмотря на все привлекательные стороны и юридическую «чистоту», сопряжен с целым рядом рисков. Основными из них являются высокая сложность прогнозирования даты окончания строительства дома, возможность банкротства застройщика, возникновение социальных и экономических изменений внутри государства.

Привлекает при этом только один момент: если строительство пройдет без проблем, можно получить дорогостоящий и юридически «чистый» объект недвижимости.

Плюсы и минусы

Вопрос первичного жилья имеет некоторые аспекты:

1. Денежный аспект. Здесь существует подтвержденная временем и практикой закономерность: чем раньше подписать договор о согласии на долевое строительство, тем более низкой будет стоимость 1 м кв. первичного жилья.
2. Сроки. Если договор был подписан в момент, когда дом находится еще на стадии котлована, сроки ввода в эксплуатацию и получения права собственности могут затянуться на довольно длительный срок (иногда до 2 лет). В этой ситуации более привлекательной выглядит жилье на вторичном рынке, поскольку в него можно въехать практически и сразу после заключения сделки.
3. Дополнительные затраты.
   
4. Квартира на первичном рынке жилья передается собственнику не только в юридическом смысле «чистой», но и буквальном. То есть отделка там будет черновая, что предполагает существенные траты на ремонт. В случае со вторичным жильем, ситуация обстоит намного проще. Но плюс первичного жилья в этом смысле заключается в возможности сделать ремонт так, как хочется именно собственнику. То есть, обустроить квартиру в соответствии с личными предпочтениями в плане стиля, цветовой гаммы, стоимости строительных материалов и их качественных характеристик. Что важнее – экономия на ремонте или первичное жилье, естественно, решать каждому конкретному покупателю самостоятельно.
5. Ипотека на первичном рынке жилья. С этим на практике часто возникают значительные сложности. Далеко не каждое финансовое учреждение станет кредитовать долевое строительство. Даже если какой-либо банк на это и согласится, то процентные ставки будут довольно высоки. Это обусловлено тем, что банки не желают брать на себя риск, поскольку в случае банкротства застройщика, они превращаются во владельцев неликвидных объектов.
6. Риск быть обманутым застройщиками высок только в том случае, если человек доверили свои средства строительной компании, имеющий низкий авторитет и плохую репутацию. Застройщик с солидным имиджем никогда не станет так рисковать. Поэтому сделки с подобными компаниями являются весьма выгодной процедурой с низкой вероятностью появления споров.

Итак, основные преимущества первичного рынка жилья - это:

• психологический комфорт собственника, обусловленный «эффектом первого хозяина»;
• юридическая «чистота»;
• возможность получения сверхрыночной прибыли до 30 %, в случае инвестирования на ранних этапах строительства.

Вторичный рынок

Не все знают, что такое первичный и вторичный рынок жилья. Разберемся. Под вторичным рынком жилья понимается жилая недвижимость, которая зарегистрирована как собственность муниципалитета или частных лиц. Продажа подобных объектов проходит от собственника, право собственности в ходе сделки переходит покупателю от продавца. Само понятие указывает на то, что вторичное жилье – это объекты, находящиеся в собственности.

Положительные и отрицательные стороны

Плюсами вторичного рынка являются:

• доступная цена;
• быстрое оформление сделки;
• развитая инфраструктура;
• дополнительные скидки.

Минусами, как правило, выступают:

• износ объекта;
• низкое качество;
• затраты на ремонт и содержание;
• возможные юридические проблемы.

Стоимость вторичных объектов зависит от:

• года постройки;
• площади и особенностей планировки;
• качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства.

Например, если владелец продает квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок, и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Первичный рынок жилья в Москве

Сегодня на рынке первичной недвижимости Москвы можно заметить беспрецедентно высокий объем предложений. Это примерно 2,2 млн м², и в сравнении с мартом прошлого года такой показатель вырос на целых 69,2 %.

Сейчас на первично рынке Москвы представлено приблизительно 35 000 квартир и апартаментов. В реализации находится 28 683 квартир, из них 53 % относится к массовому сегменту, 42 % - к бизнес-классу, и к категории элитного жилья примерно 5 % квартир в новостройках. Мы рассмотрели, что это - первичный рынок жилья.