Бесхозяйственное содержание жилья - распространенная проблема, которая осложняет жизнь миллионам россиян. Давайте разберемся, какие действия собственников жилья считаются нарушением правил, как это влияет на соседей, и какие меры предусмотрены законодательством для борьбы с бесхозяйственными жильцами.
Правовые основы прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилье
Статья 293 ГК РФ, регулирующая вопросы прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, претерпела ряд изменений. До 1 сентября 2022 года она содержала положения, позволяющие в судебном порядке изымать у собственника жилое помещение при его использовании не по назначению, систематическом нарушении прав соседей или бесхозяйственном содержании с допущением разрушения жилья. Однако сейчас эта статья утратила силу.
Вместо нее действует статья 287.7 ГК РФ, введенная Федеральным законом от 28.06.2022 No 430-ФЗ, которая расширила перечень оснований для принудительного прекращения права собственности на любые помещения, содержащиеся бесхозяйственно. Порядок изъятия жилья у собственников-нарушителей остался прежним.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда, прекращение права собственности на основании ст. 293 ГК РФ (ранее) и ст. 287.7 ГК РФ (сейчас) по сути является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение установленных пределов осуществления права собственности на жилое помещение.
То есть законодательство рассматривает лишение гражданина жилья как крайнюю санкцию за серьезные и неоднократные нарушения определенных правил его использования и содержания. Рассмотрим эти правила и основания для применения такой суровой меры более подробно.
Какие действия собственников считаются нарушением?
Согласно действующему законодательству, к бесхозяйственному содержанию помещения относят:
- Использование жилья (или нежилого помещения) не по назначению
- "Шумные соседи" - систематическое нарушение прав и интересов соседей
- Бездействие собственника, ведущее к разрушению помещения, отсутствие необходимого ухода и ремонта
Ст. 293 ГК РФ ранее напрямую упоминала жилые помещения, однако теперь под действие закона попадают и нежилые объекты недвижимости. На практике речь чаще всего идет о квартирах, комнатах в коммунальных квартирах, жилых домах и частях жилых домов.
Как именно собственники используют свое жилье не по назначению? Например:
| Размещение офисов, мастерских, складов | Промышленное производство |
| Организация азартных игр | Нелегальная сдача жилья внаем |
Систематическое нарушение прав соседей - это по сути "шумные соседи", которые регулярно мешают окружающим отдыхать и жить спокойно. Это может быть:
- Громкая музыка и крики, особенно ночью
- Неприятные запахи из квартиры
- Сломанные трубы, протекающая канализация
- Накапливание мусора в местах общего пользования
Наконец, бесхозяйственное обращение с жильем и допущение его разрушения может выражаться в следующем:
- Отсутствие ухода за помещением, текущего ремонта и уборки
- Несанкционированная перепланировка, порча жилого помещения и общего имущества дома
- Непроведение капитального ремонта при аварийном состоянии конструкций
Как видно из примеров, подобные нарушения могут существенно осложнить жизнь соседям и привести к разрушению жилого фонда. Чтобы этого избежать, законодательством предусмотрен ряд мер воздействия на нерадивых собственников.
Предупреждение и последствия для нарушителей
Ст. 293 ГК РФ и другие нормы жилищного законодательства предусматривают поэтапное применение мер воздействия к нарушителям правил проживания.
Порядок вынесения предупреждения
Прежде всего, орган местного самоуправления выносит официальное предупреждение собственнику с требованием устранить выявленные нарушения. Если нарушения привели или могут привести к разрушению помещения, то также устанавливается срок для ремонта.
Предупреждение выносится на основании жалоб от пострадавших соседей, актов проверок, решений общего собрания жильцов многоквартирного дома.
Судебное разбирательство
Если и после официального предупреждения собственник продолжает нарушать права граждан или использовать помещение не по назначению, органы власти могут подать иск в суд с требованием изъять у нарушителя жилое помещение.
Возможные решения суда
Согласно ст. 293 ГК РФ, суд по такому иску может принять решение о принудительной продаже спорного жилого помещения на публичных торгах, то есть с аукциона. Право собственности в таком случае прекращается в принудительном порядке.
Компенсация собственнику
Хотя принудительное лишение гражданина жилья является исключительной мерой, закон предусматривает определенные гарантии для такого собственника. Ему должны быть выплачены денежные средства, вырученные от продажи квартиры, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Проблемы при применении на практике
Однако юристы отмечают ряд сложностей при реализации норм о принудительном изъятии бесхозяйственно содержимого жилья. Часто этот вопрос оказывается в зоне правовой неопределенности из-за отсутствия устоявшейся судебной практики.
Как действия соседей влияют на вашу жизнь
"Соседи сверху" и другие нерадивые жильцы многоквартирного дома своим асоциальным и безответственным поведением могут серьезно осложнить вам жизнь. Давайте разберем типичные ситуации на конкретных примерах:
- Шум и неадекватное поведение по ночам. Соседи сверху нередко устраивают ночные вечеринки, громко слушают музыку или смотрят фильмы, топают или падают с кровати - и все это может происходить в будние дни после 23:00 или даже глубокой ночью. Такие "концерты" могут стать настоящей пыткой для остальных жильцов дома, лишая их полноценного отдыха.
- Неприятные запахи. Еще одна распространенная проблема от соседей сверху - неприятные запахи из их квартиры, проникающие к вам через вентиляцию или щели в перекрытиях. Это могут быть запахи еды, мусора, табачного дыма, а иногда и протечек из труб или канализации.
- Порча общего имущества. К сожалению, некоторые жильцы не только доставляют неудобства своим соседям, но и наносят ущерб общему имуществу дома. Например, поломка общих коммуникаций, засор канализации из-за мусора, протечки и затопления, разрушение конструкций здания.
- Угроза жизни и здоровью. В наиболее экстремальных случаях безалаберное поведение соседей может создавать угрозу самой жизни и здоровью окружающих. Сюда относятся пожары по причине неосторожного обращения с огнем или электроприборами, отравление угарным газом, распространение инфекций и вредных веществ.
Как решить проблему?
К сожалению, урегулировать конфликтную ситуацию с проблемными соседями бывает достаточно сложно. Давайте разберем основные варианты действий в таких случаях.
Обращение к соседям
Первым делом имеет смысл попытаться решить проблему мирным путем, обратившись напрямую к соседям-нарушителям. Возможно, они просто не осознают, что причиняют дискомфорт окружающим своими действиями.
Поговорите в корректной форме, объясните ситуацию, предложите конкретные варианты ее улучшения. Если первая беседа не помогла - можно повторить разговор в присутствии старшего по дому, председателя ЖСК или управляющей компании.
Жалобы в управляющую организацию
Если личный разговор не дал результата, следующим шагом должно стать официальное обращение в органы управления многоквартирного дома - управляющую компанию, ТСЖ, ЖСК и т.п. Необходимо написать жалобу или заявление на имя руководителя, максимально подробно изложив суть проблемы.
Администрация дома обязана зафиксировать факт обращения, рассмотреть вопрос и принять необходимые меры в рамках своих полномочий - предупреждения, штрафы, иск в суд о понуждении к ремонту и пр.
Обращение в контрольно-надзорные органы
Если управляющая организация отказывается решать проблему с нарушителями, вы можете пожаловаться в государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, полицию или прокуратуру в зависимости от характера нарушений.
Эти органы обязаны провести проверку по вашей жалобе и в случае подтверждения фактов правонарушений возбудить административные дела в отношении виновных лиц.
