Долевая собственность - сложная юридическая конструкция. Продажа доли требует особого внимания к нюансам и соблюдения всех необходимых процедур. Эта статья поможет разобраться в тонкостях сделок с долями и совершить продажу доли безопасно и с минимальными рисками.
1. Что представляет собой долевая собственность
Долевая собственность - это вид собственности, при котором имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной собственности. Каждый собственник имеет четко определенную долю в праве собственности, выраженную в виде дроби или процента.
Отличие долевой собственности от других форм в том, что здесь:
- Нет выделенных частей имущества в натуре (в отличие от раздельной собственности)
- Доли могут отчуждаться по отдельности (в отличие от совместной собственности супругов)
К преимуществам долевой собственности относят:
- Возможность привлечь дополнительные средства от сособственников на содержание и ремонт имущества
- Гибкость - можно продать свою долю, сохранив за собой право пользования имуществом
К недостаткам можно отнести:
- Необходимость согласовывать все решения по использованию имущества со всеми участниками
- Ограничения при продаже, ипотеке долей
Чаще всего в долевой собственности находится жилая недвижимость - квартиры, комнаты, жилые дома. Но также могут состоять в долевой собственности земельные участки, гаражи, дачные и садовые домики.
2. Какие сделки с долями в недвижимости носят обязательный характер
Существует ряд сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, которые обязательно должны нотариально удостоверяться. К таким сделкам относятся:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Нотариальное удостоверение в данных случаях необходимо для:
- Проверки полномочий сторон сделки на распоряжение долями
- Контроля законности условий сделки
- Фиксации факта совершения сделки и ее условий
Исключение составляют ситуации, когда все доли отчуждаются в рамках одной сделки либо ипотека оформляется всеми участниками одновременно. Тогда нотариальное удостоверение не требуется.
3. Преимущественное право покупки доли: что нужно знать
Преимущественное право покупки доли возникает в ситуации, когда один из участников долевой собственности решает продать свою долю постороннему лицу. Тогда остальные сособственники имеют право купить эту долю по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается третьему лицу.
Исключением являются случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажа доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 250 ГК РФ)
Чтобы реализовать свое преимущественное право, сособственники должны получить от продавца уведомление в письменной форме. В нем указывается:
- Цена и другие условия продажи доли
- Срок для реализации преимущественного права (1 месяц для недвижимости, 10 дней - для движимого имущества)
3. Преимущественное право покупки доли: что нужно знать
Уведомление должно быть передано или направлено продавцом каждому сособственнику. Если адрес кого-то из них неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Документами, подтверждающими исполнение преимущественного права, являются:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления
- Копия телеграммы или иного почтового уведомления с отметкой об отправке
Если в установленный срок сособственники не воспользуются своим правом, продавец может продать долю любому лицу. Исключение - когда все остальные участники долевой собственности откажутся от реализации своего преимущественного права в письменной форме.
4. Особенности продажи долей при использовании материнского капитала
Часто для покупки квартиры используются средства материнского капитала. Это приводит к возникновению долевой собственности.
В таком случае обязательным является закрепление доли за ребенком. Ее размер должен соответствовать сумме направленного маткапитала.
Для продажи такого имущества потребуется:
- Получить разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние
- Выделить доли остальным членам семьи, не являющимся собственниками
5. Кредит на покупку доли в недвижимости
Приобрести долю в праве общей собственности на жилое помещение можно с помощью ипотечного кредита. Однако здесь есть ряд ограничений и особенностей.
Объектами кредитования могут быть:
- Доля в квартире
- Комната, оформленная как доля в Петербурге
Нельзя получить кредит на долю в комнате, выделенной в натуре. Также нельзя использовать маткапитал для погашения такого кредита.
6. Пошаговая инструкция продажи доли в недвижимости
Продажу доли в праве общей собственности можно разбить на несколько этапов.
- Подготовка пакета документов на долю и объект в целом
- Оценка стоимости доли и имущества
- Направление уведомления сособственникам о намерении продать долю
Далее необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи доли в соответствии с законодательством.
6. Пошаговая инструкция продажи доли в недвижимости
- Заключение договора купли-продажи доли в присутствии нотариуса
- Подача документов на государственную регистрацию перехода права
- Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей нового собственника доли
- Передача денежных средств после регистрации сделки
Особое внимание нужно уделить этапу заключения договора с покупателем в присутствии нотариуса. Необходимо проконтролировать внесение в договор всех существенных условий.
7. Риски, возникающие при продаже доли
Хотя продажа доли предполагает обязательное нотариальное удостоверение, существует ряд рисков.
К наиболее распространенным относятся:
- Оспаривание сделки сособственниками
- Нарушение прав несовершеннолетних участников
- Мошеннические схемы
Чтобы их минимизировать, стоит тщательно подойти:
- К оформлению разрешения от органов опеки
- Проверке "чистоты" сделки
- Выбору надежного покупателя и контролю расчетов
8. Альтернативные способы прекращения долевой собственности
Помимо продажи доли, существуют и другие варианты выхода из долевой собственности:
- Раздел имущества между сособственниками
- Продажа всего объекта собственности целиком
- Дарение своей доли кому-либо из участников либо третьему лицу
9. Продажа доли через агентство недвижимости
Кроме того, сотрудничество с агентством недвижимости при продаже доли позволит:
- Получить экспертную оценку рисков сделки
- Оформить все юридические документы
- Найти оптимальную схему налогообложения
Обычно агентства предлагают два варианта сотрудничества при продаже объектов недвижимости:
- Помощь в подготовке документов за фиксированную плату
- Полное сопровождение сделки за процент от суммы
Где найти надежное агентство недвижимости для продажи доли
Чтобы сотрудничество с агентством недвижимости было максимально эффективным и безопасным, важно уделить время выбору.
Обращать внимание стоит на:
- Опыт работы с долевой собственностью
- Наличие положительных отзывов о продаже долей
- Юридическую грамотность сотрудников
10. Полезные советы покупателям и продавцам долей
Чтобы минимизировать риски при продаже доли и совершить выгодную сделку, полезно
- Заранее оценить имущество и определиться с приемлемой ценой
- Тщательно подбирать и проверять контрагента.
