Купля-продажа недвижимости в России является самой распространенной сделкой из всех существующих. Но не все знают, как осуществляется проведение соответствующих операций. Ниже мы рассмотрим все существующие нюансы и правила покупки и продажи имущества в России. Что необходимо знать собственнику и покупателю? Как вести себя в том или ином случае? Каким должно быть содержание договора о покупке? Ответы на все это и не только можно обнаружить ниже. При правильной подготовке никаких проблем с операциями не будет. Особенно если у имущества всего один владелец.
Понятие "недвижимость"
Что подразумевает купля-продажа недвижимости? Это сделка с имуществом недвижимого типа, которая позволяет передавать права собственности на объекты за определенную плату.
А что попадает под понятие недвижимости? К нему относят:
- участки земли;
- квартиры;
- комнаты;
- дачи;
- дома;
- объекты незавершенного строительства;
- нежилые помещения;
- гаражи или места под парковку ТС.
Доли в перечисленных объектах тоже считаются недвижимостью. Но их продать более проблематично, чем при реализации целого имущества.
Необходимость регистрации
Оформление купли-продажи недвижимости по закону предусматривает обязательную регистрацию соответствующего соглашения. Без этого документ не будет иметь юридическую силу.
При покупке движимого имущества (к примеру, машины) необходимости в регистрации соглашения нет. Договор о продаже просто подписывается сторонами, после чего осуществляется передача денег и собственности продавцу и покупателю соответственно.
Где проводят сделку
Регистрация купли-продажи недвижимости, как уже было сказано, является крайне важным этапом. Но где именно и как конкретно заключается соответствующий договор?
Справиться с поставленной задачей можно:
- посредством нотариуса;
- через МФЦ.
Без уполномоченных лиц заключение договора не состоится. Более того, после регистрации соглашения дополнительно придется обратиться в Росреестр или кадастровую палату для переоформления прав на имущество. Если соглашение не зарегистрировали, в процессе откажут.
Пошаговая инструкция
Как осуществляется купля-продажа недвижимости? При правильной подготовке реализация поставленной задачи не доставит никаких хлопот.
Пошагово процесс продажи имущества недвижимого типа представляется таким образом:
- Подыскать покупателей. В это время предмет продажи нужно подготовить к передаче. Например, осуществить косметический ремонт и провести генеральную уборку.
- Осуществить подготовку документов для регистрации сделки. Пакеты бумаг будут представлены ниже.
- Составить договор купли-продажи недвижимости. Это основной документ, который можно создавать самостоятельно или при помощи юристов.
- Прийти с подготовленными бумагами в МФЦ или к нотариусу. Подписать соглашение и зарегистрировать его.
- Передать деньги продавцу в установленных размерах. Покупателю при этом должны выдать расписку о получении средств.
- Составить акт приемки-передачи недвижимости.
- Уплатить пошлину за регистрацию. Лучше сделать это заранее. Иначе соглашение не зарегистрируют.
Дело сделано. Теперь новый собственник имущества может обратиться в Госреестр для переоформления прав на недвижимость. Ничего непонятного или трудного в этом нет.
Основной пакет документов
Чтобы провести куплю-продажу недвижимости, требуется правильно сформировать пакет документации. При отсутствии хотя бы одной бумаги, сделку признают недействительной.
Рассмотрим документацию при продаже квартиры. Начнем с обязательного пакета бумаг. К таковым принято относить:
- паспорта сторон;
- договор купли-продажи объекта недвижимости (в нашем случае - квартиры);
- правоустанавливающие документы на имущество;
- выписки из ЕГРН;
- справку о прописанных на территории лицах (в идеале таковых к моменту продажи быть не должно);
- выписку из лицевого счета квартиры об отсутствии задолженностей.
Как правило, этого достаточно. Но в реальной жизни приходится значительно расширять пакет бумаг. Особенно если у недвижимости несколько владельцев или долей имущества владеет ребенок.
Документы для семейных граждан
Нередко купля-продажа собственности осуществляется в браке. Если продается совместно нажитая недвижимость, придется проявить особую внимательность.
Дело все в том, что от продавца потребуют дополнительно:
- свидетельство о регистрации брака;
- брачный контракт (при наличии);
- согласие супруга на проведение сделки, заверенное нотариусом.
В идеале требуется, чтобы супруг присутствовал на регистрации договора. Этот прием поможет избежать лишних проблем.
Распоряжаться совместной собственностью без согласия мужа/жены не следует. Если супруг против продажи, даже после регистрации сделки о покупке имущества удастся аннулировать соглашение.
Дети-собственники
Сделки купли-продажи недвижимости значительно затрудняются, если хозяином доли или всего объекта являются несовершеннолетние дети. Процесс предусматривает серьезную бумажную волокиту. А покупатели в целом скептически относятся к сделкам с участием детей.
Соглашение при подобных обстоятельствах будет требовать:
- свидетельство о рождении;
- паспорт ребенка после 14 лет;
- согласие несовершеннолетнего собственника на операцию (после 14 лет);
- разрешение органов опеки на проведение сделки.
Последнюю бумагу получить труднее всего. Продажа имущества детей не должна ущемлять их интересы. После операции несовершеннолетним должны передать в собственность аналогичное имущество или недвижимость в больших размерах. Только тогда опека без проблем разрешит продажу собственности ребенка.
Несколько хозяев
А как быть, если планируется купля-продажа недвижимости с несколькими владельцами? Это довольно трудный вопрос. Ведь ситуации бывают разными.
Для начала изучим ситуацию, при которой недвижимость продается в полном объеме. Тогда лучше дополнить перечисленные пакеты бумаг:
- согласием собственников на сделку;
- доверенностью от совладельцев на проведение операции одним лицом.
При этом денежные средства будут делиться на всех собственников пропорционально имеющимся долям в объекте. Регистрация соглашения не будет предусматривать какие-нибудь особенности.
Продаем долю
Образец купли-продажи недвижимости (договор) представлен вниманию далее. Этот документ создать не так уж и трудно. А вот заключить сделку бывает нелегко.
Особенно если речь идет о продаже доли в имуществе. Собственник должен принести с собой помимо ранее предложенного пакета бумаг отказы от совладельцев от выкупа.
По действующим правилам при продаже доли недвижимости у остальных собственников объекта есть преимущественное право покупки. И поэтому сначала гражданин предлагает выкуп совладельцам, а затем выставляет долю на продажу.
Важно: нельзя продавать недвижимость третьим лицам дешевле, чем было предложено совладельцам. Это нарушение действующего законодательства.
Если собственники молчат
Как себя вести, если совладельцы увиливают от отказов и согласия на выкуп доли недвижимости?
В этом случае выход есть. Продавцу требуется отправить предложение выкупа с уведомлением о получении. Если через месяц после оповещения ответ не поступил, можно выставлять имущество на продажу.
Соответственно, перечисленные пакеты бумаг дополняются уведомлениями с предложениями выкупа. В противном случае в сделке откажут.
Стоимость
Сколько стоит регистрация соглашения о покупке? Ответить на этот вопрос не составляет труда.
На данный момент граждане должны отдать за операцию 2 000 рублей. Дополнительно оплачиваются нотариальные услуги, но не всегда.
Организациям и юридическим лицам придется платить больше. Пошлина за продажу недвижимости составит 20 000 рублей. Более точную информацию лучше уточнять в регистрирующем органе при заключении сделки.
Регистрация в Росреестре
Договор купли-продажи недвижимости заключить не так уж и трудно. Особенно если следовать всем перечисленным ранее принципам.
Что делать после заключения договора? Новому собственнику придется сходить в Госреестр или в МФЦ. При себе нужно иметь:
- договор;
- расписку о получении денег продавцом;
- документы на имущество;
- удостоверение личности;
- копию паспорта продавца (желательно);
- свидетельство о рождении (для несовершеннолетних).
После подачи запроса на переоформление прав собственности нужно подождать 10 дней. Как только документация будет готова, ее вручат собственникам.
Раньше оформляли свидетельства о правах на имущество. С 2017 года начали выдавать выписки ЕГРН.
Образец соглашения
Ниже представлен образец договора купли-продажи недвижимости. Это шаблон, который можно использовать для реализации поставленной задачи.
В идеале соглашение о покупке содержит такие данные:
- Ф.И.О сторон;
- цену имущества;
- характеристики недвижимости;
- адрес объекта;
- порядок передачи средств за операцию;
- ответственность сторон за нарушение сделки;
- перечень документов, приложенных к договору.
Как правило, это все. В действительности составить грамотный договор купли-продажи сможет каждый человек. Но если хочется, можно обратиться к нотариусу или юристу. Тогда документ точно окажется юридически грамотным.
