Жилье в России вышло на исторический минимум доступности. По данным Центробанка, это касается как покупателей новостроек по льготным программам, так и граждан, оформляющих ипотеку на рыночных условиях. Почему так происходит и стоит ли россиянам надеться на лучшее? Об этом читайте ниже.
Немного статистики
Центральный банк зафиксировал стойкое снижение доступности для граждан заветного жилья в России. В частности, если говорить о льготной ипотечной программе, первичный индекс доступности сократился с 43 кв. м в конце 2023 года до 41 кв. м в 2024-м, что свидетельствует о сокращении площади жилья, которую среднестатистическая семья может приобрести в ипотеку.
Динамика спада жилищной доступности сохраняется и на вторичном рынке. Всего за 12 месяцев индекс доступности сократился на 10 кв. м (с 33 до 23). Этот индекс показывает, какое число квадратных метров квартиры может купить обычный человек в России, если возьмет ипотеку.
Жилье стало наименее доступным
Существует множество способов оценить возможности граждан приобрести квартиру. Один из них — коэффициент доступности, к коему прибегают специалисты фонда "Институт экономики города". Этот коэффициент показывает, за какое время семья сможет накопить на обычную квартиру, если будет откладывать все свои деньги. При этом за основу берутся 54 квадратных метра жилья.
Коэффициент показывает базовую доступность квартир, сравнивая цены и доходы людей. Условия кредитования в нем не учитываются. Но уже один этих данных хватает, чтобы отметить: купить жилье в России становится все сложнее. За пятилетку цены на жилье росли быстрее, чем доходы простых людей.
Руководитель фонда Татьяна Полиди отмечает серьезное ухудшение доступности квадратных метров в России. По самым беглым оценкам, в более чем половине больших городов коэффициент доступности перешагнул критический уровень. Такая ситуация не наблюдалась уже десятилетие.
Где квартиру приобрести сложнее всего
Согласно исследованию "Института экономики города", квартиры стали наименее доступными для россиян, проживающих в Московской и Ленинградской областях, а также в таких городах, как Казань, Красноярск и Владивосток. Такая ситуация сложилась из-за того, что в этих регионах, как правило, выше уровень жизни и активнее рынок труда. Вследствие этого спрос на жилье здесь значительно выше, что приводит к более быстрому росту цен на недвижимость по сравнению с темпами увеличения доходов населения.
Проблема дисбаланса спроса и предложения уже настолько остра, что ее невозможно игнорировать. Аналитики Сбербанка подтвердили эту тенденцию, зафиксировав существенное уменьшение доступности жилья. Согласно их данным, средний россиянин, используя ипотеку, способен купить на 6 "квадратов" меньше жилья по сравнению с прошлым годом.
Из-за чего доступность жилья так сильно упала
Массовая льготная ипотека, задуманная как мера поддержки граждан, привела к неожиданным последствиям. Как отмечает Центральный банк, рост цен на новостройки настолько опередил рост доходов, что доступность жилья для большинства россиян существенно снизилась.
Широкий доступ к льготным ипотечным программам спровоцировал бурный рост спроса на жилье. Застройщики и банки, заинтересованные в увеличении продаж и выдачи кредитов, еще больше подогревали этот спрос. В результате цены на жилье неуклонно росли на протяжении 4,5 года, несмотря на отсутствие эффективных мер по их регулированию. Это сделало жилье менее доступным для населения.
Эксперты указывают на то, что масштабная программа льготной ипотеки стала основным фактором, спровоцировавшим дисбаланс на рынке жилья. Резкий рост спроса, вызванный доступностью кредитов, значительно опередил предложение новых объектов недвижимости.
В результате цены на существующее жилье резко выросли. Параллельно с этим рост стоимости строительных материалов и дефицит рабочих рук привели к удорожанию строительства новых объектов, что еще больше усилило ценовое давление.
Можно ли что-то изменить
Для повышения доступности жилья необходимо комплексное решение, включающее в себя увеличение количества строительных площадок с развитой инфраструктурой, стимулирование конкуренции среди застройщиков и грамотное применение ипотечного кредитования.
Увеличение реальных доходов населения и снижение ипотечных ставок – это меры, которые могли бы повысить доступность жилья. Однако ожидать возвращения к уровню доступности жилья десятилетней давности не стоит. Даже в странах с очень низкими ипотечными ставками проблема доступного жилья для всех остается актуальной.
Для решения проблемы доступности жилья в Госдуме предлагается комплекс мер, включающий в себя: развитие ссудосберегательных систем, расширение возможностей лизинга жилья и снижение финансовой нагрузки на заемщиков за счет уменьшения ипотечных платежей.
По мнению Эльвиры Набиуллиной, главы ЦБ, первым шагом к повышению доступности жилья является стабилизация рынка недвижимости, который сейчас находится в состоянии перегрева. Кроме того, необходимо восстановить доступность ипотечных кредитов для населения. Однако, подчеркнула она, важно не только облегчить получение кредита, но и обеспечить, чтобы жилье оставалось доступным по цене для широких слоев населения.
