В квитанциях на оплату ЖКХ, направляемых гражданам РФ, есть строчка - «капитальный ремонт». Каковы юридические основания для внесения ее в соответствующий платежный документ? Какие структуры отвечают за сбор финансовых поступлений от граждан на эти цели, а также за практическое проведение капремонта?
Обязательно ли платить за капремонт?
Да, в соответствии с законодательством РФ, обязательно. Соответствующие корректировки в правовые акты были внесены в 2014 году. Собственники квартир обязуются вносить денежные средства в размере, который определяется по тарифам, утвержденным законодательными органами конкретного субъекта РФ и исчисляется, исходя из площади жилого помещения. То есть соответствующая величина, установленная властями, умножается на количество квадратных метров жилья.
Итак, если нас волновал вопрос, касающийся такого явления, как капитальный ремонт многоквартирных домов (платить или нет), то мы на него ответили. Соответствующие взносы делать необходимо. При этом ЖК РФ содержит положения, по которым собственники квартир сохраняют имущественные права на внесенные финансовые средства. Если гражданин продаст жилое помещение, за которое он делал взносы на капремонт, то права на пользование соответствующими активами переходят покупателю.
Капремонт жилых домов: общие сведения
Есть две основные схемы, в рамках которых возможен капитальный ремонт многоквартирных домов. Закон предполагает, что они юридически равнозначны — дело за выбором граждан.
Первая схема — пользование услугами специальных региональных фондов — учреждений в статусе НКО. Вторая — создание отдельного счета, на котором будут аккумулироваться денежные средства на проведение капремонта.
В первом случае сроки и порядок проведения ремонта фиксируются в особой региональной программе. Во втором сценарии данный источник также важен, но граждане в пределах установленных критериев могут корректировать соответствующие условия выполнения необходимых работ.
Обычно каждый жилой дом имеет срок эксплуатации в соответствии с нормативами. Если к моменту, когда здание в соответствии с отмеченным критерием должно быть отремонтировано, граждане не создали специального счета, то оно попадает в ведение регионального оператора.
Расходы на капремонт в муниципальном жилом фонде несет соответствующий орган местной власти. Взносы на капремонт делает собственник. В данном случае это муниципалитет. Но в частном многоквартирном жилом фонде данное обязательство возлагается на владельцев квартир.
Откуда пойдут квитанции
То, как собственникам будут доставляться квитанции на оплату капремонта, зависит от выбранного варианта накопления денежных средств. Их законодательством предусмотрено, как мы отметили выше, два: на отдельном счете либо на аккаунте регионального оператора. В первом случае квитанции чаще всего рассылает ТСЖ, во втором — государственное учреждение, занимающееся вопросами капремонта многоквартирных домов. Если жилое здание находится в ведении управляющей компании, то соответствующие обязательства по доставке счетов гражданам возлагаются на нее.
Сроки капремонта
Порядок капитального ремонта многоквартирных домов, предусмотренный законодательством, осуществляется в сроки, которые зависят, во-первых, от межремонтных периодов, установленных для тех или иных элементов конструкции жилого здания, а во-вторых, от способа формирования соответствующего капитала.
В случае, если денежные средства аккумулирует региональный оператор, то капремонт осуществляется по утвержденной программе. Как правило, в первую очередь ремонтируются дома, имеющие значительную степень износа. Касательно сценария, при котором денежный фонд капитального ремонта многоквартирных домов находится в распоряжении ТСЖ, следует заметить, что сроки, прописанные в региональной программе, обозначают момент, к которому соответствующие работы в любом случае должны быть проведены. Ожидается, таким образом, что ТСЖ смогут реализовать их даже быстрее, чем это мог бы сделать региональный оператор.
В случае если вопросами капремонта занимается государственное учреждение, важный фактор в формировании очередности жилых домов на проведение ремонта — это платежная дисциплина владельцев квартир. Если граждане не слишком стремятся к своевременной уплате счетов за ЖКХ, это может повлиять на сроки капремонта в их домах. Но если износ жилого здания явно делает затруднительным его эксплуатацию, то вне зависимости от величины задолженностей по коммунальным платежам ремонт может быть проведен на данном объекте в скорейшие сроки.
Помощь из бюджета
Вне зависимости от формы аккумулирования капитала, направленного на капремонт, помощь гражданам, перечисляющим средства за содержание дома, может оказывать государство. Так, в бюджетах многих регионов заложены средства, призванные компенсировать соответствующие суммы на 50-100% в зависимости от социальной категории гражданина.
Специфика региональных операторов
Рассмотрим подробнее специфику деятельности тех самых региональных операторов, о которых мы сказали выше. Что это за учреждения? В большинстве случаев это некоммерческая организация, находящаяся в ведении исполнительного органа власти региона, которая отвечает за проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Обычно правительственная структура, учреждающая региональных операторов, именуется Министерством ЖКХ или иным схожим образом.
Основная функция операторов, о которых идет речь, — полный контроль за такой процедурой, как капитальный ремонт дома, начиная от отправки квитанций гражданам и заканчивая процедурами приемки строительных работ, связанных с обустройством здания. Финансовую ответственность за деятельность рассматриваемых структур чаще всего несет правительство субъекта федерации.
Деятельность региональных операторов предполагается очень прозрачная: так, информация, отражающая итоги деятельности данных организаций, обычно вывешивается на их сайтах. Каждый собственник, таким образом, сможет видеть, насколько вырос денежный фонд капитального ремонта многоквартирных домов, который он сам же регулярно пополняет, знакомиться с перечнем работ, которые предстоит проводить по дому, или с информацией о результатах деятельности подрядчиков.
Подобная прозрачность работы региональных операторов связана со стремлением властей повысить доверие граждан. Чтобы никто не задавался вопросами о том, проводить ли капитальный ремонт многоквартирных домов, платить или нет за соответствующие услуги. Люди должны понимать, что оператор — это стабильная структура, и он никуда не исчезнет с уплаченными денежными средствами.
Специфика региональных программ
В чем особенности региональных программ, в соответствии с которыми НКО, ответственные за проведение капремонта жилых домов, реализуют соответствующие процедуры?
По сути, они представляют собой перечень жилых зданий, построенных в субъекте федерации и испытывающих объективную потребность в ремонте крыш, фасадов, фундаментов и иных элементов, которые имеют признаки изношенности. В программу не включаются дома, признанные в установленном порядке аварийными, а также здания, не содержащие в своей структуре элементов общего имущества.
Важнейший компонент программы, регулирующей капитальный ремонт многоквартирных домов, — график проведения соответствующих работ. Он формируется, исходя из самых разных факторов: например, степени изношенности зданий, срока их эксплуатации, в ряде случаев — размеров задолженности граждан за услуги ЖКХ, как мы отметили выше.
Какой способ накопления капиталов выбрать?
Итак, мы узнали, что есть два способа накопления капиталов, которые впоследствии можно направить на капремонт жилого дома: через регионального оператора или посредством ТСЖ либо при участии управляющей компании. Какой из способов лучше? Быть может, между ними и вовсе нет большой разницы?
Основное преимущество обращения к региональному оператору — экономия времени. Гражданам не нужно будет тратить время на формальности, связанные с решением финансовых и иных организационных вопросов, касающихся реализации положений закона о проведении капремонта жилых домов. Услуги соответствующих НКО бесплатны. Однако подобный формат активностей характеризуется явным недостатком — капремонт может быть проведен только в срок, предусмотренный региональной программой, как мы уже отметили выше.
Поэтому если жильцы рассчитывают на то, чтобы иметь возможность проводить капитальный ремонт дома не по графику, а по необходимости, им нужно инициировать открытие специального счета, на котором будут аккумулироваться необходимые денежные средства. Разумеется, в этом случае придется тратить время на решение большого количества организационных вопросов. Однако в структуре ТСЖ, как правило, всегда находятся компетентные в разрешении подобных сложностей люди. Конечно, маловероятно, что они согласятся делать работу бесплатно, но ожидаемый гражданами результат обычно оправдывает соответствующие издержки. Поэтому такой сценарий вполне одобряется многими домовладельцами, планирующими проводить регулярный капитальный ремонт многоквартирных домов. Платить или нет сотрудникам ТСЖ, и если да, то сколько — вопрос, решающийся на соответствующих собраниях.
Итак, перечислим основные преимущества варианта, при котором денежными средствами заведует региональный оператор:
- соответствующая структура решает все необходимые организационные вопросы;
- деятельность региональных операторов не подлежит оплате;
- соответствующего типа НКО должны публично отчитываться за свою работу.
Основной недостаток данной схемы: сроки фактического капремонта могут отличаться от тех, которые желательны для владельцев квартир.
Рассмотрим основные преимущества открытия собственного счета по управлению денежными средствами на проведение ремонта:
- можно устанавливать любые сроки, касающиеся заказа необходимых работ и сервисов;
- можно выбирать выгодных и гарантирующих качество подрядчиков;
- есть возможность осуществлять гибкое регулирование величины взносов на капремонт.
Главный недостаток данной схемы: нужно время на организацию взаимодействия ТСЖ с различными контрагентами и надзорными органами. Но, как мы отметили выше, в структуре товариществ собственников жилья обычно находятся инициативные граждане, готовые содействовать решению соответствующих вопросов.
Как организовать самостоятельное управление капиталами?
Вполне возможно, что граждане решат обойтись своими силами, не обращаясь к услугам регионального оператора. Таким образом, финансирование капитального ремонта многоквартирных домов станет полностью управляемым со стороны самих жильцов. Каким образом можно организовать самоуправление в части решения задач, связанных с проведением капремонта?
Прежде всего, в доме должно функционировать ТСЖ. При этом оно может обслуживать только конкретное жилое здание. Если домов несколько, то допускается, чтобы общее количество квартир не превышало 30, при условии их размещения на одном участке.
На собрании собственников жилья должен быть определен размер соответствующего взноса за капремонт, взимаемые с каждой квартиры. Его минимальная величина не может быть меньше, чем тариф, установленный в региональных правовых актах, регулирующих сферу ЖКХ. Капремонт — это, по сути дела, набор услуг, оказываемый строительными организациями. Необходимо утвердить перечень соответствующих сервисов. При этом он не должен предусматривать меньший объем работ, чем указанный в региональной программе. Гражданам также нужно определиться со сроками проведения капремонта. Они не могут быть более поздними, чем прописанные в региональной программе.
Собственники также могут принять решение увеличить или уменьшить величину взносов на капремонт. Но соответствующие значения должны быть в пределах, установленных законодательством. Денежные средства, которые уже собраны на капремонт, нельзя будет обналичить без ряда важнейших документов, а именно: протокола общего собрания, на повестке которого — капремонт, договора с подрядчиками, акта приемки и итогового протокола, отражающего выполненные работы.
Величина платежей
Выше мы отметили, что ключевые показатели, на основе которых формируются расходы владельцев, связанные с формированием соответствующего финансового фонда, — тариф капитального ремонта многоквартирного дома, утвержденный в регионе, площадь квартиры, а также величина компенсации части расходов граждан из бюджета.
Первый компонент «формулы» определяется региональными властями. Например, установленный в Ростовской области тариф капитального ремонта многоквартирного дома составляет 6,60 руб. за кв. м. Соответствующий показатель зафиксирован в постановлении регионального правительства. В Воронежской области будут другие цифры, на основе которых подсчитываются взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов, Москва вправе установить свои.
Рассчитывается тариф перед утверждением региональным правительством на основе методики, которая разработана Минрегионразвития РФ, то есть на федеральном уровне. Предполагается, что размер соответствующих взносов исчисляется, исходя из оценки общей величины объективных потребностей в денежных средствах на оплату работ и сервисов, которые с наибольшей вероятностью будут проведены с целью приведения среднестатистического жилого здания в порядок после нескольких лет непрерывной эксплуатации.
Санкции за невыполнение требований закона
Предусмотрены ли какие-либо санкции, если гражданин решает, что не хочет делать взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов? Платить или нет за это, — вопрос, которым он не задается. Да, санкции есть. Платежи, о которых идет речь, предусмотрены на уровне федерального законодательства. И если человек не будет их вносить, то это — законный повод для формирования долга и последующего начисления пеней в случае его неуплаты. Примерно так же, как и в случае отказа перечислять денежные средства по другим коммунальным услугам. Если гражданин принципиально откажется от внесения соответствующих сумм и компенсаций, связанных с задержкой платежей, то средства могут быть взысканы с него судом.
Кто контролирует оборот средств?
Если собственники жилья решили, что передадут компетенции, связанные с осуществлением капремонта, региональному оператору, то кто будет осуществлять контроль над расходованием соответствующих денежных средств? Выше мы отметили, что полную финансовую ответственность за результаты деятельности соответствующих НКО чаще всего несет региональное правительство.
Дополнительная мера защиты денежных средств — в барьерах к их обналичиванию со счетов региональных операторов. Так, оплата капитального ремонта многоквартирного дома подрядчикам будет проведена банком, только если НКО, ответственная за капремонт, предоставит протокол, отражающий сведения о собрании по вопросу проведения ремонта, а также договор на оказание соответствующих услуг и акт приемки. Также понадобится итоговый протокол, касающийся утверждения проведенной подрядчиком работы. Те же требования, к слову, мы перечислили выше, характеризуя специфику управления финансами на капремонт через ТСЖ.
Региональные операторы обязаны направлять сведения, касающиеся их работы, в органы статистики, в ФНС и иные учреждения, если этого требует законодательство. В некоторых регионах утверждены правовые акты, по которым региональный оператор должен каждый месяц направлять в жилищную инспекцию цифры по денежным начислениям на капремонт. С этой информацией могут знакомиться также и граждане — через сайт.
В работе НКО, формируемых правительствами регионов РФ, не предполагается непосредственное участие в качестве субъектов правоотношений частных лиц. Все договора подписывают юрлица, подотчетные органам власти субъекта. Соответствующие структуры государственного управления в регионах формируют попечительские советы, возглавляемые официальными лицами — например, это может быть первый заместитель главы региона. В Попечительский совет при НКО, ответственных за капремонт, могут также входить представители профсоюзных структур, законодательных органов субъекта.
