В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным. Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать. Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?
Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?
Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:
- сокращение заемщика на текущем месте работы;
- разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
- расторжение брака;
- смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
- потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.
Как банки относятся к продаже ипотечной недвижимости
Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.
Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.
Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле-продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.
Снятие обременения
Согласно Федеральному закону "Об ипотеке" (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:
- эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
- содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.
Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.
Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.
Как продать квартиру, купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения
Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.
Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.
Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.
Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено
Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.
Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли-продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.
Военная ипотека
Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. Договор целевого займа на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продать квартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации – вопрос спорный. Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:
- род деятельности покупателей;
- стадия выплат по кредиту;
- может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.
Продажа без участия банка
По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:
- выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
- заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
- погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в банковской ячейке;
- получить документацию у банка о снятии обременения;
- подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
- после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли-продажи.
Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.
Продажа при участии банка
Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу. Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги. Пока деньги лежат в сейфовых ячейках, регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком-кредитором.
Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.
Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.
Оплата налога с продажи недвижимости
Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец-заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.
Важно
Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам. Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели. Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.
«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр». Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья. Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.
Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени. Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно. Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.
