Изъятие земельных участков выступает в качестве одного из инструментов, с помощью которого осуществляется отчуждение наделов для эксплуатации в публичных интересах. В соответствии с законодательством, его использование допускается в строго определенных случаях. Рассмотрим далее, как осуществляется изъятие земельных участков.
Общие сведения
Отчуждение наделов может осуществляться разными способами. В качестве одного из них выступает выкуп земельных участков. При осуществлении операций с наделами должны учитываться интересы общества и отдельного гражданина (владельца). Уполномоченные органы не могут отчуждать наделы, нарушая права землепользователей.
ЗК РФ
Случаи, при которых допускается изъятие земельного участка у собственника, определены в ст. 49. Они могут быть связаны с:
- Исполнением международных обязательств РФ.
- Размещением объектов федерального и местного значения при отсутствии иных вариантов.
- Другими обстоятельствами, предусмотренными в законодательстве.
Ограничения
В законодательстве прописаны правила, в соответствии с которыми осуществляется выкуп земельных участков. В нормах определены случаи его ограничения. Например, они устанавливаются для обеспечения охраны сельскохозяйственных территорий. Законодательство допускает изъятие земельных участков для строительства. Однако отчуждение должно осуществляться исключительно в соответствии с генпланами и правилами пользования территорией и размещения на ней объектов. Для особо охраняемых участков устанавливается специальный режим эксплуатации. В соответствии с ним, использование таких территорий для других целей, в том числе и отчуждение, ограничено либо запрещено. В исключительных случаях специальные правила действуют в отношении земель, занятых лесными насаждениями первой группы.
Важный момент
Основанием для отчуждения надела выступает решение об изъятии земельного участка. Оно принимается исполнительным органом федеральной или региональной власти. Местные структуры не могут принимать постановления на изъятие земельных участков для муниципальных нужд. При возникновении такой необходимости территориальный орган власти обязан обратиться в региональный.
Специфика процедуры
Обычно изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется одновременно с их предоставлением соответствующим лицам. В законодательстве четко регламентируется вся процедура. Она включает в себя два этапа:
- Предварительное согласование места расположения объектов.
- Непосредственное отчуждение надела.
Порядок изъятия земельного участка
На этапе предварительного согласования обязательно участие владельца надела. При несогласии с действиями органов власти он может обратиться в суд. Таким образом, он может предотвратить принятие решения об изъятии. Одной из ключевых гарантий защиты интересов владельцев выступает обязательное уведомление уполномоченных органов о вынесенном постановлении. Изъятие земельных участков допускается не ранее, чем через год после его принятия. В законодательстве, однако, предусмотрена возможность отчуждения наделов до истечения установленного срока. Это допускается исключительно при согласии владельцев. Между тем практика изъятия земельных участков свидетельствует о том, что уведомление уполномоченные органы направляют субъектам еще на стадии предварительного согласования. В этой связи исчисление годового срока осуществляется в привязке к моменту получения извещения владельцем.
Ключевые условия
Право собственности в земельном праве выступает в качестве одной из важнейших категорий, находящихся под охраной законодательства. В этой связи в качестве ключевого условия отчуждения надела выступает равноценное предварительное возмещение стоимости. Размер компенсации, условия ее выплаты определяются в соглашении, которое заключается с владельцем. В действующем законодательстве не установлены требования к форме такого договора. Участники сделки могут обратиться в организации, оказывающие юридические услуги для составления соглашения. В качестве второй стороны должен выступать орган, действующий от имени РФ, ее региона или МО, имеющий соответствующие полномочия.
Цена
В нее включается рыночная стоимость надела и недвижимого имущества, расположенного на нем. Кроме этого, в цену входят убытки при изъятии земельного участка, а также упущенная выгода. В соглашении обязательно указываются потери, которые несет владелец из-за досрочного прекращения своих обязательств по отношению к третьим лицам. К акту выбора надела должны прилагаться расчеты убытков владельца (пользователя или арендатора), потерь лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства. Они определяются с учетом стоимости имущества на дату вынесения постановления об отчуждении надела. По ст. 53 ЗК, правила компенсации убытков, возникших в связи с процедурой изъятия земельного участка либо временным его занятием, ограничением возможностей владельца, арендатора или пользователя, а также ухудшения состояния почвы, обусловленного деятельностью иных субъектов, устанавливается правительством.
Упущенная выгода
Как выше было сказано, она включается в состав возмещения при изъятии. Упущенной выгодой признаются доходы, которые должен был, но не получил владелец надела. К ним следует относить арендную плату, суммы за передачу участка в бессрочное пользование. Упущенной выгодой считаются аналогичные платежи за другую недвижимость, переданную во временную или постоянную эксплуатацию.
Особенности выплаты
Возмещение стоимости надела осуществляется за счет бюджетных средств. Это обуславливается тем, что изъятие земельных участков осуществляется в пользу РФ, региона или МО. Что касается компенсации потерь, она осуществляется теми субъектами (учреждениями, предприятиями либо организациями), которым предоставляется надел. Вместе с этим финансирование деятельности новых собственников производится из средств соответствующих бюджетов. Расходы предприятий, понесенные в связи с компенсацией потерь, учитываются в сметах. Соответственно, возмещение в любом случае будет осуществляться из бюджета соответствующего уровня.
Альтернатива компенсации
Собственнику участка при его изъятии может предоставляться другой надел. Стоимость последнего учитывается при установлении выкупной цены. Новый надел предоставляется при наличии свободных территорий в пределах местности. Если цена нового участка будет выше, чем у прежнего, собственнику предлагается или доплатить недостающую сумму, или засчитать разницу в счет потерь. При отказе уполномоченных органов предоставить надел взамен отчужденного, владелец может обратиться с иском в суд. В данном случае целесообразно заручиться поддержкой организаций, оказывающих юридические услуги на профессиональной основе. Если в ходе разбирательства будет выявлено сокрытие сведений о наличии свободных территорий, виновные лица должны привлекаться к ответственности.
Нюансы законодательства
В нормативных актах предусмотрен ряд обоснованных различий, касающихся изъятия земли у собственников с одной стороны и у пользователей – с другой. В ЗК установлены правила и для отчуждения наделов у арендаторов. Следует отметить, что последние не предусмотрены в ГК. Собственники участков при их изъятии имеют возможность получить возмещение стоимости и компенсацию понесенных потерь. Пользователи и арендаторы могут рассчитывать только на последнее. Данное правило представляется вполне обоснованным. В случае арендаторов и пользователей собственник участка не изменяется. При этом указанным субъектам надел был передан бесплатно. Данное положение оказывает влияние на правила исчисления потерь. Например, оценка сооружений, которые располагаются на изымаемой земле, осуществляется по сметной цене строительства новых объектов, равных имеющимся по емкости, степени механизации и пр. Расчеты по плодово-ягодным насаждениям (плодоносящим), защитным и прочим многолетним растениям производятся в соответствии со стоимостью саженцев и расходами на высадку и выращивание до начала созревания плодов или смыкания крон. Оценка незавершенного строительства осуществляется по фактически выполненному объему работ и затратам в ценах, установленных на момент изъятия. Аналогичное правило действует в отношении неплодоносящих насаждений. Компенсация упущенной выгоды производится единовременно. Сумма должна быть равна доходу, который теряется в течение срока восстановления производства. При определении принципов расчета убытков во всех случаях предусматривается согласование потерь с заинтересованными субъектами. При этом они должны оформляться актом, регистрируемым в местной администрации.
Неиспользование надела
Земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственной деятельности или строительства, но не эксплуатирующийся по своему назначению в течение трех лет, может быть изъят, если в законодательстве не предусматривается более продолжительный срок. В указанный период не включается время, необходимое для проведения работ по освоению надела, а также период, на протяжении которого он не мог использоваться в связи со стихийными бедствиями или иными обстоятельствами. Для того чтобы изъятие было правомерным, факты, указывающие на то, что участок не эксплуатировался, должны документироваться. При предоставлении территорий для сельскохозяйственного производства предполагается начало выпуска продукции сразу после завершения периода, необходимого на освоение. Его продолжительность должна указываться в документации на надел. При передаче участка для строительства недвижимых объектов началом эксплуатации может считаться непосредственная реализация утвержденного проекта. В ст. 39 ЗК указанный выше трехлетний срок дублируется, и предусматривается обязанность субъектов, обладающих участками по праву бессрочного пользования и наследуемого (пожизненного) владения, при разрушении сооружения приступить к его восстановлению в течение трех лет. Аналогичные правила действуют в отношении арендаторов и лиц, эксплуатирующих наделы по срочным договорам.
Нарушение предписаний законодательства
Если собственник не соблюдает требования рационального землепользования, участок может быть изъят. К нарушениям предписаний законодательства, в частности, относят эксплуатацию надела не в соответствии с целевым назначением, деятельность, вызывающую существенное снижение плодородия почвы или ухудшение экологической обстановки на местности. Использование земель практически всегда сопровождается негативным влиянием на ее естественные свойства. В этой связи владельцы, арендаторы и пользователи должны исполнять экологические требования. В соответствии со ст. 42 ЗК, субъекты обязаны использовать наделы согласно их целевому назначению, а также принадлежности к той либо иной категории. При этом допускаются только такие способы эксплуатации территории, которые не причиняют ущерб окружающей среде. ФЗ № 101 регламентирует мероприятия по обеспечению плодородия территорий сельскохозяйственного назначения. В соответствии с нормативным актом, для производства с/х продукции должны использоваться способы, исключающие либо снижающие негативное влияние на окружающую среду.
Природоохранные мероприятия
В ст. 13 ЗК предусмотрены обязанности субъектов, осуществляющих пользование землей. В частности, лица должны осуществлять мероприятия по:
- Сохранению почвы и ее плодородия.
- Защите земли от ветровой и водной эрозии, подтопления, селей, вторичного засоления, заболачивания, уплотнения, иссушения, загрязнения химическими и радиоактивными соединениями, захламления отходами и прочих негативных факторов, вызывающих ее деградацию.
- Охране сельскохозяйственных территорий от заражения вредителями растений, зарастания сорняками, мелколесьем и прочего ухудшения состояния.
- Устранению последствий загрязнений, биогенного в том числе, а также захламления земель.
- Обеспечению сохранения надлежащего уровня мелиорации.
- Рекультивации, восстановлению плодородия, своевременному вовлечению наделов в оборот.
Ответственность субъектов
Использование земли не по целевому назначению, причинение ей вреда выступают как правонарушения. Они влекут применение к виновному мер ответственности. В качестве одной из них выступает принудительное изъятие. Оно осуществляется исключительно по постановлению судебной инстанции. Соответствующее заявление направляется органом госвласти региона, местной структурой самоуправления (в установленных законом случаях) по правилам, определенным в ЗК. Нормативными актами предусматривается обязанность указанных институтов уведомить субъекта о нарушениях, которые им допущены. Правила предварительного уведомления определяются в ЗК.
Заключение
Владелец может не согласиться с решением об изъятии его участка или с предложенной стоимостью. В этом случае уполномоченный орган власти имеет право направить иск в суд. Заявление о выкупе участка может предъявляться в течение двух лет с даты направления владельцу соответствующего уведомления (о предварительном согласовании). Стоит сказать, что в законодательстве присутствует достаточно много противоречий и неясностей. Во избежание проблем и для пресечения неправомерных действий со стороны органов региональной и местной власти при возникновении ситуаций, связанных с отчуждением наделов эксперты рекомендуют воспользоваться помощью квалифицированных юристов.
