Действовавший ранее ЗК (1991 г.) не закреплял правила и последствия реквизиции земельных участков. Само понятие requsitio имеет латинские корни и в переводе означает "требование". Процедура предполагает изъятие земельных участков государством с компенсацией владельцу убытков, причиненных использованием надела. Рассмотрим его подробнее.
Общие сведения
Реквизиция надела – одна из принудительных мер, закрепленных законом. О земельных участках говорится в первую очередь в ЗК. Однако, поскольку процедура изъятия рассматривается нормотворцами как категория гражданского права, отношения, связанные с ней, регламентируются 242-й статьей ГК. В соответствии с ее положениями, при возникновении аварий, стихийных бедствий, эпизоотий, эпидемий, а также при иных обстоятельствах, имеющих чрезвычайный характер, по решению госорганов имущество может быть изъято у законного владельца на условиях и по правилам, закрепленным нормативными актами. При этом хозяину объекта должна быть выплачена компенсация. Порядок и условия процедуры определены в ст. 51 ЗК РФ.
Правила Кодекса
Как известно, в земельном праве право собственности на землю является самым объемным видом прав. Оно может быть ограничено только в исключительных случаях. Ими, в частности, являются: аварии, стихийные бедствия, эпизоотии, эпидемии, прочие обстоятельства, носящие чрезвычайный характер. Реквизиция земельного участка направлена на защиту жизненно важных гражданских, общественных или государственных интересов. Данная мера носит временный характер. То есть изъятие земельного участка осуществляется на конкретный период. Обязательным условием для реализации права государства является компенсация владельцу убытков, нанесенных вследствие использования имущества. Кроме того, собственнику выдается документ о реквизиции.
Особенности возврата
Реквизиция земельного участка – передача надела государству с последующим возвратом его владельцу. Если вернуть объект невозможно, хозяину недвижимости компенсируется ее цена. Возмещается рыночная стоимость земельного участка. Она устанавливается в соответствии с положениями 66-й статьи ЗК. По желанию владельца ему может быть предоставлен равноценный надел вместо денежного возмещения. Субъект, у которого был изъят участок, после прекращения существования обстоятельств, ставших причиной для применения этой меры, вправе требовать возврата надела в судебном порядке.
Дополнительные положения
При наступлении обстоятельств, закрепленных 51-й статьей ЗК в п. 1, в случае отсутствия необходимости для изъятия надела, участок может быть временно занят для целей, установленных первым пунктом (обеспечения защиты гражданских, государственных, общественных интересов). При этом владельцу возмещаются убытки, которые он понес вследствие применения этой меры. Оценка, на основании которой хозяину имущества компенсируется цена надела, а также потери, связанные с прекращением и ограничением прав на землю, может быть оспорена в суде.
Важный момент
Рассматриваемую процедуру необходимо отличать от конфискации участка. Данная мера закрепляется 50-й статьей ЗК. В соответствии с нормой, конфискация земельного участка – безвозмездное принудительное изъятие надела у владельца по решению суда. Такая мера применяется в качестве санкции за совершенное преступление. Реквизиция земельного участка носит возмездный и обычно временный характер. Эта мера применяется не как санкция, а в силу необходимости, возникшей вследствие чрезвычайных обстоятельств, закрепленных нормами.
Специфика компенсации
В первом пункте 51-й статьи Кодекса указано, что владельцу надела компенсируется не его цена, а убытки, которые субъект понес вследствие применения меры. В ст. 15 ГК (п. 2) раскрывается понятие убытков. Ими считаются реальный ущерб и упущенная выгода. Первый включает в себя утрату, повреждение имущества. Упущенная выгода – доход, который лицо получило бы, если бы не была осуществлена реквизиция. Таким образом, учитывая положения п. 6 51-й статьи ЗК, можно заключить следующее. Субъект, участок которого был реквизирован, при наличии соответствующих оснований, может рассчитывать на возмещение цены надела (в случае невозможности его возврата), а также убытков, которые он понес в связи с применением принудительной меры.
Подтверждение факта
При применении принудительной меры владельцу выдается специальная бумага. Ее необходимо приложить к документам на земельный участок. Эта бумага имеет большое значение для владельца надела. Только при ее наличии он впоследствии может предъявлять требования о возврате имущества или выплате ему компенсации. Документ на земельный участок, свидетельствующий о применении принудительной меры, выдается органом, принявшим решение о временном изъятии объекта.
Характеристика обстоятельств
В пункте первом закреплено несколько ситуаций, имеющих чрезвычайный характер, при возникновении которых производится реквизиция участка для защиты жизненно важных общественных, государственных и гражданских интересов. Аварией считается выход из строя, повреждение устройства, механизма, машины и прочего оборудования во время движения или работы. Эпидемией называют массовое распространение инфекционных заболеваний человека в определенной местности или стране, если их уровень существенно превышает обычно регистрируемые показатели за аналогичный период. Эпизоотией называют массовое распространение болезней животных.
Иные чрезвычайные обстоятельства
Их понятие не раскрывается в законодательстве. В связи с тем, что в число таких обстоятельств включены чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, речь, видимо, идет о происшествии, имевшем место на конкретной территории под влиянием таких чрезвычайных факторов. Другими словами, имеется в виду обстановка на определенной местности, сложившаяся в результате стихийного бедствия, аварии, катастрофы, которые повлекли или могут повлечь вред здоровью людей, их гибель, ущерб природе, существенные материальные убытки, нарушения условий жизни и деятельности населения. Вместе с тем, иными обстоятельствами, возникновение которых может обуславливать принятие решения о реквизиции участка, могут выступать и такие, которые стали следствием террористического акта. К ним можно отнести введение чрезвычайного положения, предполагающего наличие непосредственной угрозы здоровью и жизни населения, конституционному строю страны. Устранение таких обстоятельств невозможно без использования чрезвычайных мер.
Дифференциация понятий
В пункте втором 51-й статьи ЗК присутствует отграничение изъятия участков, обусловленное чрезвычайными обстоятельствами и связанное с необходимостью удовлетворить государственные или муниципальные нужды. Как указывает 55-я статья Кодекса, последнее допустимо, в том числе и посредством выкупа наделов, на основаниях, закрепленных ст. 49. Исключительные ситуации, при которых может производиться изъятие для муниципальных или госнужд, нельзя рассматривать как чрезвычайные обстоятельства.
Права владельца надела
Пунктом третьим 51-й статьи Кодекса закреплена возможность хозяина объекта выбрать способ компенсации цены имущества в случае невозможности его возврата в натуре. Субъект вправе по собственному усмотрению предъявить требование о возмещении ему рыночной стоимости земельного участка или предоставлении равноценного надела. Равноценность предполагается в плане цены, наличия коммуникаций и подъездных дорог, расположения и пр. При расчете компенсации используется та рыночная стоимость надела, которая существовала до наступления чрезвычайных обстоятельств, в связи с которыми было проведено временное изъятие. Вместе с тем, как выше уже говорилось, владелец объекта может требовать возмещения убытков, понесенных им в связи с применением данной меры.
Обращение в суд
В пункте 4 51-й статьи ЗК закреплено право владельца объекта обратиться с требованием о возврате участка, если он не был возвращен после прекращения действия тех обстоятельств, которые послужили основанием для временного изъятия. Подведомственность спора определяется в соответствии с правилами главы 3 ГК, а также гл. 4 АПК. В качестве правовых оснований для подачи иска может выступать 301-я статья ГК, регламентирующая особенности истребования имущества из незаконного чужого использования, а также, собственно, 51-я норма ЗК.
Ограничение прав
В правилах пятого пункта 51-й статьи ЗК исключается применение положений п. 1, 3 и 4, если в силу чрезвычайных ситуаций, выступающих в качестве основания для реквизиции, надел, принадлежащий субъекту, был временно (на срок действия обстоятельств) занят для обеспечения защиты жизненно важных гражданских, государственных и общественных интересов от возникших угроз. К примеру, такое возможно, если участок находится в зоне проведения антитеррористической операции в соответствии со ст. 13 ФЗ № 35. Представляется, что юридические последствия ограничений следует определять в контексте 56-й статьи ЗК. Вместе с тем, ввиду прямого указания пункта 5 51-й нормы, владелец надела может требовать в суде компенсации убытков, возникших в связи с ограничением его права. Прочие последствия могут закрепляться иными нормативными актами (к примеру, уже упомянутым выше ФЗ № 35).
Оспаривание оценки
Возможность обжалования закрепляется 6 пунктом 51-й статьи ЗК. Предусмотренные положения позволяют субъекту требовать пересмотра оценки, на основании которой производится расчет компенсации цены надела и понесенных убытков. Следует уточнить один момент. Речь идет не только о возмещении потерь, нанесенных непосредственно реквизицией, но и об убытках, возникших вследствие ограничения права владельца, кода его имущество использовалось для обеспечения защиты общественного, гражданского или государственного интереса.
Порядок возврата
Как выше было сказано, процедура реквизиции должна быть подтверждена соответствующим документом. Он оформляется исполнительной структурой власти в соответствии с принятым решением о временном изъятии имущества. Документ, подтверждающий применение принудительной меры, необходим при:
- Оспаривании величины компенсации в суде.
- Предъявлении требования о возврате надела.
ЗК предусматривает ситуацию, когда возврат участка не может быть осуществлен в силу тех или иных причин. В таком случае владелец должен получить компенсацию цены объекта или равноценный участок. Кроме того, в рамках законодательства гражданин вправе требовать компенсации морального вреда наряду с материальным ущербом. Если причины, по которым участок был реквизирован, отпали, имущество должно быть возвращено собственнику.
Сложности расчета выкупного платежа
Как показывает судебная практика, при определении размера компенсации возникает немало споров. При расчете учитывается множество факторов. В первую очередь при определении величины выплаты во внимание принимается вид допустимого использования надела. Его устанавливает Классификатор земельных участков. Большое значение, разумеется, имеет и расположение. К примеру, земельный участок в городе с развитой инфраструктурой будет иметь большую стоимость, чем надел в пригороде.
Владельцу необходимо подать заявление о выплате реальной цены объекта. В зависимости от вида допустимого использования, установленного в соответствии с Классификатором земельных участков, определяется инвентаризационная и кадастровая стоимость надела. При определении реальной цены имущества во внимание принимаются и качественные показатели. В частности, речь о состоянии и плодородии почвы. При определении окончательной величины выплаты владелец и уполномоченный орган заключают соглашение. В нем указывается, собственно, размер компенсации, а также ставится отметка об отсутствии претензий сторон друг к другу.
Изъятие надела для муниципальных и госнужд
Основания для применения этой меры закрепляет 49-я статья ЗК. Изъятие имущества для муниципальных и госнужд осуществляется в связи с:
- Выполнением условий международных соглашений РФ.
- Строительством/реконструкцией объектов энергосистем, атомной энергии, обороны и безопасности государства, связи и транспорта федерального/регионального значения, обеспечивающих космическую деятельность, электро-, тепло- и газоснабжения, горячего/холодного водоснабжения или водоотведения, линейных объектов, обеспечивающих работу естественных монополий, а также автомобильных дорог межмуниципального, местного, регионального и федерального значения.
Данный перечень считается открытым. Прочие основания для изъятия участков для муниципальных или госнужд могут предусматриваться иными федеральными законами.
Заключение
Как показывает практика, споры по поводу возврата реквизированных участков владельцам возникают достаточно редко. Основные сложности появляются при расчете компенсаций. Однако стоит сказать, что этот вопрос находится на особом контроле государственных и региональных органов власти. В любом случае субъект, не согласный с оценкой, может обратиться в суд для защиты своих интересов. Целесообразно при этом воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Дело в том, что в таких спорах необходимо знать нюансы законодательства и правильно их применять. Далеко не каждый собственник настолько хорошо знает положения нормативных актов.
