Сделки с недвижимостью в России пользуются огромным спросом. Следует обратить внимание на то, что чаще всего люди проводят куплю-продажу имущества. Например, квартир. Именно эта операция ежедневно осуществляется в стране многими гражданами. Сегодня нам предстоит выяснить, как будет происходить продажа квартиры с несовершеннолетним собственником. Можно ли вообще избавиться от такой недвижимости? Какие документы пригодятся при воплощении задумки в жизнь? Что может помешать купле-продаже?
Проблема или нет
Насколько проблематично продать в России квартиру, к которой в той или иной степени отношение имеют дети? Ответ на этот вопрос не заставляет себя ждать. Достаточно хорошенько разобраться в установленном законодательстве страны.
Дело все в том, что продажа квартиры с несовершеннолетним собственником - это одна из наиболее распространенных и одновременно с этим рисковых сделок. Покупатели не слишком любят связываться с продавцами жилья, в которых детям выделены доли. Даже если ребенок прописан на той или иной территории, люди предпочитают искать другое жилье.
Для продавцов подобное явление тоже считается не самым лучшим. Связано это с проблемами при получении необходимых для сделки документов. Планируется продажа квартиры? Собственник - несовершеннолетний ребенок? Тогда придется готовиться к ряду проблем. Что необходимо знать о подобных сделках?
Опека
Установленное законодательство указывает на то, что дети до совершеннолетия не могут распоряжаться своим имуществом. За них это делают законные представители или опекуны. В идеале распоряжаться собственностью ребенка до его 18 лет могут родители.
Тем не менее изучаемая операция, как и любые сделки с имуществом детей, сопряжена с некоторыми трудностями. Родители должны получить соответствующее разрешение от органов опеки. Без него сделки не будут одобрены. А значит, они не будут признаны законными.
Ухудшение и улучшение
Некоторые считают, что разрешение от органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником требуется только тогда, когда имеет место ухудшение качества жизни ребенка вследствие проводимой операции. Иными словами, если родители решаются на улучшение качества жизни, в опеку идти нет необходимости.
На самом деле это не так. В России органы опеки всегда защищают интересы детей. Поэтому любые сделки с их имуществом требуют разрешения установленной формы. Без него нельзя воплотить задумку в жизнь. И неважно, будут ли улучшены жилищные условия или нет.
Право на ухудшение условий проживания
Несмотря на это на практике "опека" отказывает родителям. Особенно если речь идет о продаже квартиры и ухудшении жилищных условий ребенка. Так опека защищает интересы, права и свободы несовершеннолетних.
Но бывают исключения. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником (в 2014 году и не только) с учетом ухудшения условий жизни ребенка доступна в следующих случаях:
- несовершеннолетнему требуется срочное дорогостоящее лечение;
- здоровье ребенка не позволяет жить ему в прежней квартире;
- когда несовершеннолетнему необходимо получить образование или лечение в другой местности.
Но на практике подобные обстоятельства встречаются редко. Поэтому органы опеки чаще всего выдают согласие на сделку, если речь идет об обеспечении ребенку большего уровня комфорта. При этом важно помнить, что новое жилье тоже должно быть оформлено на ребенка - частично или полностью.
Получение разрешения
Планируется продажа квартиры с несовершеннолетним собственником? Ипотека на вырученные от сделки средства может быть оформлена. Но зачастую органы опеки соглашаются на подобный шаг, если условия жизни ребенка будут либо равноценными, либо улучшенными.
Как получить разрешение на проведение операции? Для этого потребуется:
- Собрать определенные документы. Нужно взять справку из домовой книги, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, браке (если оно есть), о правах собственности на имущество. Не стоит забывать о кадастровом паспорте на новую квартиру, которую хочется купить.
- Прийти в опеку. Нужно обращаться в орган по прописке детей. Сюда должны прийти оба родителя. Наличие/отсутствие заключенного между ними брака роли не играет.
- Подать заявление о покупке новой квартиры и продаже старой. Документ подписывается как родителями, так и детьми в возрасте от 14 лет.
- Дождаться того или иного решения. Данный запрос будет рассмотрен через 2 недели после обращения. Опека проведет проверку недвижимости и вынесет то или иное решение.
Добросовестные родители могут не беспокоиться. Если они действительно проводят сделку не ради личной наживы, а во благо ребенка, опека обязательно разрешит проведение сделки.
Покупка не всегда нужна
В законодательстве РФ нет четких указаний относительно того, когда сделка с недвижимостью при участии несовершеннолетних детей возможна со 100% вероятностью. Риск отказа опеки есть всегда. Особенно если покупка нового жилья не планируется. В данном случае можно не надеяться на успех. Опека просто не позволит оставить ребенка без жилья и собственности.
Тем не менее продажа квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой требуется не всегда. Есть исключения. А именно:
- переезд в другую страну;
- переезд семьи в другой регион (деньги от продажи обязаны перевести на личный счет ребенка);
- покупка новой квартиры в строящемся доме (на завершающем этапе).
Во всех остальных ситуациях придется параллельно покупать новое жилье. И при любых обстоятельствах ребенок должен быть где-то прописан все это время.
Эмансипация
Продажа квартиры, где собственник - несовершеннолетний гражданин РФ, не всегда требует разрешения от органов опеки. В исключительных случаях можно обойтись без нее.
Такое возможно, если ребенок получил эмансипацию или вступил в брак. Дело все в том, что в этих случаях несовершеннолетних наделяют полной дееспособностью. Они получают права и обязанности совершеннолетних. А значит, сделку с недвижимостью осуществлять будет не родитель, а сам ребенок. При подобных обстоятельствах никаких трудностей с продажей имущества нет.
Подготовка документов
Планируется продажа квартиры с несовершеннолетним собственником? Документы для данной сделки придется подготовить заранее. В противном случае могут возникнуть проблемы. Как уже было сказано, основная задача родителей - это получение разрешения от органов опеки на операцию. После того как данный документ окажется на руках, можно подготавливать иные бумаги.
Но какие именно? Среди документов, запрашиваемых при купле-продаже жилья с несовершеннолетними собственниками, выделяют:
- свидетельства о рождении детей;
- паспорта родителей (и несовершеннолетних после 14 лет);
- кадастровый паспорт жилья;
- разрешение от органов опеки;
- свидетельство о правах собственности на квартиру (продаваемую);
- согласие на сделку от всех владельцев имущества (если их несколько);
- выписки из лицевого счета жилья;
- справка из домовой книги;
- договор купли-продажи.
В последнем должно быть указано, что новое жилье (если такое покупается) будет оформлено на несовершеннолетнего. Иначе сделку можно легко признать недействительной. В любом случае обычно граждане продают квартиры несовершеннолетних и сразу же покупают новое имущество. Поэтому все перечисленные выше документы требуются как для продаваемого жилья, так и для покупаемого.
Избавление от рисков
Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника, как и всего жилья - операция распространенная и довольно рисковая. Особенно если ребенок прописан на продаваемой территории. Покупатели нередко отказываются от подобных сделок. Но себя можно обезопасить. Как именно?
Помогут следующие советы:
- Перед покупкой жилья лучше уточнить у продавца, есть ли у него несовершеннолетние дети.
- Выяснить, являются ли дети собственниками имущества, прописаны ли они на территории.
- Обратиться в органы опеки перед сделкой. Это нужно для того, чтобы выяснить, является ли семья благополучной. Если это так, проблем не будет. С неблагополучными семьями лучше не связываться - с ними договор купли-продажи могут легко аннулировать.
- Не доверять обещаниям урегулирования вопросов с органами опеки в будущем. Сначала продавец должен решить эту проблему, затем уже заниматься продажей квартиры в целом.
Также продавец должен перед сделкой посмотреть все документы на квартиру. По ним можно выяснить, являются ли дети собственниками жилья и прописаны ли они на той или иной территории. Желательно не связываться с продавцами, которые обещают выписать ребенка после заключения сделки. Это огромный риск.
Выводы
Отныне понятно, как происходит продажа квартиры с несовершеннолетним собственником. При правильной подготовке эта сделка не принесет хлопот. Тем не менее на практике они встречаются весьма часто.
Если хочется продать квартиру детей, нужно обязательно предоставить им аналогичное или улучшенное жилье. Вместе с этим родители обязаны заручиться поддержкой от органов опеки и попечительства. Иначе ни один нотариус и ни одно агентство недвижимости не одобрит операцию. В действительности все не так уж и страшно.
