Недвижимое имущество - это одна из важнейших категорий в гражданском праве. Как определить, является ли конкретный объект недвижимостью? Давайте разберемся вместе!
Понятие недвижимого имущества
Гражданский кодекс РФ не дает четкого определения недвижимого имущества, а лишь указывает основные признаки, по которым объект может быть отнесен к недвижимости. Первым таким признаком является наличие прочной связи объекта с землей. Если имущество невозможно переместить без нанесения ему несоразмерного ущерба, значит, оно является недвижимым.
Вторым критерием отнесения имущества к недвижимому является невозможность его перемещения без ущерба назначению этого имущества. Например, если здание используется в качестве жилого дома, то перенос этого здания на другое место нарушит его жилое назначение.
Виды объектов недвижимости
К основным видам недвижимого имущества относятся:
- Здания и сооружения любого назначения
- Объекты незавершенного строительства, возведенные на фундаменте
- Подлежащие государственной регистрации транспортные средства - морские и речные суда, самолеты
- Жилые и нежилые помещения, а также машино-места в гаражах
- Иное имущество, прямо указанное в законе в качестве недвижимости
Таким образом, к недвижимому имуществу могут относиться самые разнообразные объекты - от мостов и трубопроводов до целых предприятий.
Какие здания считаются недвижимостью?
К недвижимому имуществу относятся любые здания, имеющие фундамент и прочную связь с землей. К таким зданиям относятся:
- Жилые дома - коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома
- Административные и офисные здания
- Производственные цеха, ангары, склады
- Торговые объекты - магазины, торговые и развлекательные центры
- Гаражи, стоянки, если они установлены на фундаменте и имеют капитальные стены и крышу
При этом неважно, используется здание по назначению или нет. Например, брошенное или заброшенное здание тоже остается недвижимостью.
Какое оборудование относится к недвижимости?
К недвижимому имуществу может быть отнесено оборудование, которое прочно связано со зданием или сооружением. К такому оборудованию относится:
- Технологическое оборудование, если оно соединено с несущими конструкциями здания
- Лифты, эскалаторы, системы вентиляции и кондиционирования воздуха
- Системы отопления, водоснабжения, канализации здания
- Электрическое оборудование, если оно вмонтировано в стены или иные несущие конструкции
В то же время технологическое оборудование, которое можно демонтировать и переместить без ущерба, как правило, относится к движимому имуществу.
Характеристики земельных участков
В соответствии с законом земельные участки всегда относятся к недвижимому имуществу. Это касается:
- Участков, на которых расположены здания и сооружения
- Сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосов, пастбищ
- Лесных массивов, участков под добычу полезных ископаемых
При этом для земельных участков не имеет значения наличие или отсутствие сооружений на них. Сам участок по определению не может быть перемещен.
Особенности незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства может быть признан недвижимым имуществом, если:
- Был возведен фундамент объекта, то есть выполнены подготовительные работы по закреплению объекта в земле
- Независимо от степени готовности надземной части объекта
Таким образом, недвижимостью могут считаться котлован под здание, одиноко торчащий фундамент или заброшенный незавершенный каркас здания.
Согласно Обзору судебной практики Верховного суда, незавершенный объект может быть признан недвижимостью только при условии завершения работ по возведению его фундамента.
Это важное условие, поскольку именно фундамент придает сооружению признак недвижимости, то есть прочную связь с землей.
Как зарегистрировать недвижимость
Для возникновения и подтверждения права собственности на недвижимое имущество требуется его государственная регистрация. Порядок регистрации недвижимости таков:
- Подача документов на объект недвижимости в Росреестр
- Рассмотрение документов и принятие решения о регистрации
- Внесение объекта в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
- Получение нового свидетельства на право собственности
Таким образом, регистрация недвижимости удостоверяет и подтверждает возникновение и переход права собственности на нее.
Еалогообложение недвижимого имущества
Согласно Налоговому кодексу, недвижимое имущество является объектом налогообложения. Владельцы недвижимости обязаны уплачивать:
- Налог на имущество организаций - для юридических лиц
- Налог на имущество физических лиц - для граждан
Ставка налога зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Предусмотрены льготы для отдельных категорий налогоплательщиков и видов использования недвижимости.
Оценка и кадастровый учет недвижимости
Все объекты недвижимости в России проходят процедуру кадастрового учета. Для этого проводится техническая инвентаризация объекта, в результате которой определяются его основные характеристики:
- Площадь, этажность, материал стен и перекрытий
- Адресные ориентиры и границы земельного участка
- Наличие и перечень внутренних помещений
- Степень физического износа
На основании этих данных объекту присваивается кадастровая стоимость, которая в дальнейшем используется для целей налогообложения.
Оформление сделок с недвижимостью
Любые сделки с недвижимым имуществом обязательно проходят государственную регистрацию в Росреестре. Порядок совершения сделки таков:
- Заключение договора купли-продажи в простой письменной форме
- Нотариальное удостоверение подписей на договоре
- Подача договора на регистрацию перехода права собственности
- Получение нового свидетельства на объект недвижимости
Регистрация сделки является основанием для внесения изменений в ЕГРН и удостоверяет переход права собственности от продавца к покупателю.
Ипотека недвижимого имущества
Одним из распространенных способов использования недвижимости является ипотека - залог недвижимого имущества под обеспечение обязательств. Порядок ипотеки:
- Заключение ипотечного договора между залогодателем и залогодержателем
- Государственная регистрация ипотеки для возникновения залогового права
- В случае неисполнения обязательства недвижимость переходит в собственность залогодержателя
Ипотека часто используется при получении кредитов под залог недвижимого имущества. Если заемщик не выплачивает кредит, банк получает право забрать заложенную недвижимость.
Страхование недвижимого имущества
Страхование недвижимости не является обязательным, но позволяет защитить имущество от различных рисков. Можно застраховать:
- Жилые помещения - дома, квартиры, комнаты
- Коммерческую недвижимость - офисы, магазины, склады
- Сооружения - гаражи, заборы, ворота, мосты
Страхование покрывает убытки от пожаров, заливов, взрывов и других несчастных случаев. Страховое возмещение позволяет быстрее восстановить поврежденное имущество.
Аренда недвижимого имущества
Одной из распространенных форм использования недвижимости является сдача в аренду:
- Арендодатель и арендатор заключают договор аренды недвижимости
- В договоре определяются срок аренды, арендная плата, условия использования
- Арендатор вносит арендную плату и использует объект в соответствии с договором
Сдача недвижимости в аренду позволяет собственнику получать доход, а арендатору - использовать имущество без покупки.
Права на недвижимое имущество
Помимо права собственности, в отношении недвижимого имущества могут устанавливаться и другие вещные права:
- Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
- Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- Сервитуты - права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости
Эти права также подлежат государственной регистрации и удостоверяют законное использование недвижимого имущества в течение ограниченного периода или на ограниченных условиях.
Государственная регистрация недвижимости
Государственная регистрация недвижимости проводится для:
- Подтверждения и удостоверения прав на недвижимое имущество
- Обеспечения гарантий прав добросовестных приобретателей
- Контроля законности сделок
- Формирования полной информации об объектах недвижимости
Регистрация сопровождает возникновение, переход и прекращение прав на недвижимость на всех этапах ее существования.
Прекращение права собственности на недвижимость
Право собственности на недвижимое имущество может быть прекращено добровольно или принудительно. Добровольно право прекращается при:
- Отчуждении собственником своего имущества другим лицам (продажа, дарение)
- Отказе собственника от права собственности
- Гибели или уничтожении объекта недвижимости
Принудительное прекращение права возможно по решению суда в случае:
- Обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника
- Изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- Реквизиции недвижимости в период чрезвычайных ситуаций
Споры о недвижимом имуществе
Часто возникают споры о принадлежности недвижимого имущества. Причины споров:
- Нарушение порядка регистрации прав на недвижимость
- Недействительность или неправильное оформление сделок
- Нарушение границ земельных участков
- Неправомерное возведение строений
Такие споры разрешаются в судебном порядке. Для защиты интересов сторон проводятся кадастровые и технические экспертизы недвижимости.
Государственный кадастровый учет недвижимости
Государственный кадастровый учет включает:
- Описание объекта недвижимости
- Определение его количественных и качественных характеристик
- Подтверждение принадлежности объекта собственнику
- Присвоение объекту кадастрового номера
Сведения кадастрового учета вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и являются основой для государственной регистрации прав.
Правовые основы оборота недвижимости
Оборот недвижимого имущества регулируется:
- Гражданским кодексом РФ
- Земельным кодексом
- Градостроительным кодексом
- Законом о госрегистрации недвижимости
- Иными федеральными законами и подзаконными актами
Эти нормативные правовые акты устанавливают порядок возникновения, осуществления и прекращения прав на недвижимое имущество при его использовании и обороте.
