Должностная инструкция управляющего ТСЖ указывает на навыки и знания, которыми должен обладать специалист, выполняя широкий круг обязанностей. В период приватизации недвижимости возникла необходимость в создании товариществ из собственников жилых помещений. Кроме прав владеть своим имуществом к ним перешла обязанность следить за надлежащим состоянием своих квартир и многоэтажных домов, в которых они находятся. Среди жильцов не всегда имелись люди с опытом эксплуатации и управления подобными объектами. Выход из ситуации был один: нанять специалиста, способного заниматься всеми делами, касающимися содержания, ремонтов, коммунальных услуг. Так появилась должность административного работника, была разработана соответствующая должностная инструкция управляющего ТСЖ.
В чем разница между управленцами?
Когда создавались товарищества, куда вошли собственники жилья, все члены выбирали председателя. Участники ТСЖ голосуют за самого делового жильца и большинством голосов определяют такого представителя. На него ложилась обязанность нанять работника, разработать должностную инструкцию управляющего ТСЖ. С сотрудником заключался договор, в нем указывались:
- услуги, которые ему предстоит оказывать;
- решение задач по дому и территориям вокруг него, условия для эффективной работы;
- участие в деятельности товарищества за определенную плату.
Между председателем и управляющим имеются отличия:
- первый выбирается членами ТСЖ;
- второй принимается на должность.
В жилищном законодательстве указано, какие к наемным работникам имеются требования:
- гражданство РФ;
- отсутствие судимости по экономическому преступлению;
- наличие знаний по техническим условиям к домам, нормативным документам.
Председатель действует по Уставу, разработанному товариществом, он представитель ТСЖ, которому даны полномочия осуществлять деятельность от имени организации. Согласно должностной инструкции, управляющий ТСЖ тоже может заниматься делами товарищества, если ему будет на это выдана доверенность, но он находится в подчинении у председателя.
Чем занимается товарищество?
Создание ТСЖ накладывает на его членов как собственников недвижимости определенного участка не только права, но и обязанности, о чем свидетельствуют ГК РФ, ст. 291, ЖК РФ в разделе 6 и Устав. В деятельность ТСЖ включены:
- соблюдение чистоты и порядка в соответствии с санитарными нормами на территории;
- заключение договоров с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги;
- ведение отчетности по финансовой деятельности;
- оповещение жильцов о проведении собраний.
На собраниях решаются глобальные вопросы, определяется срок проведения капитальных ремонтов. Если возникают проблемы с коммунальными услугами, задолженности - появляется необходимость в работе управдома.
Какими знаниями обладает управляющий?
Работы у сотрудников данной сферы много, она состоит из широкого круга обязанностей. Им доверены:
- сложная система построенного здания с коммуникациями;
- состояние придомовой территории;
- решение спорных вопросов, возникших у жильцов.
Функции управляющего ТСЖ предусматривают, что он изучил:
- нормативные правовые положения в области жилищного хозяйства;
- проектную, техническую, договорную документацию;
- эксплуатацию дома с доставкой коммунальных услуг;
- экономику, право;
- административное и трудовое законодательство.
Управляющий должен соблюдать:
- трудовой распорядок;
- охрану труда;
- технику безопасности;
- производственную санитарию.
Гражданину на должности управляющего ТСЖ предстоит руководить эксплуатацией доверенного ему дома в соответствии с нормативными актами, которые разработаны для коммунальных жилых помещений.
Объем работ
Обязанности управляющего ТСЖ регламентируют его деятельность, учитывая компетенцию. Должностная инструкция содержит полный перечень работ, которые должен выполнять сотрудник, они направлены на непосредственный род деятельности. Управляющий обязан не только в рабочие дни находиться в кабинете и выполнять:
- проверку, осмотр придомовой территории, состояние коммуникаций;
- контроль за конструкциями строения;
- экстренное реагирование в случае внештатной или аварийной ситуации;
- функции представителя жильцов для защиты их интересов перед различными органами в районной администрации, муниципальном совете;
- учет показаний счетчиков;
- прием жалоб, пожеланий от жителей дома;
- закупку материалов для ремонта, руководство его проведения;
- сохранение конфиденциальности персональных данных собственников;
- составление актов, документации по зданию;
- наем необходимых работников;
- платежи по счетам;
- переговоры по услугам.
Председатель отвечает за надлежащее выполнение обязанностей управляющим. Если он допустит нарушения, председателю предстоит отчитаться перед собственниками квартир, исправить положение.
Должностные инструкции управляющего ТСЖ: образец
Содержание, основные положения в документе разрабатывает председатель, так как управляющий находится у него в подчинении. В должностной инструкции указаны данные о ТСЖ, которое нанимает сотрудника, а также:
- условия работы;
- требования, предъявляемые к должностному лицу;
- выполнение обязанностей;
- ответственность за нарушения.
После того как будет заключен договор между управляющим ТСЖ и председателем, работника знакомят с документом, под ним он ставит свою подпись. Вот образец подобного документа.
Условия по согласованию
Разработанная инструкция требует согласования с госорганами, уполномоченными контролировать работу по ЖКХ. Обычно подобная функция выполняется жилищной инспекцией. Сотрудники данного ведомства проверят документ на соответствие трудовому законодательству и утвердят для дальнейшего исполнения. Срок действия указывают в самой должностной инструкции. При отсутствии указания такого периода юридическая сила документа распространена на время работы занимающего должность конкретного лица.
Характерная особенность должности
Правильный со стороны председателя выбор управляющего ТСЖ повысит эффективность работы товарищества. Он будет одновременно:
- контролером;
- менеджером;
- аналитиком.
Должностное лицо определяет направление основных действий, их концентрацию и возникшие на производственном участке проблемы. Права управляющего ТСЖ дают ему возможность докладывать о плохой работе сотрудников правлению товарищества и лично председателю, требовать их замены. За свою деятельность он вправе:
- получать вовремя зарплату;
- отдыхать во время ежегодного оплачиваемого отпуска;
- пользоваться социальными привилегиями.
Уволить управляющего можно только в соответствии с трудовым законодательством. Если он посчитает, что совершены неправомерные действия, он имеет право обратиться с жалобой в правомочную инстанцию. Такие возможности управляющий получает при условии, что он принят на должность по штатному расписанию и трудовому договору.
Хозяйственные операции
Полномочия управляющего ТСЖ позволяют:
- выбирать организации для подрядных работ по обслуживанию дома;
- заключать договоры на услуги;
- нанимать сотрудников по штатному расписанию;
- контролировать работы;
- представлять интересы ТСЖ во властных структурах;
- составлять план по доходам и расходам на квартал;
- работать с должниками.
Какая накладывается ответственность?
Управляющий является администратором хозяйственной деятельности в доме. Поэтому, кроме должностных обязанностей и прав обычного работника, на управдома накладывается материальная ответственность. В законе нет ограничений, положений об ответственности для этих сотрудников. Подобные установки должны содержать должностные инструкции и Устав товарищества. Если сотрудник не выполняет своих функций, а средства уходят в неизвестном направлении - взыскать с него убытки можно по общим законодательным нормам, предусмотренным для таких нарушений по уголовной или административной ответственности. Доказательную базу собственники всегда соберут, когда не видно пользы, эффективной работы от деятельности и доверенных денежных средств для этих целей.
Чем отличаются договоры?
В ТК РФ предусмотрено увольнение сотрудника, если он не справляется со своими обязанностями. Когда с работником заключено гражданско-правовое соглашение, вправе организации провести расторжение договоренности в одностороннем порядке. ТСЖ в основном нанимают управляющих подобным способом, так как им это выгодно:
- управляющий не получает социального пакета;
- сотрудник самостоятельно оплачивает налоги и пенсионные отчисления;
- уволить за проступки можно в любое время.
Работодатель, приглашая на работу управляющего, заранее представляет, какие функции ему предстоит выполнять. Договор отражает согласие управдома трудиться:
- ответственно;
- честно;
- добросовестно.
Управляющему предстоит на небольшом участке населенного пункта создать:
- лучший дом;
- комфортное проживание в квартирах;
- уют во дворе.
Заключить гражданский правовой договор можно по образцу, представленному ниже.
Какими правами обладает управляющий в рамках деятельности ТСЖ?
Управдом - это нанятый работник, при этом он наделен правом:
- участия в решении всех проблем и вопросов при их обсуждении на собраниях собственников;
- принятия решений совместно с членами ТСЖ;
- внесения предложений для эффективности работы;
- получения необходимой рабочей документации.
Управляющий выявляет производственные недостатки и после доклада председателю принимает непосредственное участие в устранении нарушений. Управдом может самостоятельно отстранить рабочих от выполнения работ, если выявит нарушения в требованиях по технике безопасности или несоответствия нормативам, справочным материалам.
