Жилой фонд России ветшает с каждым годом. По данным Росстата, доля ветхого и аварийного жилья в общем объеме жилищного фонда составляет почти 3%. Чтобы решить проблему, нужно определить реальное состояние каждого дома. В статье рассматривается методика определения физического износа гражданских зданий - основного показателя, по которому судят о пригодности здания к эксплуатации.
История создания методики определения физического износа гражданских зданий
Методика определения физического износа гражданских зданий была разработана в Советском Союзе в 1986 году. Эта работа проводилась по инициативе Мосжилпроекта - института Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома. В создании документа также участвовали Центральное статистическое управление СССР, Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре, Академия коммунального хозяйства.
Окончательный вариант методики был утвержден приказом Госстроя СССР 24 декабря 1986 года. С тех пор этот документ, несмотря на смену политического строя в стране, остается основополагающим при оценке технического состояния зданий в России.
Цели и задачи методики
Основными целями методики являются:
- Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов здания (фундаментов, стен, перекрытий и др.)
- Определение общего технического состояния и физического износа здания в целом
- Планирование и проектирование капитального ремонта на основе полученных данных
Методика применяется при проведении технической инвентаризации жилых домов независимо от формы собственности. Ее используют как частные компании по оценке недвижимости, так и государственные органы, ответственные за содержание жилого фонда.
Основные понятия методики
Физический износ здания - это утрата первоначальных эксплуатационных качеств конструкций, элементов и инженерных систем под воздействием времени и условий эксплуатации. Физический износ выражается в процентах как отношение затрат на восстановление поврежденных участков к полной восстановительной стоимости объекта.
При использовании методики оценивают такие объекты как:
- Конструктивные элементы - фундаменты, стены, перекрытия, крыши
- Отдельные инженерные системы - электроснабжение, отопление, водопровод
- Здание в целом
Оценка физического износа включает следующие этапы:
- Визуальное обследование объекта
- Выявление характерных повреждений и сравнение их с таблицей признаков износа
- Определение процента износа по таблице для каждого поврежденного элемента
- Расчет износа всего здания по износу отдельных конструкций и систем
Оценка износа отдельных конструкций и элементов
Методика содержит развернутые таблицы с характерными признаками и соответствующими им значениями физического износа для различных типов конструкций и элементов здания. Рассмотрим несколько примеров.
Фундаменты
Для оценки фундаментов используется таблица с признаками износа в интервалах 20%. Например, для ленточных фундаментов из бутового камня характерны такие признаки:
- Износ 20% - единичные трещины в стенах, разрушение заполнителя швов
- Износ 40% - многочисленные трещины, вывалы камней и раствора, местами разрушение ленты фундамента
- Износ 60% - значительное разрушение и деформация ленты фундамента
В зависимости от выраженности тех или иных признаков, устанавливается процент износа фундамента в пределах интервала.
Стены
Для кирпичных стен таблица содержит десять интервалов износа по 10%. К признакам износа в 60% относятся:
- Сквозные трещины в стенах
- Выпучивание, отклонение стен от вертикали до 1/150 высоты
- Разрушение горизонтальных и вертикальных швов до 15% площади
Таким образом, по характеру имеющихся дефектов можно точно определить процент износа несущих стен здания.
Перекрытия
Для сборных железобетонных перекрытий таблица предусматривает следующие типичные признаки износа в 50%:
- Сколы бетона по контуру плит, обнажение арматуры
- Множественные трещины в местах опирания плит
- Прогибы плит с образованием щелей в швах
Наличие этих дефектов будет свидетельствовать о серьезных нарушениях в работе перекрытий здания.
Аналогичным образом производится оценка износа других конструктивных элементов - крыш, лестниц, полов, проемов и т.д.
Оценка износа инженерных систем здания
Помимо конструктивных элементов, отдельно оценивается износ внутренних инженерных систем здания:
- Электроснабжение
- Отопление
- Водопровод и канализация
- Вентиляция
- Слаботочные системы
Для каждой системы в методике приведена своя таблица с характерными признаками износа. Например, для системы отопления это:
- Капельные течи в местах врезки приборов - износ 10-20%
- Отдельные трещины или свищи чугунных радиаторов - износ 20-30%
- Сквозная коррозия трубопроводов - износ 40-50%
При оценке износа инженерных систем важно учитывать срок службы отдельных элементов, а также проведенные ранее замены и ремонт.
Особенности определения износа скрытых конструкций
Большую сложность представляет оценка износа скрытых конструкций, к которым относятся:
- Фундаменты
- Гидроизоляция
- Внутренние инженерные сети
- Междуэтажные перекрытия
В этих случаях приходится использовать косвенные методы:
- Анализ проектной и эксплуатационной документации
- Опрос жильцов о проблемах в здании
- Инструментальное обследование отдельных участков
Такой комплексный подход позволяет с достаточной для практики точностью оценить состояние скрытых конструкций и их физический износ.
Критерии отнесения здания к категории аварийного
Аварийным признается здание, конструктивные элементы которого имеют повреждения и деформации, свидетельствующие об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.
Основные критерии отнесения здания к аварийному фонду:
- Физический износ конструкций более 70%
- Нарушение пространственной жесткости здания
- Повреждение фундаментов
- Разрушение несущих стен и каркаса здания
Признание дома аварийным влечет за собой последующий снос или капитальную реконструкцию здания.
Способы продления срока службы здания
Чтобы максимально использовать возможности здания и избежать преждевременного износа, рекомендуется:
- Проводить плановые осмотры конструкций каждые 5 лет
- Своевременно устранять мелкие неисправности
- Периодически обновлять инженерные системы здания
- Проводить капитальный ремонт каждые 25-30 лет эксплуатации
Такая система мероприятий позволит максимально продлить срок службы здания и избежать преждевременного появления аварийного состояния.
Понятие физического возраста здания
Физический возраст здания - это возраст, соответствующий реальному техническому состоянию и износу конструкций. Он может существенно отличаться от хронологического возраста, рассчитываемого от даты ввода здания в эксплуатацию.
Например, здание 1970 года постройки за счет регулярного техобслуживания и замены элементов может иметь физический возраст 20-30 лет. А дом 2000 года постройки при отсутствии надлежащего ухода может иметь физический возраст 50 лет.
Таким образом, именно физический возраст является объективной характеристикой реального технического состояния здания.
Актуализация методики определения физического износа зданий
Несмотря на то, что основы действующей методики были заложены еще в советское время, она до сих пор остается актуальной. Вместе с тем, для ее совершенствования необходима постоянная актуализация с учетом:
- Новых строительных материалов и технологий
- Современных архитектурных решений
- Опыта эксплуатации зданий за прошедшие десятилетия
Регулярное обновление методики позволит повысить точность оценки физического износа зданий различного типа и назначения.
Зарубежный опыт в оценке технического состояния зданий
В мировой практике для обследования зданий активно используются современные технологии:
- Лазерное сканирование
- Георадар
- Тепловизоры
- 3D-моделирование
Эти методы позволяют более точно выявлять внутренние дефекты конструкций и создавать цифровую модель здания.
Их внедрение в российскую практику оценки технического состояния зданий могло бы существенно повысить качество обследований.
Роль собственников в обеспечении надлежащего содержания зданий
Ответственность за поддержание технического состояния здания лежит в первую очередь на собственниках помещений:
- Своевременная оплата взносов на капремонт
- Контроль качества всех ремонтных работ
- Соблюдение правил эксплуатации помещений
Активное участие жильцов в управлении домом - залог долгой и безопасной эксплуатации любого здания.
Требования к квалификации специалистов по обследованию зданий
Оценку технического состояния зданий должны проводить высококвалифицированные специалисты с опытом работы в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве. К ним предъявляются следующие требования:
- Высшее профильное образование (инженер-строитель)
- Стаж работы в строительной отрасли не менее 5 лет
- Знание нормативно-технической документации в области оценки технического состояния зданий
- Наличие квалификационного аттестата
- Опыт проведения обследований различных типов зданий
Такой высокий уровень компетенции позволяет достоверно оценить реальное техническое состояние здания и обеспечить корректное определение величины физического износа.
Порядок проведения обследования здания
Процесс обследования здания включает следующие этапы:
- Подготовительный (сбор документации, планирование работ)
- Предварительный осмотр
- Детальное обследование конструктивных элементов и инженерных систем
- Инструментальные испытания (при необходимости)
- Камеральная обработка результатов
- Составление ведомости дефектов и оценка физического износа
- Подготовка технического заключения
Соблюдение установленного порядка работ обеспечивает полноту и достоверность результатов обследования.
Типичные ошибки при обследовании зданий
Часто встречающиеся ошибки при обследовании:
- Недооценка важности подготовительного этапа
- Поверхностный осмотр конструкций
- Неполный охват здания обследованием
- Отсутствие инструментального контроля скрытых дефектов
- Некорректная оценка физического износа
Их можно избежать, привлекая для обследования только квалифицированных специалистов.
Правила безопасности при обследовании зданий
При проведении обследования зданий необходимо соблюдать следующие правила безопасности:
- Использовать средства защиты при работе на высоте
- Проверять отсутствие опасных факторов перед осмотром
- Применять переносное освещение и сигнальные ограждения
- Избегать мест с высокой влажностью и плесенью
- Соблюдать осторожность при работе со скрытыми коммуникациями
Это позволит минимизировать риски и избежать несчастных случаев при обследовании.
