Статья 615 ГК РФ устанавливает важные правила по использованию арендованного имущества. Разберем основные моменты, чтобы избежать нарушения договорных обязательств.
Обязанность арендатора использовать имущество по назначению
В пункте1ст. 615 ГК РФ 1 указано, что арендатор должен использовать имущество в соответствии с договором аренды. Если в договоре нет конкретных условий по этому вопросу, то имущество должно использоваться по его назначению.
Например, арендованный гараж должен использоваться для хранения транспортного средства, если договором не предусмотрено иное.
Бывают ситуации, когда фактическое использование имущества не соответствует его назначению. К примеру, речные суда используют как рестораны.
- Если такое использование не оговорено в договоре аренды, это будет его нарушением.
- В некоторых случаях закон императивно определяет способ использования объекта. Например, жилые помещения могут сдаваться в аренду только для проживания.
За нарушение порядка использования имущества арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Права арендатора по распоряжению арендованным имуществом
В пункте 2 комментируемой статьи перечислены способы распоряжения имуществом, которыми арендатор может воспользоваться с согласия арендодателя.
Рассмотрим некоторые из них подробнее.
Сдача в субаренду
Арендатор может сдавать полученное в аренду имущество в субаренду. При этом он остается ответственным перед арендодателем по договору.
Согласие арендодателя часто оформляется заранее в тексте основного договора аренды. Срок договора субаренды не может превышать срок действия основного договора.
Внесение арендных прав в уставный капитал организаций
Арендатор может вносить полученные по договору аренды права в уставный капитал других организаций. Это может быть сделано как полностью, так и в части.
| Арендные права на 3 объекта недвижимости | Внесены права на 2 объекта |
Такое право арендатора является важным при осуществлении предпринимательской деятельности.
Ст. 615 ГКРФ: действующая редакция
Рассмотренные выше положения основаны на действующей редакции статьи 615 ГК РФ по состоянию на 2023 год.
Запреты и ограничения распоряжения арендным имуществом
Наряду с правами по распоряжению арендованным имуществом, установлен ряд запретов и ограничений, которые необходимо учитывать.
Ограничения срока договора субаренды
Как уже отмечалось ранее, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды. Это важное ограничение, нарушение которого влечет недействительность договора субаренды в соответствующей части.
Недопустимость ухудшения состояния имущества
Любые действия арендатора, влекущие ухудшение качественных или технических характеристик арендованного имущества, являются нарушением договора аренды и могут повлечь ответственность.
Последствия ненадлежащего использования арендованного имущества
Рассмотрим типичные нарушения арендаторов и меры, которые вправе предпринять арендодатель.
Права арендодателя при выявлении нарушений
Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ, арендодатель может:
- потребовать досрочного расторжения договора аренды;
- потребовать возмещения убытков.
Данные требования могут быть заявлены в претензионном порядке или в суде.
Аренда специфических видов имущества
При аренде отдельных видов имущества применяются особые правила их использования.
Рассмотрим некоторые примеры.
Ст. 615 ГК РФ с комментариями
Выше были даны комментарии к основным положениям статьи 615 ГК РФ, регулирующей использование арендатором арендованного имущества.
Эти разъяснения помогут избежать типичных нарушений при заключении и исполнении договоров аренды.
Аренда земельных участков
При аренде земельных участков их целевое назначение и виды разрешенного использования определяются в соответствии с земельным законодательством.
Например, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться исключительно для сельскохозяйственных целей, таких как растениеводство, животноводство и т.д.
Особенности аренды жилых помещений
Арендованные жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания граждан, не допускается их использование в коммерческих целях.
Перевод жилого помещения в нежилое возможен только при соблюдении установленного законодательством порядка.
Аренда унитарными предприятиями
Специальные правила применяются к использованию арендованного имущества государственными и муниципальными унитарными предприятиями.
В частности, такое имущество может отчуждаться только с согласия собственника.
Аренда в рамках концессионного соглашения
При передаче государственного или муниципального имущества в аренду на основании концессионного соглашения предусматриваются особые условия его использования.
В частности, концессионер обязан поддерживать объекты в исправном состоянии за свой счет.
Аренда объектов в специальных зонах
Имущество, расположенное на территории ОЭЗ, технопарков, инновационных кластеров, как правило, должно использоваться в соответствии с целями создания таких зон.
Аренда торговых центров и магазинов
При аренде помещений в торговых центрах или отдельно стоящих магазинов на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию их в надлежащем состоянии.
Как правило, договором запрещается осуществление в магазинах и торговых центрах деятельности, нарушающей права потребителей.
Особенности аренды офисных помещений
При использовании офисных зданий и помещений арендатор должен обеспечивать соблюдение правил пожарной безопасности, санитарных норм, правил охраны труда.
Как правило, в офисных центрах запрещается ведение производственной деятельности, сопровождающейся шумом, вибрацией, загрязнениями.
Аренда производственных комплексов
При аренде производственных зданий и сооружений в договоре, как правило, конкретизируется их функциональное назначение в зависимости от вида деятельности арендатора.
Могут быть предусмотрены ограничения на производство отдельных видов продукции.
Особенности аренды складских помещений
В договорах аренды складов и хранилищ, как правило, устанавливаются требования к условиям хранения различных групп товаров, особенно опасных и скоропортящихся.
Аренда транспортных средств
При аренде транспортных средств в договоре указываются цели и условия их использования, маршруты, вид перевозимых грузов.
Как правило, запрещается эксплуатация транспорта с нарушением правил дорожного движения, использование для обучения водителей.
Аренда строительной и дорожной техники
Использование арендованной спецтехники допускается, как правило, только по прямому назначению с соблюдением правил технической эксплуатации.
Запрещается, в частности, эксплуатация неисправной техники, превышение нагрузок и скоростного режима.
Аренда оборудования для бизнеса
При аренде оргтехники и другого оборудования для офисов запрещается вынос за пределы служебных помещений без разрешения.
Требуется соблюдение правил эксплуатации, исключающих повреждения.
Аренда бытовой техники и электроники
Бытовая техника и электроника отдается в аренду, как правило, только для личного пользования в соответствии с назначением.
Запрещено использование в коммерческих целях, для промышленных объектов.
