Многие люди предпочитают приобретать квартиры на стадии строительства многоквартирного дома. Это позволяет покупать объекты по сниженной стоимости. Такой процесс называется долевым участием в строительстве. Чтобы дольщик был надежно защищен от потери средств, следует грамотно подходить к выбору застройщика, а также изучать тщательно составляемый договор. Именно этот документ обеспечивает защиту прав покупателей недостроенных объектов.
Суть долевого участия
Процесс предполагает, что многоквартирные строения возводятся за счет средств будущих покупателей квартир. Они вкладывают свои средства в строительство дома, а после его сдачи в эксплуатацию могут оформить право собственности на квартиру.
Процесс регулируется специальным законом ФЗ № 214 «О долевом строительстве», причем в него регулярно вносятся разные изменения, гарантирующие защиту прав дольщиков. К основным особенностям долевого участия в строительстве относится:
- права и обязанности каждой стороны появляются исключительно после подписания контракта;
- в ДДУ указываются все нюансы сотрудничества, причем он обладает признаками разных соглашений, к которым относится договор инвестирования и подряда, а также оказания услуг и купли-продажи;
- покупается по такому договору квартира, которая находится в недостроенном доме;
- привлекаются при таких условиях многочисленные дольщики, что дает возможность застройщику с минимальными собственными вложениями денег построить объект;
- дольщиком может стать не только физлицо, но и компания;
- участники не могут оказывать влияние на изменение проекта, технического задания и других условий возведения дома.
Нередко граждане, покупающие квартиры в строящихся домах, сталкиваются с мошенничеством или банкротством застройщиков. В этом случае защищаются права дольщиком положениями ДДУ. При сложных ситуациях может осуществляться переуступка прав долевого участия в строительстве другим компаниям или лицам, занимающимся взысканием средств.
Законодательное регулирование
При покупке жилья в недостроенном объекте следует обращать внимание на положения основного закона ФЗ № 214. Он был принят еще в 2004 году, причем именно он регулирует все отношения, возникающие между застройщиками и дольщиками. Было внесено множество изменений и поправок в этот законодательный акт. Он делится на многочисленные части и пункты, каждый из которых имеет свое назначение. К основным изменениям и положениям относятся:
- указываются правила составления и расторжения договора долевого участия в строительстве;
- прописывается возможность передачи прав третьим лицам;
- водится уголовная ответственность для застройщиков, если они не исполняют свои обязательства по соглашению;
- непременно должны открываться застройщиками специальные счета, предназначенные для перечисления средств дольщиками, причем применяться деньги могут исключительно на возведение объекта;
- застройщики должны обладать собственным официальным сайтом, на котором раскрываются все сведения об их работе, к которым относятся проекты, разрешительная документация и другие документы.
Теперь все застройщики открывают эскроу-счет, предназначенный для перечисления денег дольщиками. ФЗ об участии в долевом строительстве указывает, что закрывается такой счет только после полного использования средств. Такие условия не могут становиться препятствием для переуступки права.
Дополнительно в законодательстве предусматривается необходимость создания компенсационного фонда. Он представлен страхованием для дольщиков, так как если по каким-либо причинам застройщик не исполняет свои обязательства, то покрываются убытки дольщикам за счет средств из этого фонда.
Преимущества и недостатки
Использование ДДУ для покупки жилья имеет много плюсов для каждого покупателя жилья, но при этом важно учитывать определенные минусы такого решения. Участие в долевом строительстве объектов недвижимости считается рискованным, так как всегда существует вероятность того, что застройщик по разным причинам не справится со своими обязанностями.
| Плюсы | Минусы |
| Устанавливается на объекты низкая стоимость, которая намного меньше, чем цена готовых квартир на первичном или вторичном рынке | Придется ждать достаточно долго, пока жилье будет достроено, поэтому такая возможность используется людьми, у которых уже есть место для жизни |
| Многие застройщики предлагают рассрочку на весь срок строительства дома, что позволяет купить квартиру без наличия изначально нужной суммы средств при составлении ДДУ | Часто дольщикам приходится сталкиваться с затягиванием срока сдачи объекта, поэтому возникает необходимость взыскивать неустойку через суд |
| Гарантируется получение жилья законодательством, поэтому дольщики все равно смогут рассчитывать на квартиру или возмещение убытков | Если по разным причинам квартира будет превышать по квадратуре ранее оговоренный размер, то придется доплачивать определенное количество средств |
| В законе предъявляются к застройщикам жесткие и многочисленные требования, поэтому можно быть уверенным в надежности компании | Нередко приходится сталкиваться с мошенничеством, например, застройщик продает одну квартиру нескольким дольщикам или используются другие схемы обхода закона, что приводит к необходимости судебного разбирательства |
| Если фирма не сдает дом к назначенному сроку, то дольщики могут рассчитывать на хорошую неустойку, рассчитывающуюся за каждый день просрочки | Нередко компания объявляет себя банкротом, что приводит к переходу дома другому застройщику, а все это негативно сказывается на сроке возведения объекта |
За счет вышеуказанных плюсов и минусов каждый человек должен самостоятельно определиться, является ли долевое участие в строительстве целесообразным и выгодным для него.
Как купить жилье по ДДУ?
Процесс считается не слишком сложным, но чтобы убедиться в его выгодности и эффективности, потенциальные покупатели должны выполнить определенные последовательные действия.
Перед обращением к застройщику важно узнать отзывы о нем, изучить официальную документацию, а также проверить, как оперативно выполняется строительство конкретного дома.
Получение сведений о компании
Первоначально надо убедиться, что продаются квартиры по ДДУ действительно надежной, проверенной и официально зарегистрированной организацией. ФЗ об участии в долевом строительстве указывает на необходимость получения информации о застройщике:
- он должен быть представлен официально зарегистрированной компанией;
- желательно, чтобы у предприятия уже были построенные и сданные объекты;
- не должно быть открытых судебных споров по отношению к организации;
- все прошлые дома должны вводиться в эксплуатацию в заранее установленные сроки;
- тщательно изучаются все документы, представленные на сайте организации, причем к ним относятся проекты, разрешения на работу, декларации и другие бумаги;
- у компании должны иметься права на участок, где выполняется процесс строительства объекта.
Если отсутствуют эти документы и разрешения, то не рекомендуется составлять с застройщиком ДДУ.
Какие сведения содержатся в декларации?
Особенно много внимания уделяется изучению декларации на строительство. Она должна располагаться в открытых источниках за 14 дней до заключения первого соглашения с дольщиками. Данный документ должен содержать важную информацию для каждого участника строительства. К ней относится:
- наименование и юридический адрес компании-застройщика;
- перечисляются разрешительные документы на работы;
- указываются полученные ранее лицензии;
- вписывается срок действия лицензии;
- перечисляются все учредители компании;
- приводятся прошлые возведенные объекты за три года функционирования компании;
- указываются финансовые результаты работы;
- приводится кредиторская и дебиторская задолженность;
- указываются другие сделки, на основании которых к строительству были привлечены средства.
Договор долевого участия в строительстве с дольщиками заключается только после того, как застройщик выкупит или оформит в аренду землю, где планируется возведение дома.
Что должна включать проектная документация?
Она считается важным документом для каждого участника строительства. Документация должна формироваться и публиковаться за 14 дней до того момента, когда будет заключен первый договор с дольщиком. К основным сведениям из проекта относится:
- информация о самом застройщике;
- сведения обо всех учредителях;
- данные о финансовом состоянии компании;
- разрешения и лицензии на строительство;
- срок, в течение которого планируется возводить объект;
- место расположения возводимого дома;
- имущество компании;
- стоимость строительства и привлекаемые подрядчики.
Допускается изменение сведений в проектной документации, если меняется финансовое состояние компании за один квартал. При этом все эти корректировки должны публиковаться в открытых источниках.
Нюансы составления соглашения
Как только будет проверена вся информация о застройщике, то можно составлять с ним ДДУ, если он является надежным и проверенным. Долевое участие в строительстве предполагает непременно оформление именно этого документа, так как другие бумаги не будут защищать дольщиков на основании положений ФЗ № 214.
Непременно в этом документе содержатся сведения:
- предмет соглашения, которым представлена квартира, причем должна указываться ее квадратура, этажность, количество комнат, размер и наличие балкона или лоджии, точный адрес, наличие разных коммуникаций, а также множество других технических параметров;
- цена недвижимости;
- порядок расчетов;
- срок, когда должен сдаваться дом в эксплуатацию;
- длительность гарантийного срока, который не должен быть меньше пяти лет;
- способ, с помощью которого готовая квартира будет передана дольщикам;
- условия о необходимости выполнения отделки жилых помещений.
При правильном составлении документа долевого участия в строительстве дольщики будут надежно защищены от мошенничества со стороны застройщика или от его банкротства. Некоторые застройщики предлагают возможность оплачивать квартиру в рассрочку.
Регистрация договора
После заключения соглашения требуется его официально зарегистрировать. Только при таких условиях законно производится долевое строительство. Условия участия предполагают, что надо подготовить ДДУ, план объекта, проектную декларацию и личные документы покупателя, после чего данная документация передается в Росреестр.
Процесс регистрации занимает около 10 дней. За это придется заплатить гражданам 350 руб.
Какими правами обладают дольщики?
На основании ДДУ у покупателей жилья имеется множество разных прав. К ним относится:
- если затягиваются сроки сдачи объекта в эксплуатации, то может требоваться гражданами неустойка по договору долевого участия в строительстве;
- после регистрации договора у дольщиков в залоге находится сама территория и возводимый на ней объект;
- допускается составить договор переуступки права требования по соглашению;
- принимается готовая квартира только при составлении специального передаточного акта;
- если выявляются при осмотре жилья значимые нарушения, то может не подписываться акт, после чего дольщик может потребовать исправления недостатков.
Если выявляются разные проблемы уже после начала использования жилья, то на основании гарантийного срока покупатель может потребовать их устранения застройщиком.
Как расторгается?
Условия расторжения данного контракта прописываются непосредственно в его пунктах. Для этого могут иметься разные основания. Наиболее часто расторжение договора участия в долевом строительстве требуется, если застройщик не справляется со своими обязательствами, например, в срок не сдается дом в эксплуатацию, имеются значимые нарушения или квадратура недвижимости не соответствует установленному ранее размеру.
Процесс расторжения непременно регистрируется официально.
Заключение
Таким образом, участие граждан в долевом строительстве считается популярным способом приобретения недорогой и качественной недвижимости. При этом важно грамотно выбрать застройщика, с которым далее составляется ДДУ. Этот документ должен обладать установленной формой и содержать все необходимые сведения об участниках.
На основании ДДУ покупатель жилья наделяется многими правами, которые он может отстаивать в претензионном или судебном порядке.
