Долевое строительство на сегодняшний день - достаточно популярный способ приобретения жилья. Договор долевого участия заключается между строительной организацией, которая будет непосредственно заниматься возведением здания, и инвесторами, то есть дольщиками. В качестве заказчика строительства могут выступать как юридические, так и физические лица.
Обязанности сторон
Подрядчик – строительная организация обязуется возвести дом и сдать его в пользу дольщиков.
Дольщики по договору обязуются оплатить услуги подрядной организации и принять готовое жилье.
По существу, договор долевого строительства является инвестиционной сделкой, но регулируется не Гражданским кодексом, а специальными законодательными актами.
Проблемы долевого строительства
Долевое строительство начало развиваться в нашей стране еще в 2005 году. Законодательство претерпело множество изменений относительного такого строительства, но проблем у инвесторов с поиском добросовестного подрядчика от этого не убавилось. По сей день долевое строительство – это огромный риск, инвестор может попросту остаться без жилья и без денежных средств. Либо ему самостоятельно придется вводить в эксплуатацию здание, либо будут проблемы с оформлением права собственности.
Министерство строительства долгое время не оставляло попыток создать компенсационный фонд долевого строительства. И, наконец-то, с июля текущего года на уровне правительства сформирован новый инструмент, призванный защитить интересы покупателей жилья во вновь построенных зданиях и изменить правила игры для девелоперов. Хотя компенсационный фонд формально начал существовать еще с 01 января 2017 года, но не были досконально разработаны процедуры, по которым должно действовать формирование.
Суть фонда
Компенсационный фонд – это организация, которая призвана защитить граждан от возможных убытков при незавершении строительства или неисполнении застройщиком других обязательств.
На фонд не возложена обязанность по решению проблем дольщиков, которые уже есть. Проще говоря, уже обманутым инвесторам не на что рассчитывать. Связано это с тем, что если сейчас начать решать текущие вопросы, то организация попросту обанкротится.
Размеры взносов
Размер взносов для застройщиков будет рассчитываться на основании цены каждой сделки с дольщиком. Внести взнос придется застройщику в момент государственной регистрации отдельно взятого договора о долевом участии. Однако тариф для застройщика не должен превышать предельную процентную ставку цены договора участия в долевой застройке. В целом на момент подписания изменений в законодательство застройщики должны вносить 1,2% от стоимости каждого договора. В дальнейшем ставка может изменяться на основе федерального закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.
Взносы каждый застройщик должен внести за 3 дня до даты регистрации договора о долевом строительстве.
Теперь отменены такие способы обеспечения сделок, как страхование гражданской ответственности или банковское поручительство. Теперь подрядная организация-застройщик обязана вносить в обязательном порядке взносы в компенсационный фонд, учредителем которого является РФ.
Основные функции фонда
Компенсационный фонд создан в форме публично-правовой компании и призван решать несколько вопросов:
- получать взносы от застройщиков;
- контролировать своевременность поступления взносов;
- выступать в качестве арбитражного управляющего в делах о банкротстве компаний-застройщиков, но только в том случае, если эти компании вносили взносы в фонд хотя бы за одно возводимое здание;
- осуществлять возмещение нанесенного ущерба дольщикам;
- предоставлять займы (даже на беспроцентной основе);
- оказание, при необходимости финансовой помощи компаниям-застройщикам, которые возьмутся за достройку незавершенного объекта.
Свободные средства компенсационного фонда могут быть инвестированы в другие активы, которые определены в законодательстве.
Участие в саморегулируемой организации
На фоне последних изменений в законодательстве сменился круг лиц, которые обязаны состоять в саморегулироемой организации. Обязанность сохранилась за следующими лицами:
- которые имеют подписанные договора на подготовку проектной документации с техническим заказчиком, застройщиком или организацией, ответственной за эксплуатацию какого-либо здания;
- самостоятельно осуществляющими изготовление проектной документации и строительство сооружений и зданий.
Не имеют такой обязанности организации с уставным капиталом, который наполовину и более принадлежит государству или муниципалитетам. Также не требуется вступать в СРО предприятиям, которые являются казенными, унитарными или государственными.
Компенсационный фонд СРО «Обеспечение договорных обязательств» формируется для компенсации субсидиарной ответственности всех членов. Но чтобы сформировать такой фонд, заявки должны подать не меньше 15 членов СРО. Если заявителей меньше, то не получится сформировать фонд обеспечения договорных обязательств, но все собранные средства переводятся в фонд возмещения вреда.
Теперь застройщики и другие лица, состоящие в СРО, не будут получать свидетельства, а всего лишь будут регистрироваться в электронном реестре, из которого можно получить выписку, чтобы подтвердить свое членство при участии в конкурсе.
Опасения участников рынка строительства
Большинство компаний-застройщиков уверены, что двойные взносы в компенсационные фонды приведут к неминуемому повышению цен на жилье. Теперь застройщику придется платить в фонд по долевому строительству и в фонд СРО.
Определенное опасение высказывают и соинвесторы, то есть те субподрядчики, которые за собственные средства сооружают инженерные сети и коммуникации, ведь если обанкротится девелопер, то возмещение, прежде всего, предусмотрено для физических лиц. У соинвестеров достаточно мало шансов на получение возмещения.
Естественно, что такая законодательная основа важная для нестабильного рынка строительства и является частью системы защиты инвесторов. Главное, чтобы такой фонд не стал очередной обузой для строительных организаций и строительного рынка в целом, и цены на жилье не начали опять подниматься.
