Какой существует налог с продажи недвижимости?

Порядок исчисления и взыскания налога на недвижимое имущество декларирован соответствующим кодексом. Законы из года в год меняются. Вместе с тем и меняются права и обязанности граждан в области налогообложения. Факт, который остается неизменным, – это необходимость уплаты налога.

Какой существует налог с продажи недвижимости?

Право собственности на недвижимое имущество может принадлежать частному лицу, предприятию частного характера или муниципальному органу. Виды недвижимости включают в себя разные варианты: жилые помещения, помещения коммерческого назначения (торговые или офисные здания), производственные помещения, земельный участок и земли сельскохозяйственного назначения. Владелец может иметь право единоличного владения или в составе доли. Во всех случаях, если сделка подпадает под описание налогооблагаемых, налог с продажи недвижимости остается обязательным.

Систему контроля осуществляют налоговые органы и их территориальные подразделения. Факт уплаты или неуплаты налога отражается в ежегодной декларации, подаваемой гражданами.

Общие принципы

Согласно российскому законодательству, любой вид официально полученной прибыли облагается налогом. С этой точки зрения отчуждение недвижимости считается поступлением в пользу владельца. Поэтому платить налог с продажи недвижимости обязан именно продавец.

Статья 224 Налогового кодекса РФ гласит, что сумма поступления от отчуждения недвижимости должна облагаться налогом в размере 13 %. Однако этот закон применим не во всех случаях. Подробности будут рассмотрены в данном материале.

Другой закон, на который следует ссылаться, – это Федеральный закон под номером 382. Он актуален с начала 2016 года. Согласно правилам этого закона налог с продажи недвижимости в правовом поле основывается на сроках владения. Данный документ рассматривает два вида владения по срокам:

• Переход права собственности на недвижимость до 2016 года.
• Обладатели недвижимости, чьи права зафиксированы после 01.01.2016.

Первая категория граждан при отчуждении недвижимости руководствуется положениями закона, действовавшего до начала 2016 года. Согласно этому закону налог является обязательным для всех владельцев, которые отчуждают недвижимость в течение первых 3 лет после перехода права собственности. Для второй категории действует новый порядок, согласно которому отметочным сроком владения является 5 лет.

Кто может не платить?

Если рассмотреть общий порядок взыскания налогов, то законом предусмотрены обстоятельства, при которых налог с продажи недвижимости для физических лиц теряет актуальность независимо от срока владения. В частности, рассматривается способ перехода в собственность. Это следующие случаи:

1. Когда объект недвижимости достается владельцу при условии пожизненного иждивения бывшего владельца.
2. Имущество, доставшееся по наследству.
3. Отчуждение объектов недвижимости, право на которые возникло в результате приватизации.
4. Основанием владения является договор дарения.

Если правоустанавливающий документ попадает в одну из данных категорий, то сделка не должна классифицироваться как дополнительный доход и, соответственно, быть обложенной налогом.

Особенности есть также по регионам. Как известно, отечественные законы делятся на федеральные и территориальные. Местные власти вправе адаптировать некоторые федеральные законы без принципиальных противоречий. На практике таким образом обычно облегчаются обстоятельства для отдельной категории граждан. Налог с продажи недвижимости при этом не является исключением.

Например, для Ханты-Мансийского округа действует закон, согласно которому доход от реализации недвижимости не облагается налогом даже в течение первых 3 лет владения. Аналогичные правила действуют и в Ставропольском крае: здесь срок налогооблагаемых сделок уменьшен с 5 до 3 лет. Чтобы узнать о том, какой налог с продажи недвижимости следует платить в том или ином регионе, нужно следить за изменениями территориальных законов.

Как рассчитать?

Гражданин С. А. продал жилой дом, купленный 1,5 года назад за 6 300 000 рублей. Его случай по всем параметрам подходит под определение закона. Он официально трудоустроен, и его трудовой стаж составляет более 10 лет. Какова будет сумма налога при продаже недвижимости для гражданина С. А.

Для подготовки декларации по итогам года необходимо взять следующие сведения:

6 300 000 – 1 000 000 = 5 300 000 – сумма налоговой базы

Сумма налога: (6 300 000 – 1 000 000) х 13 % = 689 000 рублей

Но задолго до конца срока подачи декларации С. А. собрал документы на вычет и получил подтверждение от налоговой службы. Размер вычета был максимальным. Теперь расчеты выглядят иначе:

(6 300 000 – 5 300 000) х 13 % = 130 000 рублей фактическая сумма уплаты.

Если бы гражданин С. А. совершил сделку спустя 5 лет после покупки, то он входил бы в категорию освобожденных.

Для физлиц

Налог с продажи недвижимости для физических лиц, его особенности и порядок уплаты декларирован главой 23 Налогового кодекса РФ. Так, субъекты права, обладающие правами на получение доходов в территории РФ, делятся на три категории:

1. Резидент страны – гражданин, который в течение последнего года, но не менее 183 дней проживал в России.
2. Нерезиденты – лица, не попадающие в предыдущую категорию.
3. Условное определение – валютные резиденты – это граждане РФ, которые в течение последнего года проживают в другой стране, но посещают Россию не реже одного раза в год.

При продаже недвижимости нерезидентом налоги и порядок их расчетов регламентируются статьей 209 Налогового кодекса. Так, для них применяется отдельный комплекс взыскания НДФЛ.

Для юридических лиц

Когда юридическое лицо отчуждает недвижимость, находящуюся на собственном балансе, порядок расчетов налогообложения во многом определяется выбранной налоговой системой. Но определенным является тот факт, что, продавая недвижимость, юридическое лицо получает доход. Соответственно, этот доход должен отражаться в бухгалтерском балансе компании. Продолжаем рассматривать налог с продажи недвижимости. С какой суммы и в каком порядке должно его платить юридическое лицо? Необходимо учитывать принадлежность к одному из следующих налоговых режимов:

1. ЕНВД.
2. Упрощенная система.
3. Патентная система.

Тип объекта недвижимости также принимается к сведению. Он может быть жилым, коммерческим помещением, земельным участком или недрами.

Имеют отношение также фактические сведения и форма собственности: ведет ли компания коммерческую деятельность по факту, учредителями являются резиденты или нерезиденты РФ? Чтобы ответить на все эти вопросы, следует руководствоваться статьей 23 НК РФ.

При продаже жилого помещения юридическим лицом доход не облагается НДС, а вот налог с прибыли является обязательным. Ставка подоходного налога также зависит от гражданского статуса учредителей (резидент или нерезидент). Если речь идет об отчуждении нежилого помещения, находящегося на балансе предприятия, то сумма дохода облагается как подоходным налогом, так и НДС. При этом подоходный налог начисляется не на сумму сделки, а на сумму чистых доходов.

Важный нюанс: налог с продажи коммерческой недвижимости не учитывает количество лет владения. Другой нюанс из области оптимизации налогообложения гласит, что предприятие вправе понизить сумму дохода на остаточную цену объекта. Если после бухгалтерских расчетов разница между суммой сделки и конечной суммой окажется отрицательной, то цифра классифицируется как убыток предприятия.

Должны ли платить пенсионеры?

Касается ли налог с продажи недвижимости физических лиц - пенсионеров и иных особых категорий граждан? Согласно действующим законам налоговые льготы или послабления, привязанные к социальному статусу граждан, не предусмотрены. Пенсионеры должны платить налог, если они подпадают под общую категорию налогооблагаемых лиц.

Здесь важно отличить имущественный налог и НДФЛ. Имущественный налог с 2014 года не актуален для пенсионеров. Исключением являются случаи, когда пенсионер использует недвижимость в целях получения прибыли. В остальном они подчиняются общему порядку: налог на продажу недвижимости 3 года для них будет обязательным.

Но у пенсионеров есть возможность существенно снизить налог или вовсе быть освобожденными. Для этого они должны прибегнуть к имущественному вычету. До 2012 года вычет не распространялся на пенсионеров. Принятие Федерального закона №330 предоставило им такое право.

Благодаря этому закону пенсионеры могут получить один из следующих вариантов вычета на налог после продажи недвижимости:

• Если право собственности зафиксировано более 3 лет назад, то освобождаются полностью на общих основаниях.
• Если срок владения меньше, а стоимость объекта не превышает 1 миллиона рублей, они могут получить снижение базы для налога до той суммы, что была потрачена при приобретении объекта.

Вычеты

Субъекты налогообложения имеют право на имущественный налоговый вычет. Оно распространяется на тех граждан, которые официально трудоустроены и со своего дохода отчисляют подоходный налог или НДФЛ в размере 13 %. Есть три варианта вычета:

• Полное освобождение.
• Частичное.
• Начисление налога на весь объем выручки.

При этом максимальная сумма, на которую можно снизить размер налога, составляется 1 миллион рублей.

Пример: гражданин продает квартиру, купленную 2,5 года назад за 4 500 000 рублей. К моменту подачи декларации гражданин также подготовил документы на вычет. Ему полагался максимальный вычет. В итоге сумма налоговой базы составила для него 3 500 000 рублей, а налоги - 455 000 рублей.

Отвечая на вопрос о том, какой налог с продажи недвижимости следует платить, важно упомянуть и вариант совместного владения. Если право собственности на недвижимость распространяется на несколько человек, то обязанность уплаты налога также распределяется в зависимости от доли каждого из них. Или совладельцы могут договориться между собой и понести налоговое обязательство в ином порядке.

Вычетом граждане могут пользоваться неоднократно, так как он распространяется на каждую единицу совершенной сделки. Но в течение 1 года допускается реализация только одного вычета. Благодаря такому послаблению сумма налога при продаже недвижимости может быть существенно снижена.

Методов реализации вычета три:

• Выдача положенных средств наличными.
• Перевод на банковский счет получателя.
• Выписка уведомления в адрес работодателя с указанием освобождения гражданина от уплаты НДФЛ на срок, в течение которого накопилась положенная сумма.

Как подать на вычет?

Заявление на вычет оформляется в течение того отчетного периода, в котором совершены сделки. Вычет можно получить в двух видах: фиксированной суммой или суммой, равной затратам. Выбор зависит только от заявителя: предварительно он может посчитать, какой вариант ему более выгоден, и подать именно на тот вид.

Вычет уместен в том случае, когда гражданину необходимо доказать расходы на предшествующую покупку недвижимости, которая была продана в отчетном периоде. Поэтому эти расходы придется закрепить копиями документов на них. В этих целях в налоговый орган подаются копии следующих документов:

• Договор о приобретении недвижимости (купли-продажи).
• Документ, свидетельствующий о пользовании услугами риэлтерских компаний.
• Акт приема-передачи во владение.
• Документы от продавца о получении денег: расписка (если деньги получены наличными) и выписка из банка (если деньги были переведены на счет).
• Платежные поручения.
• Иные документы, формировавшиеся в процессе сделок и представляющие финансовое значение.

После подтверждения заявления на вычет налоговым органом следует снова вернуться к вопросу о налоге с продажи недвижимости. С какой суммы следует платить? Облагаемая база будет существенно снижена. Важно учитывать, что в статью вычетными расходами не входят страховые выплаты и погашения по ипотеке.

Цели закона и практика

После того как граждане узнают о том, каким налогом облагается продажа недвижимости за короткое время владения, и выяснят налоговые ставки, они могут невольно заинтересоваться вариантами сбережения средств законным путем. Для ответа следует обратить внимание на первоначальную цель внедрения данного налога.

Считалось, что мотивом владельцев скорой продажи после покупки является желание заработать на разнице. Все помнят докризисные времена, когда цены на недвижимость росли динамично, а прямых рычагов воздействия у государства не было. С этой точки зрения данный налог играет роль косвенного инструмента контроля рынка недвижимости. И это справедливо, так как при слишком высоких ценах на недвижимость, как правило, будет всегда выигрывать только определенный социальный слой за счет других.

Но рассмотрим иной случай: гражданин М. С. нуждается в расширении жилья, также не прочь перебраться ближе к центральной части города, но не владеет собственными средствами. Он находит компромиссный вариант: продать единственное жилье, временно пожить с семьей у бабушки с дедушкой и оформить ипотеку на более подходящее жилье. Все шло по плану, но тут свои корректировки внес кризис последних лет. Владелец вошел в число тех 20 %, которые не справились с возвратом средств. Несмотря на усилия заемщика, рефинансирование в другом банке не состоялось.

Единственно верным решением оставалось продать недвижимость до того, как банк реализует ее с открытых торгов. В итоге гражданин теряет средства в виде процентных ставок по ипотеке и уплачивает налог с продажи. Если стоимость жилья изменилась, то, возможно, уже он не сможет купить квартиру. И это не единичный случай.

На стадии обсуждения законопроекта обсуждалась возможность освобождения тех лиц, у которых продаваемая недвижимость является единственной. Но у законодателей были опасения, что этим положением могут воспользоваться спекулянты, когда узнают о том, каким налогом облагается продажа недвижимости.

Можно ли не платить?

Есть возможность оптимизировать сумму налога помимо вычета. Кроме случаев, рассмотренных законом, есть еще варианты:

• Предоставление документации о понесенных расходах. Такое положение также является официально разрешенным. Например, даже если человек купил недвижимость с целью дальнейшей продажи, то сумма его дохода не равна всей стоимости сделки. Доходом признается лишь разница между купленной и проданной стоимостью.

Расходами считаются: стоимость объекта, расходы на расширение, погашение имеющихся задолженностей по коммунальным услугам, проведение сетей и разрешенные виды перепланировки, улучшение благоустройства и иные ремонтные работы.

• Применение двойного вычета. Задаваясь вопросом о том, какая сумма облагается налогом при продаже недвижимости, следует учитывать и правовой статус налогоплательщика: в рамках реализации данного вида налогообложения он одновременно является и продавцом, и покупателем. Иное важное условие – совершение двух сделок (купли и продажи) в течение одного календарного года. И наконец, третье условие – если покупка была совершена ранее, чем продажа. То есть возможности оптимизации есть только у тех, у кого это не единственное жилье. Если при покупке первой квартиры вычет не был истребован, то сейчас за его счет можно списать обязательство, независимо от того, какой налог с продажи недвижимости предстоит внести в бюджет.
• Применение снижающего коэффициента. Согласно условиям статьи 217 НК РФ доходом считается сумма, равная умножению снижающего коэффициента на кадастровую стоимость. В этом случае даже есть возможность снизить налоговую базу до нуля.

Если статус – частный предприниматель?

Если частный предприниматель продал недвижимость до того, как официально зарегистрировался как ИП, то сделка проходит в налоговых органах в виде обычной декларации НДФЛ. Если к моменту сделки продавец имел статус предпринимателя, то возникает логичный вопрос: каких размеров придется платить налоги при продаже недвижимости ИП?

Здесь важно учитывать, числится ли объект недвижимости в списке кода ОКВЭД как основное средство коммерческих ценностей, приносящих доход или нет. Второй определяющий фактор – система налогообложения ИП. Есть два вида: УСН – упрощенная система и способ «доходы минус расходы».

В первом случае сумма сделки приобщается к общей базе для начисления налога. Ставка выплачиваемого налога – 6 %. При системе «доходы минус расходы» сумма сделки увеличивает сумму прибыли. Но в расходах важно учитывать стоимость покупки объекта и средства, потраченные на его обслуживание и улучшения условий. В качестве доказательства за приобретение следует заранее снять копию правоустанавливающих документов и в последующем предоставить в налоговую.

При ликвидации ИП

Рассмотрим случай, когда субъект бизнеса останавливает свою деятельность и ликвидирует статус ИП. Какие налоги платятся при продаже недвижимости в этом случае? На предпринимателя не распространяется правило 3 лет, и он обязан внести в бюджет подоходный налог как физическое лицо, получившее дополнительный доход. Специалисты рекомендуют подготовиться к процессу ликвидации заранее, предварительно переходя на упрощенную систему налогообложения. Такой метод существенно снижает издержки. С точки зрения оптимизации налогообложения целесообразным является реализация недвижимости в статусе физического лица, а не ИП.

Срок уплаты

В конце каждого года субъекты бизнеса и физические лица, трудящиеся на официальном основании, должны предоставить сведения о движении финансовых средств, имеющихся в распоряжении. В связи с этим актуальным становится вопрос: при продаже недвижимости какой налог платить, чтобы потом не возникли претензии налоговых органов.

Физические лица подают отчет по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего за отчетным периодом года. Орган подачи – местное подразделение органа ИФНС. Если в документе будут допущены ошибки технического характера или связанные с ошибочными расчетами, то налоговый орган не примет отчет. Корректировать существующий документ нельзя. Исправленный отчет оформляется на новом бланке, на титульной странице которого будут сведения о повторной сдаче. Документ формируется в двух идентичных экземплярах. После приема отчета отводится срок на взнос суммы налога. Обычно этот период длится до 15 июля того года, когда был сдан отчет.

Уклонение от уплаты и задержка срока подачи отчетов наказывается:

• За не предоставление нулевых показателей – от 1000 рублей.
• В остальных случаях – до 30 % от начисленной суммы налога.
• Если налог не уплачен в срок, взыскивается сумма налога плюс 20-40 % от ее суммы в качестве штрафа.
• Помимо основных санкций, за каждый день просрочки начисляются пени.

Поэтому важно ответственно подходить к налоговым и юридическим обязательствам. В государственных масштабах от налогов зависит жизнедеятельность всей страны.