Договор найма жилого помещения - важный документ, регулирующий права и обязанности нанимателя и наймодателя. Правильное оформление договора поможет избежать конфликтов в будущем. В статье мы подробно разберем требования к договору найма в 2024 году.
1. Понятие договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения - это соглашение между собственником жилья и нанимателем, по которому собственник обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания. Договор заключается в письменной форме между физическими лицами.
Отличие договора найма от аренды в том, что аренда может заключаться с юридическим лицом, а предметом аренды может быть нежилое помещение.
Срок действия договора найма определяется по соглашению сторон. Договор может быть заключен как на неопределенный срок, так и на определенный период.
2. Существенные условия договора найма жилья
Обязательными для включения в договор найма жилого помещения являются:
- адрес и характеристика сдаваемого жилого помещения (комнат, площадь, наличие мебели и техники);
- права и обязанности нанимателя (способ использования жилого помещения, содержание помещения, оплата услуг);
- права и обязанности наймодателя (предоставление пригодного для проживания помещения, устранение недостатков);
- размер и порядок внесения платы за наем;
- ответственность сторон за невыполнение условий договора.
Рекомендуется также в договоре прописать срок действия, условия расторжения и другие детали.
Согласно
ст.671ГК РФ по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, договор найма должен четко определять все существенные условия для избегания споров в будущем.
3. Порядок заключения договора найма жилого помещения
Перед заключением договора найма нужно тщательно подготовиться:
- Получить от наймодателя документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение;
- Осмотреть помещение, чтобы убедиться в его пригодности для проживания;
- Согласовать все пункты проекта договора найма;
- Подписать договор в двух экземплярах по одному для каждой стороны;
- Составить и подписать передаточный акт при получении ключей.
После подготовки и согласования проекта договора найма, стороны подписывают его. Договор составляется в двух идентичных экземплярах.
При передаче помещения нанимателю составляется и подписывается передаточный акт, в котором указывается состояние жилья и имущества на момент передачи. Акт прилагается к договору найма.
4. Изменение и расторжение договора найма жилья
Договор найма жилого помещения может быть изменен по соглашению сторон. Дополнения или поправки оформляются дополнительным соглашением к договору и подписываются нанимателем и наймодателем.
Основаниями для расторжения договора найма жилья являются:
- Соглашение сторон
- Истечение срока действия договора
- Односторонний отказ от договора одной из сторон
При этом одностороннее расторжение договора по инициативе нанимателя не предполагает возврата части уплаченной им арендной платы.
5. Регистрация договора найма жилого помещения
Регистрация договора найма жилья не является обязательной, но имеет ряд преимуществ:
- Защита имущественных прав нанимателя при сделках наймодателя с жильем;
- Возможность официального подтверждения факта проживания;
- Упрощение процедуры выселения при нарушении договора.
Регистрация производится в течение одного месяца с момента заключения договора в Росреестре. Госпошлина составляет 2000 рублей.
| Срок регистрации договора найма жилья | 1 месяц с даты подписания договора |
| Стоимость регистрации | 2000 рублей госпошлины |
Таким образом, при наличии возможности рекомендуется регистрировать договор найма жилого помещения.
6. Образцы заполнения договора найма жилья
Рассмотрим на конкретных примерах как правильно заполнить разные виды договоров найма жилого помещения:
Договор найма квартиры от собственника
В договоре указываются паспортные данные и место регистрации собственника. Обязательно прописывается правоустанавливающий документ на квартиру. Описываются все комнаты, площадь, наличие мебели и бытовой техники.
Договор найма жилья от посуточной аренды
В таком договоре указывается точный срок проживания в днях. Расчет платы за наем производится из расчета стоимости суток. Может взиматься дополнительная плата за услуги.
Особенности договора найма комнаты
При сдаче внаем не всей квартиры, а отдельной комнаты, необходимо определить порядок пользования общей кухней, санузлом и прихожей. Также прописываются правила посещения нанимателя.
Договор найма жилья с государственным органом
В договоре указывается не конкретный наниматель, а госорган, которому предоставляется жилое помещение для обеспечения своих сотрудников временным жильем.
7. Договор найма жилья с юридическим лицом
Юридическое лицо может арендовать жилое помещение только для проживания граждан, например:
- Для временного размещения командированных сотрудников
- Для предоставления служебного жилья работникам
- Для размещения участников различных мероприятий
В договоре аренды с юрлицом обязательно указывается ИНН, юридический и фактический адрес организации-арендатора.
8. Спорные ситуации по договору найма жилья
Рассмотрим наиболее частые конфликтные ситуации, возникающие при заключении и исполнении договора найма жилья:
- Наймодатель отказывается заключать договор в письменном виде;
- Наниматель портит имущество, проживая в квартире;
- Наймодатель не возвращает обеспечительный депозит нанимателю;
- Наниматель произвел несогласованный ремонт;
- Наймодатель отказывается принимать оплату частями.
Подобные споры решаются путем переговоров или в судебном порядке при невозможности достичь компромисса.
9. Юридическая экспертиза готового договора найма
Перед подписанием договора найма жилья рекомендуется провести его юридическую экспертизу, чтобы убедиться в соблюдении интересов обеих сторон и предотвратить возможные споры в будущем.
Юрист проверит:
- Наличие всех существенных условий;
- Баланс прав и обязанностей сторон;
- Отсутствие противоречивых и некорректных формулировок;
- Соответствие договора действующему законодательству.
Такая экспертиза поможет устранить возможные недочеты в договоре и существенно снизит риски конфликтов в дальнейшем.
10. Нюансы договора найма жилья с родственниками
Заключение договора найма жилья с родственниками имеет ряд особенностей:
- Часто стороны не фиксируют условия договора письменно, полагаясь на родственные связи;
- Размер оплаты может быть символическим или вовсе отсутствовать;
- Трудности с расторжением договора из-за нежелания обострять отношения.
Однако юристы рекомендуют все же заключить письменный договор найма даже с родственниками, чтобы избежать возможных недоразумений в будущем.
Особые условия в договоре с родственниками
Можно прописать дополнительные условия, учитывающие степень родства и особые отношения сторон:
- Бесплатное проживание на определенный срок;
- Возможность расторжения договора без объяснения причин;
- Предоставление дополнительных гарантий со стороны наймодателя.
Риски при отсутствии письменного договора
Если договор найма с родственником не оформлен письменно, возникают следующие риски:
- Сложно доказать факт проживания в спорных ситуациях;
- Наниматель не защищен при отчуждении жилья;
- Трудно подтвердить условия в случае разногласий и конфликтов.
Таким образом, даже при сдаче жилья родственнику лучше составить письменный договор найма.
11. Выселение нанимателя по окончании договора
Если наниматель отказывается освобождать жилое помещение после окончания срока договора найма, наймодатель может потребовать выселения в судебном порядке.
Этапы выселения нанимателя через суд:
- Направление нанимателю уведомления о необходимости освободить жилье;
- Подача искового заявления о выселении нанимателя из жилого помещения;
- Получение судебного решения о выселении ответчика;
- Исполнение решения суда - фактическое освобождение помещения.
Процедура занимает 1-2 месяца. Наниматель обязан оплатить за все время проживания после окончания договора.
12. Налогообложение дохода от сдачи жилья внаем
Доход физического лица от сдачи внаем собственного жилого помещения облагается НДФЛ в размере 13%. Налог исчисляется из суммы дохода за вычетом имущественных налогов и стандартных вычетов.
Наймодатель может уменьшить налоговую базу на:
- Расходы на ремонт сдаваемого жилья
- Проценты по ипотечному кредиту
- Коммунальные платежи
- Агентское вознаграждение
Таким образом, грамотное оформление расходов позволяет оптимизировать налогообложение доходов от сдачи квартиры в аренду.
