Современное строительство - одна из самых популярных сфер деятельности. Основными направлениями этой области являются постройки как торговых и промышленных объектов, так и жилых многоквартирных домов (далее - МКД). Последние особенно популярны в больших городах с населением более 500 тысяч человек. Не каждый в точности понимает, что такое многоквартирный дом. Данная статья поможет разобраться, что означает это понятие, в чем его особенности и чем МКД отличается от других объектов строительства.
МКД: расшифровка термина
Существует несколько определений данного понятия. Чаще всего под термином "МКД" понимают совокупность нескольких квартир, которые имеют выход в помещение общего пользования или прямо на прилегающий к дому земельный участок. Иными словами, жилое помещение с элементами общего имущества собственников помещения - это и есть МКД. Расшифровка этого понятия проста, главное - понимать, что у многоквартирного дома нет одного владельца (или "хозяина"), квартиры и нежилые помещения обычно принадлежат разным субъектам - юридическим лицам, гражданам или даже государству.
МКД и жилой дом - это одно и тоже?
Многие ставят знак равенства между понятиями "жилой дом" и "МКД". Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГКРФ. По кодексу жилым домом считается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.
Основные отличия жилого от многоквартирного дома определяются по нескольким критериям:
- наличие собственника;
- составляющие жилого здания;
- органы управления жилым зданием;
- наличие долевой собственности на общее имущество.
По первому критерию жилой дом отличается от многоквартирного именно наличием одного собственника, то есть объектом права собственности считается само здание. Другими словами, дом может находиться в долевой собственности как одного, так и нескольких владельцев.
Дома отличаются друг от друга по виду составляющих жилого здания: комнаты в жилом доме, квартиры - в МКД. Расшифровка данных понятий также дана в гражданском кодексе. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, место в которой предназначено для непосредственного проживания.
Кроме того, в жилом доме нет долевой собственности, в МКД - есть. А что касается вопросов управления жилым зданием, то в первом случае они решаются собственником, а в МКД - собранием.
Отнесение дома к той или иной категории - очень серьезный вопрос. Совсем недавно правительство РФ провело ряд действий по наведению порядка в сфере градостроительства, и многие МКД были снесены, так как они были построены на участках для индивидуального жилищного строительства.
Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.
Основные вопросы, касающиеся МКД
Собственники МКД зачастую не всегда в курсе проблем, касающихся общего имущества здания и создания ТСЖ. Это и понятно, ведь на сегодняшний момент существует ряд до сих пор не разрешившихся вопросов по этой проблематике.
Не каждый знает, что подразумевается под общим имуществом собственников помещений. Под эту категорию подходят:
- помещения общего пользования МКД (коридоры, чердаки, подвалы, шахты и т.д.);
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД (фундамент, плиты, колонны и др.);
- крыша;
- электрическое, механическое и другое оборудование, которое обслуживает МКД;
- земельный участок, где расположен дом.
Состав общего имущества определяется и утверждается на общем собрании собственников. В случае, если жильцы создали ТСЖ для организации управления зданием, сам дом остается в долевой собственности владельцев.
Капитальный ремонт общего имущества в МКД
В 2014 году вступили в силу абсолютно новые подходы к правовому регулированию отношений. С недавнего времени собственники обязаны уплачивать взнос на капремонт общего имущества дома. То есть капитальный ремонт МКД станет обязательным мероприятием. По крайней мере, так считают сторонники предлагаемой реформы. По их мнению, уплаченные денежные средства жильцов запустят в ход так называемый механизм коллективного инвестирования. Эта система позволит рынку ЖКХ развиваться в нужном направлении, а сам ремонт будет проводиться под более строгим контролем.
Что нужно знать о региональной системе капитального ремонта МКД?
Данные программы должны быть приняты в регионах России на достаточно длительный период - от 20 до 30 лет. Но не стоит забывать, что этот вопрос будет пересматриваться каждый год с целью добавления новых или исключения старых объектов.
Расходы на капремонт общего имущества в МКД будут финансироваться за счет специального фонда и иных источников. Возможно создать фонд на отдельном счете или на счете регионального оператора.
Говоря о многоквартирном доме, важно понимать: все вопросы, волнующие жильцов, будь то капитальный ремонт или вступление в ТСЖ, должны обговариваться на общем собрании собственников. Только благодаря единогласному большинству можно решить любую проблему, касающуюся МКД.
