Гражданский кодекс РФ в рамках арендных правоотношений допускает произведение съемщиком какого-либо имущества неотделимых улучшений в отношении арендуемого объекта. Осуществление им подобных действий предполагает формирование различных правовых последствий. В связи с неотделимыми улучшениями арендуемого объекта отдельные права и обязанности могут возникать как у собственника, так и у арендатора соответствующего имущества. Их специфика может быть обусловлена типом собственности, а также условиям договора между владельцем и арендатором. Каковы основные нормы закона, регулирующие правоотношения, предмет которых — произведение неотделимых улучшений имущества, находящегося в аренде? Каковы нюансы налогообложения результатов осуществления подобной модернизации объектов?
Сущность неотделимых улучшений арендуемого объекта
Человек или организация, арендовавшие у кого-либо имущество - чаще всего в данном контексте речь идет о недвижимости, - могут некоторым образом модернизировать, реконструировать, улучшить его функциональность.
Проведение данных работ может предполагать формирование у соответствующего объекта принципиально новых свойств. Обратные действия в его отношении затруднены и могут привести к невозможности использования сооружения. Поэтому соответствующее улучшение имущества признается неотделимым. Значимый критерий неотделимости имущества — изменение качественных характеристик исходного объекта, вследствие чего может увеличиваться его стоимость, что обусловлено возможным увеличением его срока эксплуатации или потребительских свойств.
Каким образом могут выглядеть неотделимые улучшения? Образец подобной модернизации может быть представлен в самых разных вариантах. Так, он может отражать тот факт, что здание приобрело существенно иные характеристики в сравнении с исходным состоянием.
Неотделимые улучшения в контракте
Стоит отметить, что порядок арендных правоотношений позволяет субъекту, снявшему объект недвижимости, произвести его соответствующую модернизацию только при согласовании с владельцем. Желательно письменном, зафиксированном в контракте. Неотделимые улучшения — это юридически значимые действия, и их осуществление следует оформлять официально.
В контракте между владельцем имущества и его арендодателем может быть прописан пункт о возможной компенсации собственником соответствующей модернизации объекта. При этом могут быть зафиксированы основные параметры улучшений и их предварительная стоимость. Если арендатор внес в структуру имущества неотделимые улучшения без согласования с собственником, то никаких прав на результат соответствующей модернизации он иметь не будет. Всеми возможными преференциями от оптимизации объекта сможет пользоваться только его владелец.
Сущность отделимых улучшений
Чем принципиально отличаются отделимые и неотделимые улучшения? Здесь все очень просто. Выше мы отметили, что основной критерий неотделимости — потеря функциональности объекта в случае попытки его возврата в исходное состояние. Неотделимые улучшения — это, можно сказать, необратимый процесс.
В свою очередь, отделимая модернизация объекта может предполагать относительно доступный его возврат к исходному состоянию. Еще один нюанс соответствующих улучшений — они могут быть инициированы арендатором без согласия с собственником. В общем случае все права на пользование отделимыми ресурсами остаются у съемщика — если иное не предусмотрено контрактом. Если арендатор произвел неотделимые улучшения объекта, то необходимо проанализировать их на предмет схожести с результатами действий, направленных на поддержание имущества в функциональном состоянии посредством ремонта и техобслуживания.
Конечно, в большинстве вариантов разница в данном случае может быть очевидной. Но если арендатор осуществил капитальный ремонт объекта, вследствие чего недвижимость существенно изменила свой внешний вид, то, тем не менее, результат его работы, скорее всего, не будет признан в качестве улучшения объекта. Теоретически расходы на ремонт могут быть и выше, чем соответствующая модернизация имущества. Но это не имеет принципиального значения.
Таким образом, неотделимые улучшения арендованного имущества характеризуются тем, что:
- их нужно согласовывать с владельцем недвижимости;
- в общем случае они становятся собственностью владельца объекта и не подлежат компенсации.
В свою очередь, отделимая модернизация может быть произведена арендатором без согласования с владельцем недвижимости. Она формирует ресурсы, собственником которых является арендатор. Вместе с тем, человек или организация, снимающие жилье, могут под свою ответственность все же осуществить неотделимые улучшения арендованного имущества. Изучим то, к каким правовым последствиям это может привести.
Несогласованные неотделимые улучшения: правовые последствия
Если арендатор произвел неотделимые улучшения снимаемого жилья, не согласовав данное действие с владельцем, то, как мы отметили выше, он будет не вправе требовать от собственника компенсации. Более того, если соответствующая модернизация привела к ухудшению состояния недвижимости, пусть даже на субъективный взгляд владельца, то арендатор обязан привести объект в первоначальное состояние.
Согласованные неотделимые улучшения
Второй сценарий — когда модернизация недвижимости согласуется между его съемщиком и собственником. В этом случае условия осуществления соответствующих улучшений, как мы отметили выше, должны прописываться в контракте. Одним из условий договора может быть компенсация стоимости модернизации арендодателем. В зависимости от конкретного момента проведения улучшений, владелец может оплатить расходы съемщика по истечении контракта или же в период его действия. Договором также может быть определено снижение арендной платы — в счет компенсации неотделимой модернизации.
Неотделимые улучшения: налогообложение
Рассмотрим такой аспект, как налоговый учет неотделимых улучшений. Условимся, что арендатор и владелец недвижимости согласовали данную процедуру. Прежде всего стоит обратить внимание на тот факт, что улучшения, которые согласованы между съемщиком и собственником объекта, не всегда относятся к амортизируемому имуществу, а только в том случае, если они оплачены владельцем объекта.
В свою очередь, возмещение издержек арендатора на соответствующую модернизацию может быть учтено собственником объекта в целях налогообложения доходов. Сам съемщик также может использовать произведенные расходы в целях оптимизации величины налогов — в определенный отчетный период.
Возможен вариант, при котором возмещение неотделимых улучшений владельцем недвижимости не прописывается в договоре, несмотря на то, что собственник дал согласие на соответствующую модернизацию. В этом случае амортизация также не начисляется, а первоначальная стоимость объекта недвижимости не увеличивается. Оснований для оптимизации налоговой базы также не возникает.
Можно отметить, что в тех случаях, когда неотделимые модернизации не были компенсированы арендодателем, то арендатор вправе начислить амортизацию на имущество. Специфику налогообложения результатов модернизации объектов мы можем рассмотреть на примере выполнения сторонами правоотношений обязательств по уплате налога на имущество.
Если договор заключают юрлица, то есть, оформляется аренда нежилых помещений, то они должны уплачивать соответствующие суммы в бюджет. Налог на имущество в данном случае должна оплачивать та сторона, которая фиксирует затраты на улучшение объектов на счетах бухучета. Как правило, это соотносится с правом собственности на улучшения. Если ими владеет арендатор, то налоги обязан платить он.
Если собственник улучшений — арендодатель, то соответствующие обязательства он выполняет по факту прекращения договора аренды. Но пока данный контракт действует, расчеты с бюджетом осуществляет арендатор. Еще один критерий, по которому определяется субъект уплаты имущественного налога — учет соответствующего ресурса на балансе. Что это значит? Если улучшения стоят на балансе арендатора, он и платит соответствующий налог. Если их учет ведет арендодатель — платежи в бюджет должен осуществлять он.
Улучшения имущества и НДС
Есть ряд нюансов, характеризующих начисление НДС в рамках правоотношений, предмет которых — аренда имущества, сопровождающаяся произведением неотделимых улучшений в нем. Изучим их. Если неотделимые улучшения были переданы арендодателю, в то время как они были осуществлены подрядной организацией — данная передача должна быть признана реализацией. За нее должен уплачиваться НДС. Его предъявляет подрядная фирма арендатору, и в отношении него может быть применен вычет. Можно отметить, что при исчислении налога на прибыль безвозмездно переданные владельцу улучшения объекта не учитываются.
Привлечение в целях модернизации объекта сторонней организации — ключевой критерий возникновения обязанности фирмы исчислить НДС на неотделимые улучшения. Дело в том, что если арендатор произвел реконструкцию объекта самостоятельно — то в этом случае в действие вступают иные нормы права. В соответствии с ними НДС на улучшения не может быть начислен.
Это связано с тем, что для квалификации улучшений как части съемного имущества в целях их обложения НДС требуется переход права собственности. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, регламентирующего правоотношения, в рамках которых осуществляются неотделимые улучшения, по умолчанию соответствующие правовые механизмы не применяются. ГК РФ фактически не включает положений, предполагающих возникновение у съемщика права собственности на результаты модернизации объектов. Они не могут рассматриваться как самостоятельный актив отдельно от основного объекта недвижимости. Таким образом, когда арендованное помещение возвращается владельцу, передача права собственности не осуществляется. Получается, что неотделимые улучшения, произведенные съемщиком, не облагаются НДС.
Учет отделимых улучшений
Полезно будет рассмотреть основные нюансы налогового учета, в свою очередь, отделимых улучшений недвижимости. Для того чтобы корректно исчислить налог на них, необходимо прежде всего определиться со стоимостью и сроком эксплуатации соответствующих улучшений. В случае если расходы на модернизацию недвижимости не превышают установленной НК РФ величины, а срок их использования составляет менее 12 месяцев, то улучшения подлежат отнесению к материально-производственным запасам. Если соответствующие расходы выше установленного в НК РФ критерия, а срок использования — более 12 месяцев, то стоимость имущества должна быть списана посредством амортизации.
Если субъект правоотношений аренды — юридическое лицо, то, вероятно, на уровне его локальных актов будет утверждена учетная политика. И если в ней лимит отнесения имущества к амортизируемому установлен меньший, чем в НК РФ — то в целях учета отделимых улучшений следует использовать именно тот показатель, что утвержден в локальном акте. Можно отметить, что налог на имущество в случае, если соответствующая модернизация произведена, арендатором не платится. Это обусловлено тем, что отделимые улучшения в общем случае классифицируются как движимое имущество.
Как оформить согласие собственника на неотделимые улучшения в контракте?
Изучив то, каким образом осуществляется учет неотделимых и отделимых улучшений, рассмотрим такой аспект, как корректное оформление согласия владельца имущества на соответствующую модернизацию объекта. Для этого между арендатором и собственником имущества должен быть подписан отдельный договор. Он может дополнять тот, в соответствии с которым осуществляется аренда нежилых помещений или, наоборот, тех, что относятся к квартирному фонду. В данном контракте должны быть прописаны условия: о том, какие именно работы предполагается произвести в целях улучшения объекта, кто будет оплачивать модернизацию — полностью или частично, каким образом предполагается возмещение затрат на улучшение недвижимости.
Компенсация расходов арендатора на модернизацию может осуществляться, как мы отметили выше в статье, посредством снижения арендной платы. Или же возможен договор продажи неотделимых улучшений. Все определяется сторонами контракта. Корректное его составление — важный аспект правоотношений. Если какая-либо из сторон его не выполнит — вторая получит право получить свои преференции в судебном порядке. Например, арендатор может осуществить взыскание неотделимых улучшений в эквивалентной сумме, если собственник не оплатит расходы на соответствующую модернизацию, хотя и обязуется сделать это по договору.
Отсутствие письменного соглашения между арендатором и владельцем означает то, что расходы в целях налогообложениях ни одна из сторон не сможет использовать. Кроме того, как мы отметили выше в статье, неотделимые улучшения арендодатель вправе потребовать удалить с объекта — но так, чтобы его функциональное состояние не пострадало. Споры между владельцем недвижимости и его арендатором могут разрешаться в судебном порядке.
Аренда предприятия и его неотделимые улучшения: нюансы
В начале статьи мы определили, что в общем случае неотделимые улучшения — это характеристика недвижимого имущества. Но это не всегда так. Бывает, что неотделимые улучшения — это свойство объектов, не обязательно являющихся недвижимостью. Например, это может быть предприятие. В этом случае правоотношения, связанные с его арендой, регулируются иными нормами права, чем в случае с недвижимостью.
Так, если арендатор внес в структуру предприятия улучшения, то он, в соответствии с законодательством РФ, получает право на возмещении собственных расходов на соответствующую модернизацию, даже если не договаривался с арендодателем об осуществлении данных действий. Если, конечно, иное не установлено контрактом между владельцем предприятия и его партнером.
Вместе с тем арендодатель может избежать обязательства по компенсации арендатору издержек на улучшения в судебном порядке. Для этого ему нужно будет доказать, что неотделимые улучшения арендованного имущества модернизировали его не настолько очевидно, что эксплуатационные возможности производственных фондов предприятие выросли недостаточно с точки зрения необходимости компенсации издержек арендатора. Кроме того, если владелец фирмы может попробовать доказать в суде, что у арендатора не было объективной потребности в проведении модернизации.
Улучшения при продаже жилой недвижимости
Какие правовые последствия могут характеризовать неотделимые улучшения при продаже квартиры одного физлица другому?
В данном случае полезно будет обратиться к анализу тех же положений права, что регулируют правоотношения, предметом которых являются сделки с любой недвижимостью. То есть, в принципе, те, что рассмотрены нами в контексте корпоративного взаимодействия различных бизнесов при сделках с нежилой недвижимостью. В данном случае правовая природа соответствующих правоотношений одинакова и регулируется одними и теми же нормами закона.
Отделимые улучшения в арендованной квартире являются в общем случае собственностью арендатора, если иные условия не прописаны в договоре между ним и собственником жилья. В случае если съемщик осуществил неотделимые улучшения на арендованном объекте с согласия владельца квартиры, то по факту прекращения договора аренды жилья он получает право на получение компенсации своих расходов на соответствующую модернизацию. Опять же — если передача неотделимых улучшений не осуществляется иначе в силу отдельных положений контракта между арендатором и собственником.
Если модернизация объекта не была согласована между владельцем и съемщиком, то в общем случае расходы, произведенные вторым, не подлежат компенсации. Но при продаже владелец квартиры может включить их по своему желанию в стоимость объекта.
Если улучшения имущества осуществлены за счет амортизационных отчислений за счет него, то право собственности на них закрепляется за арендодателем. Данная норма актуальна для правоотношений с участием юридических лиц, предмет которых — аренда квартиры.
Таким образом, в отношении неотделимых улучшений могут действовать разные нормы закона — например, если сопоставлять аренду жилья и предприятий. Кроме того, они могут иметь нюансы в части интерпретации. Участникам арендных правоотношений следует своевременно отслеживать появление новых норм в Гражданском кодексе РФ, а также их трактовках в различных ведомственных правовых актах и документах.
