Контрольно-оценочная деятельность представляет собой профессиональную работу, направленную на установление инвестиционной, ликвидационной, рыночной, кадастровой и прочей стоимости, предусмотренной нормами. Ее могут выполнять компетентные физлица, застраховавшие ответственность. Гражданин может работать самостоятельно как частнопрактикующий субъект, а также в соответствии с трудовым договором.
135-ФЗ "Об оценочной деятельности"
Нормативный акт устанавливает правовые основы работы с объектами, принадлежащими государству, регионам, МО, организациям и гражданам. Оценочная деятельность в Российской Федерации регламентируется также иными документами, в том числе международными договорами. Рассмотрим подробнее основные положения 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
Объекты
Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется в отношении:
- Прав требования, обязательств (задолженности).
- Отдельных материальных объектов (вещей).
- Права собственности и прочих юридических возможностей на имущество либо отдельные его компоненты.
- Совокупности вещей (движимых и недвижимых).
- Работ, информации, услуг.
- Прочих объектов гражданских прав, участвующих в соответствии с нормами в обороте.
Право на проведение процедуры
РФ, ее субъекты или МО, а также организации и физлица могут обращаться к компетентным лицам для выполнения ими оценки любых объектов, принадлежащих им, на условиях и по основаниям, установленным в рассматриваемом Законе. Данное право считается безусловным. Оно не зависит от порядка выполнения статистического, бухгалтерского учета и составления отчетности, определенного в нормах. Право распространяется и на осуществление повторной оценки. Результаты процедуры могут использоваться при корректировке сведений бухгалтерской отчетности. В случае несогласия заинтересованные субъекты могут обжаловать заключение в установленном нормами порядке.
Обязательность выполнения
Нормативный акт "Об оценочной деятельности в РФ" определяет условия, при которых процедура проводится в принудительном порядке. В частности, она обязательна, если в оборот вовлекаются объекты, полностью или частично принадлежащие государству, МО или регионам. Оценочная деятельность осуществляется при:
- Использовании имущества в качестве предмета залогового договора.
- Продаже либо другом отчуждении объектов.
- Переуступке обязательств по задолженности.
- Передаче имущества в качестве вклада в капиталы, фонды организаций.
Данная работа является обязательной при возникновении споров о стоимости объекта, в том числе:
- В ходе национализации.
- При ипотечном кредитовании организаций и граждан при наличии разногласий о размере стоимости предмета договора.
- При составлении брачного контракта и разделе имущества в процессе развода.
- При изъятии объекта из муниципального или государственного пользования.
- Для обеспечения контроля правильности отчисления налогов при наличии разногласий о начислении базы.
Информационная открытость работы
В целях исполнения положений ФЗ "Об оценочной деятельности" заказчик должен включить сведения об отчете проведенной процедуры в Единый реестр в десятидневный срок с даты его принятия. В базу вносятся сведения о:
- Дате составления и порядковом номере отчета.
- Основаниях для выполнения процедуры.
- Оценщике (ФИО, ИНН (при наличии), страховой номер в системе ОПС).
- Членстве специалиста в саморегулируемой организации.
- Объекте оценки в соответствии с выполненным отчетом.
- Дате установления стоимости имущества.
- Рыночной цене объекта.
- Экспертном заключении по отчету (дата составления, номер).
- Реквизитах юрлица и балансовой стоимости объекта – для имущества, принадлежащего организации.
- Экспертах (ФИО, ИНН, страховой номер).
В соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности" заказчик, кроме приведенных выше данных, должен включать в Единый реестр отчет, если процедура являлась обязательной (в случаях, указанных выше). Внесение информации федеральными исполнительными органами, региональными и местными структурами власти осуществляется бесплатно. При наличии в отчете и сведениях о нем данных, относящихся к гостайне, публикации подлежат только части, не содержащие их.
Основания для проведения процедуры
Оценочная деятельность выполняется в соответствии с договором. Он заключается заказчиком со специалистом либо с организацией, в которой работает компетентное лицо по трудовому контракту. В предусмотренных нормами случаях оценочная деятельность, повторная в том числе, может осуществляться на основании решения суда (арбитражного, третейского, общей юрисдикции) или иного уполномоченного органа. Инстанции, осуществляющие разбирательство гражданских, экономических и иных споров, самостоятельны в выборе специалиста. Затраты, понесенные в связи с выполнением процедуры, а также вознаграждение исполнителю возмещаются в порядке, определенном нормами.
Особенности оформления договора
Закон "Об оценочной деятельности" устанавливает требования к содержанию соглашения между заказчиком и исполнителем. Договор составляется в письменном виде. В нем должны присутствовать:
- Цель выполнения процедуры.
- Описание объекта (одного или нескольких). Информация должна приводиться таким образом, чтобы можно было однозначно идентифицировать имущество.
- Вид стоимости, который будет определяться.
- Величина вознаграждения исполнителю.
- Дата определения цены объекта.
- Данные об обязательном страховании ответственности исполнителя.
- Название саморегулирующей организации, в которой состоит оценщик.
- Указание на стандарты, подлежащие применению при выполнении процедуры.
- Размер, основания и порядок возникновения дополнительной ответственности исполнителя, с которым заключено соглашение.
- Сведения о независимости организации, в которой оценщик работает на основании трудового контракта.
- Данные о соглашении страхования ответственности за нарушение условий сделки, причинение ущерба имуществу сторонних субъектов при невыполнении требований рассматриваемого нормативного акта, стандартов и прочих норм права.
Закон "Об оценочной деятельности" предписывает также включать в договор информацию об исполнителе, в том числе ФИО.
Нюансы
В отношении объектов, которые принадлежат государству, регионам или МО, договор на выполнение процедуры от имени заказчика должен заключаться лицом, уполномоченным владельцем имущества на совершение сделок с ним, если иное не предусматривается нормативными актами. В качестве даты определения стоимости выступает день, в который установлена цена.
Отчет
Закон "Об оценочной деятельности" устанавливает требования к итоговому документу, оформляемому по результатам выполненной процедуры. Отчет должен формироваться на бумажном носителе или в электронной форме. Составление документа осуществляется в соответствии со стандартами, положениями нормативных актов федерального органа, уполномоченного на регулирование оценочной деятельности. В отчете не должно присутствовать сведений, допускающих неоднозначного толкования или вводящих в заблуждение. В документе указывают дату выполнения процедуры, стандарты, которые были использованы, задачи и цели, прочие сведения, необходимые для полного и недвусмысленного отражения результатов. В отчете также должны присутствовать:
- Дата составления и номер акта.
- Основания для выполнения процедуры.
- Данные об исполнителе, в том числе ФИО, контактная информация, сведения о его членстве в саморегулируемой организации.
- Цель процедуры.
- Сведения о независимости юрлица.
- Точное описание имущества. В отношении объекта, который принадлежит юрлицу, – реквизиты организации и балансовая стоимость (при наличии).
- Стандарты оценки, список использованных данных с указанием на их источники, допущения, принятые при выполнении процедуры.
- Последовательность установления стоимости имущества, итоговая ее сумма, пределы и ограничения использования полученных результатов.
- Дата определения цены объекта.
- Список документов, использованных исполнителем и устанавливающих качественные и количественные характеристики имущества.
Федеральный Закон "Об оценочной деятельности" допускает включение в отчет и иных сведений, если они, по мнению специалиста, являются существенными и способствуют более полному отражению метода расчета, примененного им.
Дополнительные правила
Если отчет составляется в электронной форме, он должен подписываться усиленной цифровой подписью в порядке, установленном действующими нормативными актами. В случаях, установленных рассматриваемым ФЗ, правовыми документами уполномоченного органа фед. власти, заключение подлежит опубликованию. Порядок издания определяется указанной федеральной структурой.
Достоверность информации
Оценка и оценочная деятельность являются достаточно трудоемкими и требуют большого внимания и высокого профессионализма исполнителя. Определенный по результатам процедуры итоговый размер рыночной либо иной стоимости объекта, указанный в отчете, сформированном в порядке и на основании, предусмотренными в действующих нормах, считается рекомендуемым для использования при совершении сделок и достоверным, если судом или иным уполномоченным органом не установлено иное. В законодательстве устанавливается срок, в течение которого информация заключительного документа может применяться заинтересованными субъектами. Итоговый размер рыночной либо другой стоимости, определенный в отчете, кроме кадастровой, считается рекомендуемым для использования при совершении гражданско-правовых сделок, установления начальной цены объекта конкурса или аукциона в течение полугода. Исчисление срока осуществляется с даты формирования заключительного документа. В законодательстве может предусматриваться и иной период.
Определения
Оценочная деятельность осуществляется для установления рыночной, ликвидационной или иной стоимости имущества. Под первой следует понимать наиболее вероятную цену объекта, по которой он может отчуждаться в конкурентных условиях при разумных действиях сторон сделки, когда имеется вся необходимая информация, а на ее размере не отражаются никакие чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость определяется в случаях, когда:
- Один из участников отношений не обязан отчуждать, а другой – принимать объект.
- Стороны осведомлены о предмете сделки и совершают действия в собственных интересах.
- Объект представлен на рынке через публичную оферту, типичную для аналогичного имущества.
- Цена сделки является разумным вознаграждением, отсутствует принуждение к ее совершению.
- Платеж за объект выражается в денежной форме.
Другие категории
Ликвидационная стоимость – расчетная величина, которой отражается наиболее вероятная цена, по которой имущество может отчуждаться в течение срока экспозиции. При этом существуют обстоятельства, при которых владелец вынужден осуществить сделку. Кадастровая стоимость устанавливается в результате выполнения государственной оценки либо при рассмотрении споров о ее величине, либо определяется в случаях, предусмотренных ст. 24_19 ФЗ №135. Целью процедуры может выступать формирование инвестиционной цены объекта. Под ней следует понимать стоимость объекта для конкретного субъекта либо группы лиц, при установленных ими целях использования данного имущества.
Заключение
В нормативном акте, включающем требование об обязательном выполнении оценки, или в договоре может быть не установлен вид цены, подлежащий определению. В таком случае по общему правилу устанавливается рыночная стоимость имущества. Данное положение действует и в ситуациях, когда в нормативном акте содержатся термины и определения, не предусмотренные в ФЗ №135. К ним, в частности, относят такие понятия, как эквивалентная, действительная, разумная, реальная стоимость и проч.
