В рамках гражданского оборота нередко возникает необходимость в оценке какого-либо имущества. Такую деятельность осуществляют профессионалы – эксперты. При этом они руководствуются ФСО – федеральными стандартами оценки. В этих нормативных актах закреплены правила и требования, основные методы и подходы, используемые в деятельности специалистов. Рассмотрим далее основные положения государственных стандартов оценки.
Общие понятия
В Стандарте профессиональной оценки разъясняются основные термины, используемые в деятельности. К ним, в частности, относят:
- Объекты оценки. Ими называют имущество и права на него, участвующие в гражданском обороте.
- Подход к оценке. Им называют комплекс приемов, объединенных общей методологией. Метод выполнения оценки представляет собой последовательность процедур, посредством которой определяется стоимость объекта в рамках одного из подходов.
- Цена. Она представляет собой денежную сумму, предлагаемую, запрашиваемую, уплачиваемую сторонами по совершаемой или предполагаемой сделке.
- Стоимость объекта. Под ней понимают наиболее вероятную расчетную величину, определенную на дату оценки в соответствии с избранным видом на основании требований Российского стандарта оценки № 2.
- Итоговый размер стоимости. Он рассчитывается при использовании установленных в ФСО подходов к оценке и обобщения (согласования) результатов, полученных при их применении, обоснованных оценщиком.
Подходы
В Федеральных стандартах оценки используется три комплекса методов:
- Сравнительный. Он основывается на сопоставлении объекта, подвергающегося оценке, с аналогами. В рамках этого подхода могут использоваться разные методы, в том числе основанные на прямом сравнении и исследовании статистических данных о рынке. Его целесообразно применять при наличии достаточной информации о характеристиках и ценах аналогов.
- Доходный. Он представляет собой совокупность методов, посредством которых определяется ожидаемая прибыль от использования объекта. Его составляют приемы, основанные на дисконтировании потоков денежных средств и капитализации доходов. Такой подход целесообразен, если в распоряжении аналитиков есть достоверные сведения, позволяющие спрогнозировать предстоящие поступления и возможные расходы.
- Затратный. Он предполагает определение величины расходов на приобретение, замещение или воспроизводство объекта с учетом износа. При его применении рассчитываются издержки на создание точной копии или объекта с сопоставимыми полезными свойствами. Критерии признания объектов таковыми устанавливаются в Стандарте оценки, закрепляющем отдельные требования к анализу определенного перечня предметов или для специальных целей.
Задание
В соответствии со Стандартами оценки, оно выступает в качестве неотъемлемого элемента договора между специалистом и заказчиком. В задании должны присутствовать следующие сведения:
- Объект.
- Права на предмет, подвергаемый оценке, учитываемые при расчете его стоимости.
- Цель.
- Предполагаемые направления использования результатов процедуры.
- Вид стоимости.
- Допущения.
- Дату оценки.
- Прочие данные, предусмотренные в ФСО.
Дополнительные требования могут регламентироваться соответствующим видом Стандарта оценки.
Этапы
Оценка проводится в несколько этапов:
- Заключается договор между заказчиком и специалистом. В его содержании должно присутствовать задание.
- Собирается и анализируется информация, необходимая для оценки.
- Применяются необходимые подходы и методы, проводятся расчеты.
- При необходимости результаты согласовываются, определяется итоговый размер стоимости объекта.
- Составляется отчет.
Специалист может самостоятельно определять целесообразность применения того или иного подхода и конкретных методов.
Нюансы
Согласно Стандарту оценки, если в ходе процедуры использовалось несколько подходов или методов в рамках какого-либо одного из них, проводится предварительное согласование результатов. Это необходимо для определения промежуточных показателей. Если они существенно отличаются, в отчете описывается проведенный анализ и причина расхождений.
Существенным считается отклонение, при котором результат, полученный специалистом, выходит за рамки диапазона стоимости, определенной при использовании другого похода.
Цель и результат
Оценка осуществляется для определения стоимости объекта. Результат может использоваться сторонами при определении цены по договору.
Стоимость объекта является существенным условием сделки купли-продажи, передачи в залог либо аренду, кредитования, страхования. Она используется при внесении вклада в капитал хозяйствующего общества, для целей налогообложения, при формировании бухгалтерской отчетности, приватизации имущества, реорганизации предприятия, разрешения споров и пр.
Виды ФСО
Соответствие Стандартам оценки необходимо при определении стоимости:
- Недвижимости.
- Бизнеса.
- Для целей залога.
- Оборудования и машин.
- Интеллектуальной собственности и нематериальных активов.
Виды объектов
Они различаются в зависимости от назначения Стандарта оценки. ФСО могут использоваться для определения стоимости:
- Недвижимых объектов. К ним относят сооружения/здания, земельные наделы (застроенные и свободные), жилые/нежилые помещения (по отдельности или в совокупности), с учетом имущественных прав, связанных с ними. Объектами могут являться также доли в праве.
- Акции, паи, вклады в уставной капитал.
- Имущественный комплекс предприятия либо его часть.
- Объекты прав, в отношении которых в соответствии с действующим законодательством предусмотрена возможность участия в обороте и залог.
- Единицы оборудования, выступающие в качестве изделий машиностроительного производства или аналогичных им объектов, оборудование, его части (по отдельности либо в совокупности).
- Морские/воздушные суда, космические аппараты, водные виды ТС, используемые для внутреннего плавания, подлежащие госрегистрации.
Требования к оценке недвижимости
В ходе сбора сведений об объекте специалист либо его представитель осуществляет осмотр в период, максимально близкий к дате определения стоимости, если заданием не предусматривается иное условие.
Если обследование не проведено, оценщик обязан указать в отчете причины, по которым это произошло, ограничения и допущения, связанные с невыполнением осмотра.
Комплексное изучение участка и объектов капстроительства, находящихся на нем, в случае отсутствия правоустанавливающей документации производится с учетом обязанностей и прав собственника, предусмотренных в действующих нормах права, типичного поведения законных владельцев аналогичной недвижимости.
Правила оценки в целях залога
При заключении соглашения со специалистом заказчик может уведомить его о потенциальном или уже существующем залогодержателе. Если последний предъявляет общедоступные специальные требования, согласующиеся с законодательством и требованиями ФСО, оценщик информирует о них заказчика. При этом он должен их учитывать, если соответствующее предписание содержится в задании.
При оценке для передачи имущества в залог специалист определяет рыночную стоимость объекта. Дополнительно могут рассчитываться инвестиционная либо ликвидационная цена, если соответствующее условие содержится в задании.
При определении стоимости комплекса имущества (объектов, связанных единым функциональным назначением) обязательно проводится анализ возможного независимого функционирования и продажи ценностей от остальных активов, включенных в него.
Отчет
В нем оценщик указывает итоговый показатель стоимости объекта. Кроме этих сведений, он вправе привести собственные суждения о допустимых пределах, в которых, как он полагает, может находиться цена, если заданием не предусматривается иное.
Итоговый размер стоимости выражается в рублях.
