Многие граждане задумываются о приобретении земли. Она необходима им для различных нужд. Например, человек решает построить дом, осуществлять выпас скота или выращивание культур. Специалисты рекомендуют с большой ответственностью и вниманием подходить к выбору надела. Необходимо собрать всю информацию об участке. Дело в том, что в ряде случаев существуют некоторые препятствия для свободной эксплуатации надела. Рассмотрим далее виды обременений земельных участков.
Определение
Обременение земельного участка – это своего рода введение особых условий его эксплуатации. На собственника или владельца надела возлагаются определенные обязанности. Допускается продажа земельного участка с обременением. Однако установленные условия должны будут выполняться и новым хозяином надела. Необходимо знать, что во многих случаях обременение земельного участка – это прямой запрет на свободное распоряжение объектом. Соответственно, большая часть сделок будет запрещена законодательством. Во избежание проблем, специалисты рекомендуют изучить документы на имущество. Наиболее полную информацию содержит выписка из Единого государственного реестра прав.
Порядок введения специальных условий
Обременение земельного участка – это определенные правила эксплуатации надела. Собственник обязан их исполнять. Случаи, при которых вводится ограничение использования земельного участка, предусматриваются в законодательстве или могут определяться соглашением. В качестве основания для установления специальных правил эксплуатации выступают:
- Судебное решение. В соответствии с ним может налагаться арест, устанавливаться сервитут.
- Договор. Обременения земельного участка могут быть в форме ипотеки, предоставления в длительную (более года) эксплуатацию и пр.
- Нормативный (законодательный) акт.
Ограничение действий
В отношении надела могут устанавливаться специальные условия на:
- Передачу его другим субъектам, в том числе за плату.
- Продажу участка и установления конкретных временных рамок для совершения сделок.
- Освоение надела.
- Наследство и период принятия объекта в эксплуатацию.
- Различные виды работ, касающиеся реконструкции/ремонта недвижимости.
Аренда земельного участка
Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно. При этом заключается соглашение. Оно должно быть в письменной форме и заверено нотариусом. Эксплуатация надела осуществляется на условиях, прописанных в соглашении. В документе также устанавливается порядок и размер оплаты (если сделка это подразумевает). Аренда земельного участка может быть кратко- и долгосрочной. В последнем случае надел передается на период от года и более. Краткосрочная эксплуатация осуществляется в течение менее 12 мес. Передача на срок больше года выступает как обременение земельного участка. Это значит, что совершаемая сделка должна быть зарегистрирована. В документ, подтверждающий собственность на надел, вносится соответствующая запись.
Сервитут
Он является одной из наиболее распространенных форм обременения. Сервитут представляет собой возможность эксплуатировать надел либо его часть другими лицами. Это ограничение устанавливается, как правило, в тех случаях, когда участок одного субъекта включает в себя проход/проезд к территории другого гражданина. Сервитут может предполагать оплату или быть безвозмездным. Он устанавливается только в том случае, если эксплуатация участка без использования надела, принадлежащего иному лицу, невозможна. Сервитут может вводиться по соглашению сторон или в судебном порядке. В первую очередь, заинтересованное лицо должно попытаться заключить договор с собственником. Он оформляется в письменном виде и удостоверяется нотариально. Если сторонам не удается прийти к соглашению, то нужно обратиться в суд.
Ипотека
Она представляет собой залог имущества под кредитные средства. Такое обременение накладывается в случае выдачи субъекту большой суммы. Условия банка предусматривают, что любые сделки после внесения объекта в залог будут контролироваться им. Если у должника образуется задолженность, кредитная организация может изъять участок. Он реализуется на торгах, а вырученные средства идут в счет погашения обязательств. В некоторых случаях у должника возникает необходимость продать участок с обременением. Он может совершить эту сделку, если получит согласие банка. Здесь следует отметить один нюанс. В нормах не предусматривается прямой необходимости указывать об ипотеке при составлении договора купли-продажи. Это означает, что прежний собственник по своему усмотрению может и не поставить покупателя в известность о залоге. Соответственно, в этом случае обязательства по кредиту перейдут к новому владельцу. Однако информацию об их наличии покажет выписка из Единого государственного реестра прав. Поэтому целесообразно запросить эту справку перед приобретением объекта.
Налоговый залог
Этот вид обременения налагается на лиц, уклоняющихся от выплаты обязательных отчислений в бюджет. Налоговый залог предусматривает изъятие имущества до полного погашения задолженности. При таком ограничении не допускается совершение сделок с участком. После полного погашения образовавшегося долга оно снимается.
Концессия
Данный вид обременения считается сегодня малораспространенным. Концессия заключается в том, что собственник предоставляет надел субъекту на определенный период за плату. Фактически условия соглашения не отличаются от арендных. Однако при концессии заинтересованный субъект получает часть правомочий на объект. В частности, он может сооружать здания, вести раскопки, пользоваться строениями, извлекать прибыль из своей деятельности.
Доверительное управление
Данная форма обременения предполагает передачу прав на объект. Лицо, принимающее их, может осуществлять управление, совершать сделки, вести дела исключительно в интересах собственника. Объем прав определяется законным владельцем либо судом. Для передачи юридических возможностей составляется соглашение. Оно должно пройти процедуру регистрации. Правила ее осуществления аналогичны тем, которые предусмотрены для постановки на учет собственности.
Арест
Этот вид обременения налагается только судом или приставом-исполнителем. Арест предполагает запрет на совершение любых видов сделок с объектом недвижимости. Продолжительность действия обременения зависит от конкретных обстоятельств дела. Арест предполагает опись имущества, возложение на владельца или иного ответственного лица обязанности по обеспечению сохранности объекта.
Важность регистрации
Любой вид обременения должен быть зафиксирован уполномоченными органами. При регистрации соответствующие сведения вносятся в ЕГР. По данным реестра можно проследить все действия, которые совершались с участком. Справка из ЕГР позволит многим гражданам избежать приобретения объекта с установленными в отношении него специальными условиями. Для многих субъектов обременения/ограничения представляют большую проблему. Кроме этого, избавиться от такой недвижимости иногда сложно, а подчас и вовсе невозможно. Узнать о наличии специальных условий эксплуатации можно еще одним способом. В настоящее время доступна кадастровая проверка земельных участков. Для ее осуществления необходимо знать номер объекта. В общедоступной кадастровой карте зафиксированы все зарегистрированные участки. К каждому наделу дается описание, включающее, в том числе, сведения об обременении.
Специальные зоны
Участок может располагаться в пределах границ различных категорий земель. Существуют специальные зоны, в границах которых устанавливается особый режим эксплуатации объектов. В этом случае участок также будет обременен определенными правилами. Специальный режим может вводиться в:
- Охранных зонах. В пределах таких территорий располагаются рекреационные объекты, водоемы и пр. Такие зоны охраняются санитарно-эпидемиологической службой. Соответственно, эксплуатация участков в их границах осуществляется в соответствии с положениями СНиП. В пределах этих зон могут находиться промышленные объекты, полезные источники, гидрологические станции и так далее.
- СЗЗ. Санитарно-защитные зоны окружают источники повышенной опасности, производственные предприятия, оказывающие в ходе своей деятельности негативное влияние на природу и здоровье людей. Как правило, СЗЗ устанавливаются вокруг комплексов, в которых осуществляется работа с химическими, пожаровзрывоопасными веществами и пр.
Заключение
При выборе объекта для приобретения необходимо быть внимательным. Кроме изучения документации, относящейся непосредственно к земельному участку, целесообразно изучить законодательство. В нормах прописаны положения, используя которые можно защитить или восстановить свои интересы при недобросовестности собственника надела. Продавцу, в свою очередь, можно порекомендовать по возможности как можно скорее снять все существующие ограничения или обременения. Затягивание этого процесса может привести к большим финансовым потерям. Следует, однако, помнить, что не все ограничения или обременения можно снять. В таких случаях придется мириться со специальными условиями эксплуатации. Дополнительно стоит сказать несколько слов о сервитуте. При его установлении собственник и заинтересованное лицо должны правильно и всесторонне оценивать сложившуюся ситуацию. Сервитут не может являться прихотью гражданина. Он допустим только при наличии соответствующей необходимости и отсутствием возможности решить вопрос иным способом.
