Каждый человек хочет обустроить свой быт и сделать это как можно раньше. Государство пытается помочь гражданам решить эту проблему с помощью программ льготного кредитования. Сегодня в России можно оформить социальную ипотеку, взять кредит в банке или поучаствовать в социальном проекте.
Виды ипотек
В зависимости от варианта привлечения средств ипотека делится на две модели:
- Американская. Сюда относится государственная программа ипотечного кредитования.
- Европейская. Финансированием кредита занимаются сберкассы.
По льготной программе кредитования молодые семьи могут приобрести недвижимость в кредит. Однако до момента его погашения они не могут приобрести любой другой вид недвижимости. Даже если заемщик оформил кредит в банке, держателем закладной может быть Агентство ипотечного кредитования (АИЖК). Хотя чаще всего закладная остается в финансовом учреждении.
Банковская ипотека
Финансовые учреждения в первую очередь учитывают возраст заемщика. При этом каждое устанавливает свой порог. Преимущество такого подхода заключается в том, что созаемщиками могут выступать родители. Если доходов молодой пары, подтвержденных справкой 2-НДФЛ, недостаточно для оплаты минимального платежа, то пункт о заемщиках позволяет решить эту проблему.
Банки, выдающие ипотеку, могут предоставить отсрочку, если заемщик соглашается продлить срок кредитования, на таких условиях:
- если средства выделены на возведение дома, то выплата может быть перенесена максимум на два года;
- если в период действия договора у молодой пары родился ребенок, то финансовое учреждение может предоставить кредитный каникулы максимум на три года.
Речь идет только о погашении основного долга. Если до подписания договора в семье уже был несовершеннолетний ребенок, то можно рассчитывать на объем кредитования в пределах 90% от первоначальной стоимости.
Отдельная категория – «бюджетники»
Сотрудники государственных органов являются привлекательными заемщиками для банков по ряду причин:
- Дисциплинированность. По статистике, данная категория населения ответственно относится к взятым обязательствам. Это качество повышает шанс на своевременный возврат средств.
- Возможность давления через работодателя. Воздействовать на клиента можно несколькими способами, в том числе через суд. В самом крайнем случае ежемесячные платежи по кредиту будут взыскиваться с зарплаты клиента.
- Стабильный доход. Сотрудники государственных учреждений получают маленькую зарплату, но в строго оговоренное время. Такие структуры реже ликвидируют, реорганизуют или сокращают. Поэтому есть шанс, что клиент проработает на своей должности весь период кредитования.
- Разработка социальных программ позволяет банку значительно увеличить клиентскую базу, так как молодых семей и сотрудников госучреждений в каждом населенном пункте будет достаточно.
Социальная ипотека
Это программы кредитования, действующие в отдельных регионах РФ. С их помощью можно:
- приобретать квартиру, дом;
- уменьшить стоимость покупки до льготной;
- стать собственником ипотечного имущества.
Участие в социальной программе - это хорошая возможность для молодой семьи снизить стоимость ипотеки.
Немного истории
В 2010-м, в канун Нового года, правительством была одобрена программа “Жилище” на 5 лет вперед. Цели ее внедрения:
- стимулировать строительство энергоэффективного эконом-жилья;
- обеспечить льготное приобретение имущества нуждающимися гражданами;
- развить ипотечные программы;
- привести стоимость стандартной квартиры к среднегодовому доходу семьи за 4 года;
- увеличить долю заемщиков до 30%.
С этого момента начали действовать государственные ипотечные программы в России.
Особенности
Федеральная льготная ипотека «Обеспечение жильем молодой семьи» - это самый популярный продукт на рынке. Процент компенсации части стоимости зависит от состава семьи. Если ссуду оформляют молодожены с ребенком, то государство покроет 35% стоимости, если без ребенка - 30%. Если во время погашения кредита в семье родится малыш, то государство компенсирует еще 5% расходов. Главным преимуществом такой программы является то, что приобретенная недвижимость сразу становится собственностью заемщика, то есть он может прописать в ней любого члена семьи.
Государственные ипотечные программы имеют ряд недостатков. Договор обычно оформляется на 10 лет, что приводит к большим переплатам за пользование кредитом даже при низкой ставке.
Для кого?
Социальная ипотека предусматривает целый комплекс государственных программ. Сами банки разрабатывают продукты кредитования совместно с государством. Условия обслуживания отличаются для каждого региона. За самой достоверной информацией следует обращаться в местные органы власти. Льготная ипотека предоставляется не только молодым семьям.
Стать участниками программы могут:
- Семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий: проживают в непригодных помещениях, состоят на учете в органах местной власти или не обеспечены нужным количеством жилплощади. Под последним пунктом подразумевается, что на каждого члена семьи приходится менее 18 кв. м общей площади.
- Семьи с ребенком, возраст родителей которого не превышает 35 лет. Если детей несколько, то таких ограничений не устанавливают. Участниками программы могут стать не только держатели сертификата на материнской капитал.
- Военным и ветеранам боевых действий предлагаются самые выгодные условия программы. Действуют они, если человек не менее трех лет был участником накопительной системы жилищного обеспечения (НИС).
- Сотрудники органов власти, научных, государственных учреждений, объектов культуры, градообразующих предприятий также обслуживаются на уникальных условиях.
Какие объекты подходят
Программа жилища предусматривает покупку объекта на любом этапе строительства или на вторичном рынке. По федеральным программам можно покупать жилье в любом регионе, а по региональным - только в определенном округе. Особенно если заемщик пользуется субсидией.
Застройщику все равно, кто будет оплачивать покупку. Исключение составляют программы, по которым жилье приобретается по ценам ниже рыночных. Обычно такие квартиры продаются в домах экономкласса и “замораживаются” властями по договоренности с застройщиками. Такую социальную нагрузку в виде квот жилых метров получают все застройщики.
Статистика
Процентные ставки коммерческих банков колеблются в пределах 11-15%. Если говорить о государственных программах, то здесь ставки не превышают 13%. Если учесть, что уровень инфляции в стране не превышает 13%, то оформление ипотеки по льготной программе может стать хорошей альтернативой инвестированию. Тем более что государство рассматривает вопрос о продлении государственных программ. Многие финансовые учреждения увеличивают ставки на 2-3% на недвижимость, находящуюся на вторичном рынке. Например, в ВТБ можно оформить ипотеку под 14% при условии внесения 30% аванса на максимальную сумму 2,8 млн руб. Такие же лимиты установлены в Сбербанке, однако отличаются условия обслуживания: 20% аванса и ставка на уровне 13,5%.
В 2014 году было реализовано 7,5 тыс. социальных кредитов на сумму более 15 млрд руб. Большую часть из них оформили военнослужащие. Еще 25% договоров приходится на молодых учителей. Для сравнения, за тот же год было выдано 445 тыс. ипотек на сумму порядка 769,5 млрд руб.
Статистика могла бы быть и лучше, если бы потенциальные заемщики знали о социальной программе. Минимальным требованиям соответствуют далеко не все желающие. Заемщик должен внести 20% от стоимости жилья, выбрать квартиру среди нескольких предложенных государством вариантов. Все эти факторы влияют на спрос.
Как получить государственную ипотеку?
Кредит можно получить тремя способами:
- Первый - оформить ссуду на льготных условиях по сниженной ставке. По программам с АИЖК ставки варьируются от 10,5 (при авансе более 30%) до 11,1%. Разницу банку перечисляют с бюджетных средств. Минимальный аванс - 10%, максимальный срок действия кредита - 30 лет. Чем больше срок, тем меньше платеж и больше переплата. Для участия в программе достаточно подать заявку в офис банка.
- Второй - предоставление средств на покупку жилья. Они могут быть направлены на оплату аванса или части задолженности.
- Третий — приобретение государственного жилья в кредит. Квартиры для таких программ выделяются по квотам, а договор оформляется в банке.
Заемщик может самостоятельно выбрать кредитное учреждение. Государственную ипотеку для молодой семьи можно оформить в более чем 15 банках.
Документы
Для участия в программе следует предоставить:
- заявление;
- копии паспортов членов семьи;
- документ, подтверждающий статус нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- справки 2-НДФЛ каждого из членов семьи, копии трудовых книжек или выписку из банка, подтверждающую наличие средств для оплаты аванса.
В зависимости от цели оформления ипотеки, региона, стоимости жилья этот список может быть дополнен.
Если ипотека уже ранее была оформлена, то потребуются копии свидетельства о собственности, кредитный договор и справка из финансового учреждения об остатке задолженности.
Потенциальным заемщикам предлагают самостоятельно выбрать между федеральной и региональной программой. Стать участником любой из них можно только один раз.
Военная ипотека
Самые жесткие условия предъявляются к участникам военной ипотеки. Но и преимуществ по таким программа больше. Вступая в НИС, военнослужащий получает субсидию от Минобороны. Эти взносы ежегодно индексируются. По истечении трех лет эти средства могут быть направлены на погашение части кредита. Военнослужащий, по сути, получает бесплатную ипотеку. Погашать задолженность самостоятельно придется только при увольнении из армии. За пользование кредитом придется заплатить 9,4-11,5%. Минимальная ставка действует на объекты вторичного рынка, а максимальная - на строящиеся объекты.
Предельная сумма кредитования ограничена 2,4 млн руб. Желающие приобрести более дорогое жилье могут оплатить остаток суммы самостоятельно или взять потребительский кредит. Согласно статистике, средняя стоимость жилья, приобретаемого по такой программе, составляет 4,2 млн руб. Требования ко всем участникам сделки (заемщикам, банкам, застройщикам) устанавливает Росвоенипотека.
Молодые семьи
Особенно остро жилищный вопрос стоит перед молодыми семьями с детьми, которые не накопили средств для покупки квартиры. Для данной категории населения разработаны государственные программы помощи ипотечным заемщикам.
Принять участие в проекте «Доступное жилье» могут молодые люди в возрасте до 35 лет. Они должны иметь статус нуждающихся в улучшении жилищных условий и постоянный доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ.
Банки-участники программы “Молодая семья” разрабатывают собственные предложения с одноименными названиями проектов. Чтобы не запутаться между государственной и частной программами, следует детально изучать условия кредитования.
В рамках проекта государство дает возможность всем желающим улучшить жилищные условия, компенсируя часть расходов на покупку квартиры. Правительство не раздает бесплатно имущество, а оплачивает ⅓ его стоимости.
Процедура
Государственные ипотечные программы для молодежи оформляются в виде сертификатов. Этот документ следует передать в уполномоченный орган банка в течение двух месяцев с момента его получения. В противном случае банк не сможет принять документ. Выдачей свидетельства занимаются местные органы самоуправления. Срок его действия составляет 9 месяцев. За это время следует полностью оформить ипотеку.
Эти средства могут быть направлены на приобретение имущества, возведение дома, внесение аванса по ипотеке или выплату заключительного взноса. В рамках региональных программ можно с помощью сертификата погасить существующую ипотеку. При этом залоговое жилье по квадратуре должно соответствовать минимальным требованиям.
Решение о признании семьи нуждающейся принимает местный административный центр по таким критериям:
- семья из двух человек проживает в квартире площадью менее 42 кв. м;
- в семье из трех человек на каждого члена приходится менее 18 кв. м.
В расчет принимается площадь всех жилых помещений, находящихся в собственности. Если жена с ребенком зарегистрированы в квартире площадью 36 кв. м, а муж прописан в родительской квартире, и на него приходится более 18 кв. м, то принять участие в какой-либо государственной ипотечной программе не получится. Причиной отказа также может служить предоставление недостоверных данных, отсутствие каких-то документов или участие одного из членов семьи ранее в льготной программе.
Условия на 2017 год
По программе социальной ипотеки можно приобрести жилье только на первичном рынке. Исключения составляет военная программа.
- Первоначальный взнос для всех категорий граждан, кроме молодых специалистов, – 20%.
- Минимальная годовая ставка – 12%.
- Кредит оформляется только в российских рублях на максимальный срок 30 лет.
- Обязательное условие – страхование имущества.
- Расчет площади будущего жилья осуществляется по такой формуле: 32 кв. м – на одного человека; 48 кв. м – на двоих; 18 кв. м – на каждого последующего члена семьи.
Вывод
Государственные ипотечные программы доступны молодым семьям, члены которых не достигли 35 лет. С их помощью можно значительно уменьшить стоимость ипотеки до 30-35%. К сожалению, пользуются такими программами только 1,7% населения РФ. Такой вид ипотеки – не панацея. Не все смогут позволить себе купить новое жилье, хотя многие россияне уже получили свои квадратные метры именно благодаря этой программе.
