Отчуждение земельного участка - это... Определение понятия, основные аспекты, условия и порядок

В соответствии с действующим земельным законодательством участки могут находиться в собственности, пожизненном владении, передаваемом по наследству, пользовании в бессрочном порядке и так далее. Собственником надела может осуществляться его продажа или любая иная сделка. О том, как реализуется отчуждение имущества (земельного участка) узнаем из данной статьи.

Передача участка земли

Оборот земель регулируется ЗК РФ и ГК РФ. Существуют следующие формы собственности:

  • Государственная.
  • Муниципальная.
  • Частная, к которой относятся земли сельхозназначения и населенных пунктов.

На определенные земли, принадлежащие государству или муниципалитету, может устанавливаться ограниченный оборот. Данные наделы указаны в ст.27 ЗК РФ. Их не допускается приватизировать или передавать в собственность.

Частные территории, как и иное имущество, наследуется, дарится, продается или передается иным способом, который носит название «отчуждение земельного участка». Это возможно:

  • в добровольном в или принудительном порядке;
  • на возмездной или безвозмездной основе.

В зависимости от объема прав, сделки можно разделить на следующие разделы:

  1. Купленные, подаренные, полученные по обмену, выкупленные земли. При этом передаются все права, согласно статье 207 ГК РФ.
  2. Арендуемые, передаваемые по доверенности или в доверительное управление. При этом подразумевается передача на определенный промежуток времени. Поэтому такие сделки не относятся к отчуждению.
Передача участка земли

Распоряжение имуществом в любом виде становится возможным только после процедуры регистрации и постановки на кадастровый учет земельного участка согласно закону «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ.

Только имея соответствующие сведения о наделе земли с необходимыми характеристиками в Росреестре возможно подтвердить право на владение. При этом условии возможно распоряжение участком по своему усмотрению в соответствии с ГК РФ.

Условия сделки предусматриваются в заключаемом договоре, который готовится в 3 экземплярах, один из которых остается у продавца, другой – у покупателя, а третий в регистрирующем органе. Если участок земли оформлен на гражданина, не достигшего 18 лет, или находится в общедолевой собственности, то договор необходимо заверить у нотариуса.

Факт того, что произошло отчуждение доли земельного участка или целого надела, удостоверяется посредством проведения государственной регистрации согласно закону «О гос. регистрации» №218-ФЗ.

Как осуществляется отчуждение

В соответствии с ЗК РФ, граждане могут получить в собственность земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. Согласно ст.39.1, основанием для этого служат следующие официальные бумаги:

  1. Решение исполнительных властей.
  2. Договор о пользовании на безвозмездной основе.
  3. Договор о продаже по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

Договор отчуждения земельного участка заключается по следующим основаниям:

  1. Передача в добровольном порядке (при этом надел земли продается, меняется или дарится).
  2. Отказ от своего права (рента).
  3. Изъятие земли по судебному решению о прекращении собственности.

На каком бы основании ни проходило отчуждение земельного участка – это должно осуществляться по установленным положениям закона. В противном случае передача будет признана неправомерной или являться самовольным захватом. Так, занятие надела без законных оснований считается правонарушением, за совершение которого наступает юридическая ответственность, предусмотренная КоАП РФ.

территория участка

В добровольном порядке

В данном случае применяются нормы ГК РФ о договорах и сделках. Обычно речь идет о двусторонней сделке, при которой есть сторона – принимающая и передающая. Земельный участок передается в собственность после подписания договора и регистрации в Росреестре, иногда при согласии 3-х лиц. К примеру:

  1. Отчуждение доли земельного участка, или надела, находящегося в долевой собственности, должно осуществляться с согласия других владельцев.
  2. Земли сельхозназначения могут отчуждаться только, если муниципальные органы отказались реализовать преимущественное право на покупку.
  3. Отчуждать участки, купленные во время брака, возможно только в случае нотариально заверенного согласия супруга (супруги).
  4. В сделке могут принимать участие частные и юридические лица, а также муниципальные органы и государство.
Работы по межеванию

В принудительном порядке

В данном случае отчуждение может быть 2 видов:

  • в виде конфискации, как наказание за нарушение;
  • в виде экспроприации, основывающейся на общеполезных целях.

Конфискация осуществляется только по судебному решению, когда земля используется не по назначению, предусмотренной соответствующей категорией. Бывают случаи, при которых недвижимость изымается в принудительном порядке без выплаты возмещения. К таковым относятся следующие:

  • обращение взыскания по обязательствам, имеющихся у собственника;
  • истребование из чужого владения, осуществляемого незаконно.

В случае экспроприации надел земли изымается для государственных или муниципальных нужд для общеполезных целей. Тогда собственнику выплачиваются компенсационные средства.

Условия

В зависимости от того, каким способом будет передаваться и устанавливаться право собственности, предусматривается определенный порядок. Если отчуждение земельного участка – это добровольное мероприятие, то алгоритм действий будет следующим.

  1. Определение стоимости по взаимному согласию сторон или по результатам заключения оценки экспертами.
  2. Заключение договора.
  3. Регистрация собственности в Росреестре.
Отчуждение в добровольном порядке

Земли сельхоз назначения продаются и покупаются на основании закона «Об обороте земель сельхоз назначения» №101-ФЗ. При этом собственник уведомляет муниципалитет в письменном виде о желании продать участок, указывает цену и иные условия сделки. За муниципалитетом закреплено преимущественное право приобрести землю по той цене, которую предлагает продавец.

Земли сельхоз назначения не могут отчуждаться в случае, если местные власти не отказались от покупки. Соответствующее решение владелец должен ждать в течение месяца. Основное условие заключается в оборотоспособности.

Когда сделка не может состояться

участок земли

Не может осуществляться отчуждение муниципального земельного участка (или принадлежащего государству) в случае, если:

  • он относится к территории национальных парков и заповедников;
  • надел относится к лесному фонду;
  • либо к природным территориям, которые являются особо охраняемыми.
  • в границах участка располагаются водные объекты, принадлежащие федеральным или региональным органам.

Если на землю вышеназванные ограничения не накладываются, то отчуждение осуществляется в общем режиме.

Порядок

В устной форме допускается только аренда сроком до одного года. В остальных случаях предусматривается письменная форма в виде соглашения. Таким образом, предусматривается следующий порядок отчуждения земельного участка. Первым шагом является заключение соответствующего договора. В нем обязательно должна указываться следующая информация:

  1. Предмет.
  2. Стороны.
  3. Отсутствие обременений на землю.
  4. Стоимость и способ оплаты.
  5. Иные обязательства.

Второй этап, который должен предусматриваться, это государственная регистрация. Только после этого сделка будет считаться завершенной, и отчуждение собственности состоится.

Преимущественное право

Встречаются случаи, при которых наделом земли владеют сразу несколько собственников - и один из них принимает решение о продаже, дарении или обмене своей доли. По общему принципу распоряжение собственностью может осуществляться по усмотрению владельца. Однако, когда осуществляется отчуждение доли земельного участка, перед сделкой необходимо оповестить собственников других долей о своих планах.

Этот этап выполняется путем направления уведомления в должной форме. Об этом говорится в статье 250 ГК РФ. Ввиду того, что сособственники вправе приобрести долю по преимущественному праву, у других лиц появится шанс выкупить участок только по истечении месяца.

Преимущественное право

Если земельный участок может быть поделен, то согласно ст. 252 ГК РФ, это допускается как по согласию сторон, так и по судебному решению. В этом случае прекращается общая долевая собственность, и владельцы могут зарегистрировать свои части в виде отдельных участков. Затем они вольны распоряжаться недвижимостью в общем порядке.

В случае с сельскохозяйственным назначением отчуждение земельного участка допускается в соответствии с одноименным законом №101-ФЗ, а также нормами гражданского права. С учетом преимущественного права, совладельцами может осуществляться:

  1. Продажа, дарение, завещание доли.
  2. Отказ от права собственности.
  3. Внесение участка в уставной капитал в организацию, занимающуюся сельским хозяйством.
  4. Передача земельного участка в доверительное управление.

Если надел находится в долевой собственности, и при этом принадлежит 5 и более людям, то распоряжение им (например, отчуждение здания без земельного участка) осуществляется путем принятия решения на общем собрании.

Изъятие

В ст.51 ЗК РФ предусматривается реквизиция имущества. В исключительных обстоятельствах для обеспечения гражданских жизненно необходимых интересов земельный участок может изыматься. При этом собственнику выдается документ о реквизиции.

Бывают случаи, когда после прекращения чрезвычайных обстоятельств надел вернуть не представляется возможным. Тогда владельцу может предоставляться аналогичный участок или выплачена компенсация в размере рыночной цены на землю. Помимо собственников, реквизиция может осуществляться в случае постоянного или безвозмездного пользования, а также при наследовании.

Без межевания

Если не проводилась процедура межевания, то с 2018 года стало невозможно отчуждение земельного участка. Это положение было внесено в закон «О государственном кадастре недвижимости» (законом об изменениях №447-ФЗ). Этот порядок действует в отношении земель, предназначенных для садоводства, подсобного и дачного хозяйства, ИЖС. Таким образом, чтобы подарить, поменять, заложить или продать земельный надел, необходимо провести процедуру межевания. Надо понимать, что наличия документов, подтверждающих собственность на землю, не отменяет данную обязанность. Только когда зона надела зарегистрирована официальным путем, это становится возможным.

Невозможность передачи земли

Заключение

Вне зависимости от того, предусмотрено ли безвозмездное или возмездное, добровольное или принудительное отчуждение земельного участка, процедура подразумевает полную утрату права собственности на данный надел. Условия и порядок ее проведения могут отличаться. Но сделка должна проходить по всем правилам, установленным действующим законодательством. При наличии каких-либо нарушений, договор могут признать недействительным. А это, в свою очередь, может привести к тому, что переход права собственности не состоится. Таким образом, при заключении сделки очень важно ознакомиться со всеми нюансами процедуры отчуждения.

Статья закончилась. Вопросы остались?
Добавить смайл
  • :smile:
  • :wink:
  • :frowning:
  • :stuck_out_tongue_winking_eye:
  • :smirk:
  • :open_mouth:
  • :grinning:
  • :pensive:
  • :relaxed:
  • :heart:
Подписаться
Я хочу получать
Правила публикации
Следят за новыми комментариями — 8
Редактирование комментария возможно в течении пяти минут после его создания, либо до момента появления ответа на данный комментарий.