Ипотека считается востребованным предложением банков, с помощью которого имеется возможность за счет заемных средств приобрести недвижимость. Если выбирается объект на вторичном рынке, то заемщики должны убедиться в законности и безопасности данной сделки. Для этого оптимально пользоваться титульным страхованием, предлагаемым не только страховыми компаниями, но и даже непосредственными банками. Предварительно важно разобраться в том, что такое титульное страхование при ипотеке, а также каковы его преимущества. Его стоимость зависит от цены квартиры и иных факторов, но нередко именно такая страховка спасает граждан от потери дорогостоящей недвижимости.
Что такое титульное страхование при ипотеке?
Оно представлено страхованием рисков, которые имеют отношение к материальным убыткам, возникающим у страхователя, если по разным причинам он теряет право собственности на покупаемую квартиру или дом. Потерять право собственности можно по разным причинам, к которым относятся:
- продавец при получении квартиры по наследству ущемил права других наследников;
- сделка была совершена с нарушением требований законодательства, например, применялись угрозы или поддельные документы;
- во время подписания договора купли-продажи были совершены определенные мошеннические действия;
- один участник являлся недееспособным;
- одна сторона не обладала нужными полномочиями для подписания соглашения;
- сделка заключалась с использованием подложной документации.
При вышеуказанных ситуациях заемщик может столкнуться с тем, что его право собственности на недвижимость будет оспорено. В результате квартира будет передана посторонним лицам, а гражданин будет разбираться с непосредственным продавцом, который может отказаться от возвращения полученной суммы средств. При этом человеку придется возвращать всю заемную сумму банку. Поэтому страхование титула при покупке квартиры в ипотеку является прекрасной возможностью защитить свои права.
В российском законодательстве имеется довольно много ситуаций, при которых сделка по купле-продаже недвижимости может быть признана недействительной. Поэтому покупка отдельного страхового полиса является хорошим способом защиты от негативных последствий.
Когда применяется?
Оспорить можно совершенно любую сделку, поэтому титульное страхование можно применять при покупке недвижимости не только на вторичном, но и на первичном рынке. Но наиболее часто разные споры, разногласия и проблемы возникают при сотрудничестве с продавцами на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что одна квартира может переходить от одного человека к другому по разным причинам, в результате чего всегда можно оспорить одну из нескольких сделок.
Когда осуществляется титульное страхование при ипотеке? Наиболее часто такой страховой полис покупается людьми в следующих ситуациях:
- по личному желанию непосредственных покупателей, которые не уверены, что второй участник сделки является действительно ответственным и надежным человеком, поэтому существует вероятность потери права собственности на выбранный объект;
- при оформлении ипотеки многие банки требуют от своих заемщиков оформления такого полиса, что позволяет обезопасить покупателей от существенных рисков и высоких убытков;
- если объект страхования выступает в качестве залога при оформлении крупного банковского кредита, то банк может потребовать от клиента оформления нескольких полисов страхования.
Наиболее часто такое приобретение является вынужденным.
Что делают сотрудники страховой фирмы?
Перед заключением договора со страховой компанией клиент передает работникам данной организации все документы на выбранную недвижимость. Специалисты проведут тщательную проверку объекта и документации, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.
Работники фирмы смогут выявить все возможные угрозы в будущем для права собственности.
Могут ли отказать в продаже полиса?
Проверка, проводимая сотрудниками страховой организации, выгодна не только непосредственным покупателям, но и работникам компаний, так как в этом случае они могут быть уверены, что им не придется покрывать убытки своего клиента. Существуют ситуации, когда страховые фирмы отказывают в титульном страховании квартиры. Это обусловлено тем, что они выявляют какие-либо существенные проблемы. При таких условиях гражданину лучше отказаться от рискованного приобретения.
Даже если фирма соглашается на продажу полиса, люди все равно должны проводить свое расследование. Это обусловлено тем, что работники страховых компаний могут упустить какие-либо важные детали. В результате собственного исследования можно выявить серьезные проблемы, за счет которых целесообразно отказаться от подписания договора купли-продажи.
Обязательно ли титульное страхование при ипотеке?
По закону такое страхование не является обязательным, так как банки могут требовать от своих клиентов только покупки полиса страхования приобретаемой недвижимости. Но на практике часто оказывается, что сотрудники банка требуют от клиентов покупки такого полиса. Это обусловлено тем, что они желают обезопасить сделку.
Люди могут отказаться от покупки полиса титульного страхования. Но в таком случае банковское учреждение просто откажет в выдаче ипотечного кредита без объяснения причины. Поэтому часто люди просто вынуждены осуществлять такую покупку.
Стоимость полиса
Стоимость титульного страхования при ипотеке может быть разной, так как зависит от выбранной страховой компании и иных факторов. Стандартно она равна от 0,5 до 1 процента от стоимости покупаемой недвижимости, но в определенных ситуациях может достигать даже 5% от цены объекта.
Высокая стоимость устанавливается при наличии существенных рисков потери квартиры по разным причинам.
Какие факторы влияют на стоимость?
На цену полиса влияют разные факторы, к которым относится:
- срок, на который приобретается страховка;
- размер ипотечного кредита, для которого жилье является залоговым имуществом;
- результаты экспертизы, которая проводится для проверки сделки на юридическую чистоту.
Если действительно имеются видимые риски, то стоимость страхования квартиры по ипотеке будет довольно высокой, так как страховая компания в будущем может столкнуться с серьезными убытками. Денежные средства обычно вносятся единым платежом, но если у гражданина отсутствует нужная сумма средств, то страховые компании часто предлагают рассрочку. Даже если оформляется ипотека под 6 процентов с государственной поддержкой, страховые компании могут затребовать значительную сумму средств при покупке титульного страхования.
Правила оформления договора
Если банк требует от заемщиков покупки такой страховки, то придется выбрать подходящую страховую компанию, которая является надежной и проверенной организацией, предлагающей полис по доступной стоимости. С этой организацией заключается официальный договор. Как оформляется титульное страхование при ипотеке? Процедура делится на следующие этапы:
- первоначально гражданин выбирает недвижимость, которую он планирует приобрести;
- запрашивается ипотека в банковском учреждении;
- если получено предварительное одобрение, то начинается поиск страховой организации, которая предлагает титульное страхование;
- работникам фирмы передаются документы на выбранную недвижимость;
- специалисты тщательно изучают недвижимость и продавца;
- между этой организацией и покупателем квартиры составляется договор в письменном виде;
- срок, на который подписывается такое соглашение, может варьироваться от 1 до 10 лет;
- самым оптимальным считается срок в 10 лет, так как этот период представлен сроком исковой давности по операциям с разными объектами недвижимости;
- наиболее часто заключается контракт при покупке недвижимости на вторичном рынке;
- объектом страхования может стать не только квартира и дом, но и земельные участки или нежилые помещения, представленные производственными или офисными помещениями.
Как только договор будет подписан, производится оплата полиса на основании установленного тарифа. После этого гражданин передает копию официального контракта в банк, где оформляется ипотека. Даже если оформляется ипотека под 6 процентов с государственной поддержкой, может потребоваться страхование титула.
Какие нужны документы?
Для подписания договора с выбранной страховой компанией гражданину придется подготовить определенный пакет документов. К ним относятся следующие бумаги:
- паспорт непосредственного покупателя, причем если приобретается объект супругами, то требуются паспорта мужа и жены;
- свидетельство о регистрации недвижимости, полученное от продавца;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру или дом;
- технический паспорт объекта;
- выписка из домовой книги, содержащая сведения о том, кто прописан в квартире.
Дополнительно могут потребоваться и другие бумаги, поэтому их точное количество нужно уточнять непосредственно у работников выбранной страховой компании.
Когда полис не сработает?
Перед подписанием договора важно разобраться в том, что такое титульное страхование при ипотеке, чтобы знать, какие потенциальные риски покрываются страховой фирмой. Существуют определенные ситуации, при которых такая страховка не сработает, поэтому желательно, чтобы соглашение было изучено опытным юристом.
В некоторых ситуациях не назначается компенсация даже при условии, что клиент теряет право собственности на квартиру. Это возможно в следующих случаях:
- наступление форс-мажорных обстоятельств, например, войны или природного происшествия;
- гражданин передал недвижимость в дар другому лицу;
- владелец квартиры продал объект другому человеку;
- жилье было уничтожено в результате пожара, взрыва или других происшествий;
- собственник выполнил незаконную перепланировку недвижимости;
- жилье было конфисковано за долги;
- использование объекта не по целевому назначению, например, применение квартиры для ведения коммерческой деятельности.
При вышеуказанных ситуациях страховая компания может отказать в выплате компенсации даже при условии, если сделка по продаже недвижимости была оспорена в суде.
Важные аспекты покупки полиса
Наиболее часто такой полис покупается людьми, которые приобретают жилье по ипотеке. Титульное страхование недвижимости позволяет защититься от недобросовестных продавцов, но его оформление обладает следующими особенностями:
- при наступлении страхового случая возмещается сумма, прописанная в договоре со страховой компанией, а не та сумма, которая указана в договоре купли-продажи;
- многие банки, выдающие ипотеку, в качестве обязательного условия для клиентов предусматривают необходимость покупки страхования титула;
- обычно такой полис не продается отдельно, поэтому включается в другие программы ипотечного страхования;
- наиболее часто договор со страховой компанией заключается до непосредственного перехода права собственности на квартиру;
- компенсация выплачивается только при условии, если суд принимает решение, оговоренное в договоре.
Перед подписанием соглашения важно тщательно изучить его содержание, чтобы разные условия и комиссии не были неожиданностью для покупателя недвижимости. Если страховая компания по разным причинам откажется выплачивать компенсацию, то придется подавать иск в суд.
Заключение
Каждый человек, планирующий покупку недвижимости за счет заемных средств, должен разбираться в том, что такое титульное страхование при ипотеке, какова его стоимость, а также какие включаются в договор страховые случаи.
Такой полис обеспечивает страхование рисков, связанных с потерей права собственности на жилье по разным основаниям. Но при этом существуют ситуации, когда он не действует, поэтому важно тщательно изучать условия сотрудничества со страховой компанией.
