Налог на квартиру - один из самых распространенных налогов для россиян. Но не все знают тонкости его расчета. Давайте разберемся, как правильно считать налог на недвижимость, чтобы не переплачивать и вовремя исполнять свои обязанности.
1. Что такое налог на недвижимость и кто его платит
Налог на недвижимость физических лиц (НИФЛ) - это налог, который ежегодно выплачивают владельцы различных объектов недвижимости: квартир, домов, гаражей, земельных участков.
Этот налог также называют налогом на имущество физлиц. Он является местным налогом, поступает в бюджеты муниципальных образований.
Кроме НИФЛ существуют и другие налоги на недвижимость:
- Земельный налог - за владение земельным участком
- Налог на продажу недвижимости
- Налог при получении недвижимости в наследство или дар
Объектами налогообложения по НИФЛ являются:
- Квартиры
- Комнаты
- Жилые дома
- Гаражи
- Машино-места
- Доли в праве собственности на недвижимость
Налог на имущество платят собственники недвижимости независимо от того, проживают ли они там, сдают ли в аренду, получают ли доход.
2. История налогообложения недвижимости в России
До 2015 года налог на недвижимость в России рассчитывался от инвентаризационной стоимости объекта. Этот показатель отражал лишь стоимость строительных материалов и амортизацию, не учитывая реальную рыночную ценность недвижимости.
С 2015 года был введен новый порядок расчета НИФЛ - от кадастровой стоимости объекта. Этот показатель ближе к рыночной цене, так как учитывает местоположение, инфраструктуру, характеристики дома и другие факторы.
Переход на новую систему расчета проводился постепенно, чтобы смягчить нагрузку на налогоплательщиков. Сейчас он полностью завершен во всех регионах России.
Кадастровую стоимость объектов недвижимости регулярно пересматривают и актуализируют - каждые 3 года в Москве и 5 лет в других регионах. Таким образом, размер налога приближается к реальной ситуации на рынке.
3. Как рассчитывается налог на квартиру: формула и параметры
Размер налога зависит от нескольких ключевых факторов:
- Кадастровая стоимость квартиры
- Применяемые налоговые вычеты
- Ставка налога в конкретном регионе
- Налоговый период
Давайте подробнее разберем каждый из этих параметров.
Кадастровая стоимость объекта - это оценка недвижимости, которая устанавливается после проведения государственной кадастровой оценки. Этот показатель используется как налоговая база для расчета НИФЛ. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше будет налог.
Налоговые вычеты применяются для снижения налоговой нагрузки на граждан. Из общей площади квартиры исключается 20 кв.м. Например, для 33-метровой квартиры налог будет рассчитываться только с 13 кв.м.
Ставки налога устанавливаются на региональном уровне в процентах от кадастровой стоимости. Для жилых помещений обычно 0,1-0,3%. Чем выше ставка в регионе, тем больше налог.
Ну и налоговый период - это календарный год. Если квартира была в собственности меньше года, применяются коэффициенты за фактическое время владения.
Итак, общая формула расчета налога на квартиру такая:
(Кадастровая стоимость - Налоговый вычет) x Ставка налога x Коэффициент времени владения
Давайте рассмотрим конкретные примеры, чтобы это стало понятнее.
4. Примеры расчета налога на конкретных квартирах
Пример 1. Квартира в Москве, 33 кв.м, кадастровая стоимость - 8 000 000 рублей. Собственник владеет более года.
- Налогооблагаемая площадь: 33 кв.м - 20 кв.м (вычет) = 13 кв.м
- Стоимость 1 кв.м: 8 000 000 / 33 кв.м = 242 400 руб.
- Налоговая база: 13 кв.м x 242 400 руб. = 3 150 000 руб.
- Ставка налога в Москве: 0,1%
- Итого налог = 3 150 000 x 0,1% = 3150 руб.
Пример 2. Та же квартира, но собственник владеет 3 месяца в 2022 году.
- Применяем коэффициент времени владения: 3/12 = 0,25
- Налог за год: 3150 руб. (из примера 1)
- Итого налог за 3 месяца = 3150 x 0,25 = 787,5 руб.
Аналогично можно рассчитать налог для любого другого региона, типа недвижимости и ситуации с правом собственности. Главное - использовать актуальные параметры по конкретному объекту.
Обратите внимание, что налог на квартиру значительно вырос с переходом на новую систему расчета от кадастровой стоимости. Если раньше за типовую "однушку" в Москве платили 2-3 тысячи рублей в год, то теперь эта сумма возросла до 5-10 тысяч.
5. Где узнать кадастровую стоимость квартиры
Узнать текущую кадастровую стоимость своей недвижимости можно несколькими способами:
- В налоговом уведомлении от ФНС, которое приходит ежегодно
- В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС
- В выписке из ЕГРН в Росреестре
С марта 2023 года выписку из ЕГРН с данными о владельце объекта недвижимости можно получить только с его согласия или через нотариуса. Раньше эти сведения были общедоступными.
Чтобы оплатить налог в срок до 1 декабря, лучше заранее уточнить его размер в личном кабинете на сайте ФНС.
Кадастровую стоимость вашей квартиры регулярно актуализируют. Узнавайте об изменениях заблаговременно, чтобы учесть при планировании бюджета.
Если считаете оценку завышенной, можно оспорить кадастровую стоимость в специальной комиссии или суде, предоставив отчет независимого оценщика.
6. Что делать, если не согласны с оценкой недвижимости
Если кадастровая стоимость вашей квартиры или дома кажется завышенной, есть несколько вариантов действий.
- Заказать независимую оценку рыночной стоимости объекта
- Подать заявление в специальную комиссию на пересмотр кадастровой стоимости
- Обратиться в суд с требованием установить кадастровую стоимость равной рыночной
Для обращения в комиссию или суд необходимо предоставить отчет независимого оценщика как доказательство завышения стоимости.
Судебная практика показывает: если отличие кадастровой и рыночной стоимости составляет более 30%, у владельца есть хорошие шансы на пересмотр оценки.
Гражданин N. оспорил кадастровую стоимость своей квартиры в Москве в размере 15 млн руб. Независимый оценщик установил рыночную стоимость в 10 млн руб. Суд обязал уполномоченный орган установить кадастровую стоимость квартиры на уровне ее рыночной стоимости.
Таким образом можно добиться снижения налога на 30-50%. Главное - иметь веские доказательства завышенной кадастровой стоимости.
Пересмотр возможен раз в 5 лет. Поэтому если ваша недвижимость недооценена - тоже имеет смысл подать заявление в комиссию, чтобы налог соответствовал реальному положению вещей.
7. Как учитываются льготы по налогу на недвижимость
Отдельные категории граждан имеют право на льготы по налогу на недвижимость. Это позволяет снизить налоговую нагрузку или вовсе освободить от уплаты НИФЛ.
Льготники определяются на федеральном уровне в Налоговом кодексе. В их числе:
- Инвалиды, ветераны, пенсионеры
- Многодетные семьи
- Чернобыльцы
- И другие категории граждан
Кроме того, регионы могут устанавливать дополнительные региональные льготы - например, для молодых семей при покупке жилья.
Чтобы воспользоваться льготой по НИФЛ, нужно подать заявление в налоговую инспекцию с приложением документов о праве на льготу. Обычно льгота предоставляется на 1 объект недвижимости.
8. Как учитывается ипотека при расчете налога
Если квартира приобретена в ипотеку, порядок уплаты налога на недвижимость не меняется. Налогоплательщиком является собственник квартиры, указанный в выписке из ЕГРН.
При этом неважно, полностью ли выплачен ипотечный кредит или часть долга еще остается. Банк не может быть налогоплательщиком по НИФЛ вместо заемщика.
Однако можно договориться с банком о том, что он будет уплачивать налог за владельца квартиры. В этом случае сумма налога включается в ежемесячный платеж.
Узнайте у своего банка, можно ли включить налог на недвижимость в ипотечный платеж. Это позволит не отвлекать средства на отдельную уплату.
9. Особенности расчета налога для долевых собственников
Если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц, налог рассчитывается для каждого пропорционально доле.
Например, если супруги владеют квартирой поровну (доля каждого 50%), то и налог они будут платить в равных долях.
При этом налоговый вычет 20 кв.м применяется один раз ко всей площади квартиры. Он не умножается на количество собственников.
Общая схема расчета налога при долевой собственности:
- Определяется общая сумма налога
- Эта сумма делится на количество собственников
- Полученная доля и есть налог для каждого владельца
10. Нюансы расчета налога в разных ситуациях
Рассчитывается налог на квартиру в разных ситуациях имеет свои особенности, на которые стоит обратить внимание:
- При смене региона проживания
- Для квартир, сдаваемых в аренду
- Для жилых и нежилых помещений в одном объекте
- При оформлении налогового вычета по двум квартирам
Чтобы избежать ошибок, уточняйте особенности исчисления налога в вашем конкретном случае в налоговой инспекции.
11. Как сэкономить на налоге: 7 советов
Существует несколько способов оптимизировать расходы по налогу на недвижимость:
- Следить за изменением кадастровой стоимости и оспаривать завышенные оценки
- Проверять правильность расчетов налоговой инспекцией
- Пользоваться все полагающимися льготами
- Дробить собственность для увеличения вычета
- Выбирать регион с минимальной ставкой налога
- Вносить авансовые платежи для получения скидок
- Следить за изменениями в законодательстве
Главное - быть в курсе своих прав и возможностей, чтобы минимизировать налоговую нагрузку по имуществу в рамках закона.
12. Распространенные вопросы по расчету налога
Рассмотрим наиболее частые вопросы, которые возникают при исчислении налога на недвижимость.
Нужно ли платить налог на неблагоустроенную квартиру?
Да, налог рассчитывается независимо от степени благоустройства квартиры или фактического проживания в ней.
Можно ли не платить налог, если квартира в ипотеке?
Нет, банк не может быть налогоплательщиком вместо заемщика. Но можно договориться о включении налога в ипотечный платеж.
Нужно ли платить налог на дачу?
Да, налог распространяется на любые объекты недвижимости, в том числе загородные дома и дачи.
Как быть, если квартира принадлежит несовершеннолетнему?
За несовершеннолетних налог платят родители или усыновители до достижения 18 лет.
13. Штрафы и пени при неуплате налога
Если вовремя не оплатить налог на недвижимость, наступает ответственность:
- Налоговая отправляет требование об уплате с указанием сроков
- Начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ
- Могут быть наложены штрафы
- Взыскание через суд и приставов
Лучше не допускать просрочек и следить за уведомлениями из налоговой. Иначе придется платить существенные пени.
14. Налог при продаже и покупке квартиры
При смене собственника налог рассчитывается с учетом периода владения каждым из них.
Продавец платит пропорционально месяцам до продажи, покупатель - после регистрации права собственности.
По новостройкам налог начинает начисляться после получения ключей и регистрации права собственности.
15. Прогнозы по налогу на недвижимость
В ближайшие годы, скорее всего, порядок расчета налога существенно не изменится. Возможны корректировки ставок и льгот в отдельных регионах.
Ожидается очередная волна пересмотра кадастровых стоимостей. Владельцам стоит следить за изменением оценки своих объектов.
В целом нагрузка по НИФЛ будет постепенно расти по мере удорожания недвижимости.
