Право собственности - одно из важнейших прав человека. Но что делать, если при покупке выясняется, что товар обременен правами третьих лиц? Давайте разберемся.
1. Понятие обременения товара правами третьих лиц
Обременение товара - это наличие у третьих лиц каких-либо прав в отношении этого товара. Это могут быть договорные обязательства (например, товар находится в аренде), вещные права (залог, сервитут) или притязания, которые еще не реализованы, но могут быть признаны судом в будущем.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (Ст. 460 ГК РФ).
Обремененный товар означает для покупателя дополнительные риски:
- Ограничение в использовании товара
- Возможный отказ в регистрации права собственности
- Претензии и иски со стороны третьих лиц
Рассмотрим основные виды обременений подробнее.
Виды обременений товара
Договорные обременения возникают из заключенных продавцом договоров в отношении товара. Например:
- Договор аренды - товар находится во владении и пользовании у арендатора;
- Договор залога - товар находится в залоге у кредитора;
- Договор хранения - товар передан на хранение третьему лицу.
При передаче товара этим лицам сохраняются определенные права, что и создает обременение для нового собственника.
Вещные обременения установлены непосредственно законом, например:
- Право пожизненного пользования;
- Сервитуты (право прохода, проезда через участок);
- Арест имущества.
Такие обременения "следуют" за вещью независимо от смены собственника.
Притязания третьих лиц - это потенциальные права, которые пока не подтверждены, но могут быть признаны в суде. Например, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
2. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
В соответствии со статьей 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, который не обременен никакими правами третьих лиц. Исключение составляют лишь случаи, когда покупатель изначально согласился на такое обременение.
Таким образом, по умолчанию предполагается, что товар должен быть передан свободным от любых притязаний третьих сторон - запретов, ограничений, обязательств.
Неисполнение продавцом обязанности передать товар без обременений дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи (Ст. 460 ГК РФ).
Однако продавец может быть освобожден от такой ответственности, если докажет, что покупатель на самом деле знал о правах третьих лиц, но все равно согласился на сделку.
Когда возможна передача обремененного товара
Итак, есть два случая, когда допускается передача товара с обременениями:
- Покупатель изначально дал согласие на такой товар. Тогда претензий у него быть не должно.
- Продавец доказал, что покупатель знал о правах третьих лиц, но все равно заключил договор. Значит, покупатель пошел на эти риски осознанно.
В остальных случаях при получении обремененного товара у покупателя есть выбор: либо требовать соразмерного уменьшения цены, либо расторгнуть договор и вернуть товар.
3. Притязания третьих лиц на товар
Помимо уже возникших обременений, продавец обязан предупредить покупателя и о возможных притязаниях третьих лиц (Ст. 460 ГК РФ). Это права, которые еще не подтверждены, но могут "всплыть" в будущем.
Например, кто-то может подать иск об истребовании товара из чужого незаконного владения. Если такие притязания в итоге будут признаны правомерными, для покупателя это чревато потерей вещи.
Правила о последствиях обременения товара применяются и к правомерным притязаниям третьих лиц на момент заключения договора купли-продажи (Ст. 460 ГК РФ).
То есть если продавец знал о возможных претензиях третьих лиц, но не предупредил о них, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи.
Последствия нарушения обязанности предупреждения
Итак, если продавец не предупредил покупателя о возможных притязаниях третьих лиц, а те впоследствии были признаны правомерными, у покупателя появляется выбор:
- Потребовать уменьшения цены товара пропорционально новым обременениям;
- Или вовсе расторгнуть договор купли-продажи и вернуть обремененный товар.
Толкование положений действующей редакции ст. 460 ГК РФ
Статья 460 ГК РФ в действующей редакции не дает однозначного ответа на все возможные ситуации с обремененным товаром. Разберем некоторые спорные моменты.
Является ли договор аренды обременением?
С одной стороны, арендатор имеет определенные права на товар. С другой стороны, это не ограничивает права собственника распоряжаться вещью.
Суды по-разному трактуют этот нюанс. В одном деле аренда до года признана необременением, в другом - обременением для нового собственника.
Распространяется ли статья на цифровые товары?
Также неоднозначен вопрос с нематериальными объектами - акциями, токенами, правами из баз данных. Можно ли считать их "обремененными"? И распространяются ли нормы ст. 460 ГК РФ на цифровые товары?
Судебная практика по применению ст. 460 ГК РФ
Рассмотрим примеры из судебной практики по вопросам передачи товара с обременениями.
Дело о залоге нежилого помещения
Покупатель узнал об обременении товара (нахождении арендатора в помещении) при осмотре объекта. Несмотря на это, он подписал договор купли-продажи и зарегистрировал право собственности.
Суд не удовлетворил требование покупателя об уменьшении цены, поскольку он знал об обременении заранее, но все равно заключил сделку (Дело НоА27-8452/2008).
4. Комментарий к применению ст. 460 ГК РФ
Рассмотрим основные сложности, возникающие при применении статьи 460 ГК РФ в комментариях юристов.
Нюансы определения понятия "обременения"
Одна из главных проблем статьи - неоднозначность термина "обременения". Закон не дает его четкого определения и видов.
Это порождает споры, распространяется ли действие статьи на отдельные виды ограничений или нет. В частности, на права лиц, проживающих в жилом помещении, которое продается.
