Покупка дорогостоящего имущества, представленного автомобилями или объектами недвижимости, считается сложным и длительным процессом. Нередко приходится покупателям собирать средства, оформлять ипотеку или выполнять другие действия перед заключением непосредственного договора. Даже продавцы иногда вынуждены оттягивать сделку, так как им надо выписаться из недвижимости, перевезти мебель или выполнить другие действия. Поэтому для гарантии заключения основного договора в будущем используется предварительный договор. Он является определенным обеспечением того, что через определенный промежуток времени стороны не откажутся от подписания соглашения. По этому контракту может предусматриваться задаток.
Особенности договора
Предварительный договор связывает двоих людей некоторыми обязательствами до того момента, пока не будет заключена непосредственная сделка. Правила его составления и использования описываются в ст. 429 ГК. К основным особенностям этого документа относится:
- по нему оба участника сделки обязуются заключить через определенный промежуток времени договор, на основании которого имущество перейдет от продавца покупателю;
- дополнительно может составляться такое соглашение на оказание услуг или выполнение работ, а также при оформлении других операций и мероприятий;
- выступает самостоятельным соглашением, а не приложением к основному контракту;
- содержание может значительно отличаться, так как оно зависит от предмета договоренности;
- если одна сторона отказывается от сделки без веских оснований, то вторая может принудить ее с помощью судебного разбирательства к заключению контракта;
- нередко по договору передается задаток, который не возвращается покупателю, если он отказывается от сделки;
- если продавец является инициатором расторжения договоренности, то он возвращает второй стороне двойной размер задатка;
- если отсутствует у какого-либо участника возможность заключить основной договор, то это не является основанием для признания предварительного контракта недействительным;
- письмо о намерениях не является альтернативой предварительному соглашению.
Обычно такой документ формируется и подписывается участниками самостоятельно, поэтому они не пользуются платными услугами нотариуса. Если в документ не вносятся существенные условия основного соглашения, то он легко признается недействительным.
Основные разновидности
Существует много видов предварительного соглашения. Они отличаются предметом сделки, поэтому выделяются следующие разновидности:
- купли-продажи недвижимости или автомобиля;
- аренды жилого или нежилого помещения;
- поставки определенных товаров;
- контрактации;
- подряда;
- оказания услуг.
Практически по любой сделке можно воспользоваться предварительным контрактом. Наиболее часто он встречается при покупке недвижимости, так как именно в этом случае у сторон возникает необходимость выполнить определенные действия перед непосредственным заключением сделки. Образец предварительного договора можно изучить ниже.
Как правильно составляется?
Чтобы грамотно сформировать это соглашение, целесообразно пользоваться образцом предварительно договора. Квартиры наиболее часто продаются с помощью этого документа. К обязательным условиям соглашения относится:
- предмет контракта, который может быть представлен объектом недвижимости, автомобилем, определенными работами или услугами, причем важно описывать предмет тщательно, чтобы не возникало сложностей с его идентификацией;
- если предметом является квартира, то прописывается ее точный адрес, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, внешнее состояние и другие параметры, переписываемые из официальных документов на объект;
- цена основного договора, причем она не меняется даже при условии, если основное соглашение будет составлено через значительный период времени;
- указываются третьи лица, которые могут рассчитывать на недвижимость, причем если продавец скроет притязания родственников, то это может стать основанием для аннулирования контракта;
- права и обязанности, возникающие у каждого участника после подписания документа;
- приводятся ситуации, при которых разрешается досрочное расторжение договоренности без негативных последствий для обеих сторон;
- если применяется задаток, то указывается его точный размер, дата перевода средств, а также порядок передачи денег;
- перечисляются документы, имеющиеся у продавца и представляющиеся для изучения покупателю, причем к ним относится правоустанавливающая документация, технические бумаги на объект, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН и другие важные бумаги;
- срок, в течение которого должны выполняться сторонами необходимые действия, чтобы далее имелась возможность подписать основное соглашение;
- указывается, кто из участников будет нести дополнительные расходы, появляющиеся при заключении сделки, например, при регистрации перехода права, использовании услуг нотариуса или выполнении других действий, причем нередко они разделяются поровну между двумя участниками.
Все существенные условия обязательно переносятся в основной контракт, поэтому перед подписанием предварительного документа важно убедиться в правильности внесенных данных. Если будут отсутствовать наиболее важные условия, то соглашение легко признается недействительным. Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости можно изучить ниже.
Плюсы заключения контракта
Если использовать перед заключением сделки предварительный договор купли-продажи разного имущества, то обе стороны могут получить определенные преимущества от этого процесса. К ним относится:
- гарантируется, что оба участника не смогут по разным причинам отказаться от основной договоренности;
- если вовсе применяется задаток, то он выступает дополнительным обеспечением;
- невозможно в одностороннем порядке внести какие-либо изменения в положения контракта;
- покупатель может быть уверен, что на ранее оговоренных условиях он сможет приобрести оптимальную квартиру;
- при необходимости можно обратиться в суд для принуждения продавца заключить сделку;
- если какой-либо участник в установленный срок без оснований уклоняется от подписания основного контракта, то в течение следующих 6 месяцев можно обратиться в суд с требованием заключить сделку.
Подписывается соглашение только лицами, которые действительно заинтересованы в заключении сделки. Желательно для этого пользоваться образцом предварительного договора продажи недвижимости, чтобы внести в документ все существенные условия.
Риски использования соглашения
Применение предварительного контракта имеет несколько минусов. К ним относится:
- соглашение не нужно официально регистрировать в Росреестре;
- возникают риски при передаче задатка, так как важно грамотно оформлять передачу денег, а иначе доказать, что средства были получены продавцом, будет затруднительно;
- взыскать с продавца двойной задаток сложно, если он сам без уважительных причин откажется от сделки.
Поэтому даже использование предварительного договора с задатком нередко приводит к тому, что сделка все равно срывается. Документ лишь выступает доказательством намерений сторон, а вот передача квартиры производится только на основании основного контракта, подлежащего государственной регистрации.
Когда договор признается недействительным?
Существуют определенные ситуации, когда предварительный договор может признаваться недействительным. К ним относится:
- отсутствуют в тексте существенные условия;
- имеются пункты, противоречащие требованиям законодательства;
- отсутствуют подписи сторон;
- вносятся фактически невыполнимые условия.
Поэтому желательно при составлении этого соглашения пользоваться правильным образцом предварительного договора. Документ признается недействительным только по решению суда. Поэтому истец сможет настаивать на принудительном подписании основного контракта исключительно при наличии веских оснований.
Нюансы применения задатка
Для дополнительного обеспечения сделки нередко стороны предпочитают указывать в тексте соглашения задаток. К особенностям его использования относится:
- его размер оговаривается двумя участниками;
- после подписания предварительного контракта потенциальный покупатель перечисляет указанную сумму продавцу недвижимости;
- деньги могут передаваться в наличном виде, а подтверждением выступает правильно составленная расписка;
- наиболее актуально передавать деньги через нотариуса, являющегося свидетелем процесса;
- если продавец в будущем откажется от сделки и не сможет доказать, что у него на это имеются веские основания, то можно потребовать двойной размер задатка;
- если покупатель передумает покупать жилье, то он не сможет вернуть перечисленную сумму.
За счет дополнительной гарантии многие люди предпочитают указывать в соглашении задаток. Образец предварительного договора с задатком располагается ниже.
Особенности оформления ипотечного кредита
Наиболее часто предварительное соглашение используется в ситуации, когда покупателю требуется оформить кредит на покупку недвижимости. Для этого первоначально выбирается подходящий объект, после чего составляется предварительный договор купли-продажи. Ипотека далее оформляется в выбранном банке.
Как только будет получено одобрение от банка, между двумя сторонами подписывается основной контракт. Такой способ дает возможность спокойно заниматься оформлением ипотечного займа без опасений, что продавец сможет продать объект другим лицам.
Срок действия
При составлении предварительного контракта двумя сторонами оговаривается, когда именно будет заключен основной договор. Обычно указывается месяц или полгода. В течение этого времени сторонами могут выполняться разные действия:
- покупатель оформляет ипотечный кредит;
- продавец занимается выпиской всех членов семьи из недвижимости;
- освобождаются помещения от мебели и других предметов;
- подготавливаются необходимые документы для заключения сделки.
Если предварительный договор купли-продажи объекта не содержит точный срок, когда необходимо заключить основной контракт, то считается, что он заключен на один год.
Оплата по соглашению
Не допускается в предварительном контракте указывать какую-либо оплату, так как этот документ предназначается исключительно для официального закрепления намерений сторон.
Единственным исключением считается использование задатка, но он должен указываться в пункте договора, а если не будет иметься конкретной формулировкой, то передача денег будет выступать авансом.
На основании предварительного соглашения у сторон появляется обязательство в будущем подписать другой контракт. Продавец подтверждает, что он готов и хочет продать свою недвижимость или другой объект второй стороне. Покупатель соглашается с условиями сделки и гарантирует, что в установленные сроки подготовит нужную сумму для расчета с другим участником.
Основания для расторжения
Предварительный договор может расторгаться при наличии условий:
- покупатель не может собрать к нужному сроку необходимую сумму средств;
- составляется соглашение сторон;
- в течение года стороны бездействуют, так как не хотят заключать основной контракт;
- после заключения соглашения выявляется, что у недвижимости имеются существенные недостатки.
Все вышеуказанные ситуации должны прописываться непосредственно в договоре.
Заключение
Предварительный договор купли квартиры считается важным документом, содержащим намерения сторон. Он может включать в себя информацию о задатке. При его подписании гарантируется возможность заключения основной сделки в будущем.
Соглашение не подлежит государственной регистрации. Если в нем будут отсутствовать существенные условия, то он легко признается недействительным.
