Что выгоднее - снимать квартиру или взять ее в ипотеку? Почему одни выбирают аренду, другие предпочитают вносить ежемесячные платежи за свое собственное жилье? Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, на решение могут повлять разные факторы, среди которых: семейное положение, образ жизни, планы в перспективе.
С ростом ключевой ставки кредиты, в том числе ипотека, в 2024 году подорожали. По прогнозам, в 2025-м ключевая ставка в среднем будет составлять от 17 до 20 %. Если она достигнет 20-23 %, стоимость кредитов будет расти. При нынешней ключевой ставке 21 % ставка по ипотеке в среднем равна 28 %.
Пример расчета ипотеки в нынешних условиях
Рассмотрим покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве стоимостью 12 миллионов рублей. Срок ипотеки - 30 лет. Имеется 3,5 миллиона рублей на первый взнос.
Сумма кредита составляет 8,5 миллиона рублей, ставка - 28 % годовых, первоначальный взнос - около 30 %.
Согласно ипотечному калькулятору, ежемесячно нужно вносить 198 тысяч рублей. Переплата составит около 63 миллионов рублей. Стоимость квартиры в итоге составит приблизительно 75 миллионов рублей.
Чтобы получить такой кредит, необходимо зарабатывать 495 тысяч рублей в месяц.
Какие возможны варианты
Некоторым категориям граждан доступны льготные программы ипотечного кредитования на более выгодных условиях:
- Семейная ипотека. Выдается под 6 % годовых на 30 лет. Кредитный лимит - 12 млн рублей (для Москвы и Петербурга) и 6 млн (для регионов), первоначальный взнос - 20 %.
- IT-ипотека. Ее могут получить работники аккредитованных IT-компаний. Ставка - до 6 % годовых, срок - 30 лет, кредитный лимит до 9 млн рублей, первоначальный взнос
- Сельская ипотека. Выдается под 0,1 % годовых для приграничных и новых регионов и под 3 % для других сельских территорий России. Кредитный лимит - до 6 млн, срок - до 25 лет, первоначальный взнос - 20 %.
- Дальневосточная ипотека. Ставка - 2 % годовых. Кредитный лимит - от 6 до 9 млн рублей, первоначальный взнос - 20 %, срок - 20 лет.
Ипотеку на льготных условиях можно оформить только один раз.
При покупке однокомнатной вторички в Москве стоимостью 12 млн рублей по семейной или IT-ипотеке сроком на 30 лет ежемесячный платеж составит около 51 тысячи рублей, переплата - около 10 млн рублей. Жилье обойдется в сумму около 18,5 млн рублей.
Плюсы и минусы ипотеки
Приобретение квартиры в ипотеку имеет следующие плюсы:
- Не придется сразу оплачивать полную стоимость недвижимости.
- В квартиру сразу можно заселяться при условии, что дом сдан в эксплуатацию.
- Можно сдавать жилье в аренду.
К минусам можно отнести:
- Высокие проценты по кредиту, большой первый взнос.
- Большая ежемесячная сумма.
- Переплата составит стоимость не одной квартиры.
- Недвижимость в обременением труднее продать.
Аренда квартиры
Последние несколько месяцев в России уменьшаются ставки долгосрочной аренды жилья. Однокомнатные квартиры стали дешевле на 4 %, двухкомнатные - на 6 % по сравнению с сентябрем текущего года. В декабре 2024 года можно снять однушку в среднем за 32 300 рублей в месяц, двушку - за 46 100 рублей.
Аренда жилья в столице значительно дороже. Сейчас однокомнатная квартира в среднем обойдется в 63 800 рублей, двухкомнатная - в 114 000 рублей.
По прогнозам экспертов «Циан.Аналитики», к весне 2025-го ставки на аренду могут уменьшиться по сравнению с 2024 годом на 5-7 процентов.
В 2019 году аренда однушки в России в среднем составляла 12 600 рублей в месяц, двухкомнатную можно было снять за 17 000 рублей. Таким образом, ставки увеличились за пять лет более чем в 2,5 раза.
Плюсы и минусы аренды
Преимущества съемного жилья:
- Квартиру в любой момент можно поменять, например при переходе на другую работу или переезде в другой город.
- Можно снять квартиру, покупка которой пока не укладывается в семейный бюджет.
- Не понадобится приобретать технику и мебель, а также тратиться на ремонт.
У аренды есть и недостатки:
- Владелец может попросить освободить квартиру в неподходящий момент, например если решил в ней жить сам или планирует ее продать.
- Стоимость аренды в любой момент может увеличиться.
- Проживание в съемной квартире может иметь ограничения, например отказ в заселении животного или проведении ремонтных работ.
Что выбрать
Чтобы определиться с выбором, нужно ответить на ряд вопросов. Решение будет зависеть от дохода и возраста, состава семьи и образа жизни. Если рассматривается ипотека, имеет значение, в каком доме планируется покупка квартиры - в новостройке или на вторичке, а также наличие первоначального взноса и возможности получить льготный кредит. При аренде жилья нужно иметь сумму на оплату за месяц проживания, залог и комиссию агенту по недвижимости.
По мнению многих экспертов рынка жилья, сейчас не стоит брать ипотеку, снимать квартиру выгоднее.
Приобретать недвижимость сегодня можно только в том случае, если есть собственные деньги на его покупку. Ипотеку лучше брать либо с большим первоначальным взносом, либо планируя ее быстрое погашение.
Россияне нередко действуют нерационально, покупая недвижимость как страховку на черный день. Многие эксперты считают, что аренда практически всегда более выгодна.
В заключение
В нынешних условиях большинство россиян не смогут позволить себе ипотеку из-за высокой ключевой ставки. Чтобы получить такой кредит на 30 лет, нужно зарабатывать в месяц 500 000 рублей. В 2025 году тенденция сохранится, так как, по оценкам экспертов рынка, ставка может вырасти до 25 %, а это значит, что ипотека будет дороже. Даже если ключевая ставка в течение года упадет до 17 %, а ипотечная - до 22 %, для получения кредита нужно будет иметь доход около 400 000 рублей.
Таким образом, в ближайшее время большинству жителей России ипотека будет недоступна. Льготными программами сможет воспользоваться ограниченное количество заемщиков. На сегодняшний день доступнее снимать жилье, чем взять в ипотеку.
