ИЖС - распространенная аббревиатура, обозначающая индивидуальное жилищное строительство. Такой вид разрешенного использования земельного участка подразумевает возможность постройки на нем жилого дома.
Участки ИЖС располагаются в границах населенных пунктов и предназначены для индивидуальной жилой застройки коттеджного типа. На них можно возводить жилые дома высотой до 20 метров.
В статье мы разберем подробно, что представляет собой ИЖС, где такие участки бывают, каковы их преимущества и недостатки по сравнению с другими видами участков, а также ответим на другие вопросы.
Расположение участков ИЖС
Участки с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» или ИЖС находятся исключительно в границах населенных пунктов, в черте городов и поселков. Такие земли относятся к категории «земли населенных пунктов» и предназначены для жилой застройки.
| Преимущества расположения в черте населенного пункта | Недостатки расположения в черте населенного пункта |
| - есть вся необходимая инфраструктура и коммуникации; | - высокая стоимость участков; |
| - легче получить ипотеку и другие меры господдержки; | - более высокие налоги. |
Земли за чертой населенных пунктов не могут иметь вид разрешенного использования ИЖС. На таких территориях возможно размещение садовых участков, дачных поселков, ведение подсобного хозяйства.
Таким образом, участки ИЖС всегда располагаются в границах городов, поселков городского типа и сельских поселений. Это обеспечивает наличие инфраструктуры, но в то же время приводит к более высокой стоимости земли.
Размеры и инфраструктура участков ИЖС
Размеры земельных участков с видом разрешенного использования ИЖС регулируются градостроительными нормами и правилами. В частности, СП 30-101-98 устанавливает минимальную площадь участка ИЖС в размере от 0,06 до 0,15 га в зависимости от плотности застройки района.
На практике размеры могут варьироваться в пределах от 6 до 15 соток. Чем ближе участок расположен к центру населенного пункта, тем меньшую площадь он будет иметь. На окраинах встречаются участки ИЖС площадью 20-25 соток, но такие варианты редки.
Минимальные отступы от границ участка до строений также регламентируются. Согласно СП 42.13330.2016, это расстояние должно быть не менее:
- - 3 метров до границы соседнего участка;
- - 5 метров до красной линии улицы;
- - 3 метров до задней границы участка.
Такие параметры позволяют обеспечить инсоляцию, естественное освещение, пожарную безопасность. При разработке проекта дома обязательно нужно учитывать минимально допустимые отступы.
По уровню инфраструктуры участки ИЖС выгодно отличаются от загородных вариантов. Как правило, к таким участкам уже подведены основные коммуникации: электричество, газ, водопровод, канализация. Нередко есть и централизованное теплоснабжение от местных котельных.
Благодаря расположению в черте населенного пункта, владельцы участков ИЖС могут пользоваться развитой инфраструктурой: магазинами, поликлиниками, школами, детскими садами, спортивными и культурными объектами. Это существенное преимущество по сравнению с загородными участками.
Однако стоимость подключения к инженерным сетям на участке ИЖС может варьироваться в зависимости от региона и населенного пункта. В некоторых случаях потребуется полностью или частично оплатить проведение коммуникаций за свой счет.
Стоимость и налогообложение ИЖС
Участки с видом разрешенного использования ИЖС относятся к одним из самых дорогих вариантов земли для индивидуального жилищного строительства. Это обусловлено их расположением в черте населенных пунктов с развитой инфраструктурой.
В среднем по России стоимость 1 сотки земли ИЖС составляет от 30 до 60 тысяч рублей в малых городах и от 60 до 150 тысяч рублей в крупных городах-миллионниках. Цена зависит от региона, размера и местоположения участка.
Высокая стоимость участков ИЖС обусловлена:
- удобством расположения в черте населенного пункта;
- развитой инфраструктурой;
- подведенными инженерными коммуникациями.
Из-за более высокой кадастровой стоимости, участки ИЖС облагаются повышенным земельным налогом по сравнению с загородными аналогами. Ставка налога составляет 0,3% от кадастровой стоимости в год.
Также владельцам участков ИЖС придется платить налог на имущество физических лиц после окончания строительства и регистрации дома. Ставка налога - 0,1% от инвентаризационной стоимости дома в год.
Таким образом, при покупке и использовании участка ИЖС следует учитывать более высокие налоговые отчисления, чем для загородных вариантов.
Сроки начала строительства на участке ИЖС
Владельцы участков ИЖС обязаны приступить к жилищному строительству в течение 3 лет с момента получения земли в собственность. Этот срок регламентирован Градостроительным кодексом РФ.
При этом под началом строительства понимаются любые подготовительные работы: разработка и утверждение проекта, получение разрешения на строительство, проведение инженерных изысканий, подготовка площадки, закладка фундамента и т.д.
Чтобы подтвердить соблюдение требуемых сроков, владелец участка ИЖС должен:
- уведомить администрацию о начале строительных работ;
- предоставить разрешение на строительство;
- подтвердить фактическое выполнение работ (фото, акты и т.п.).
Если в течение 3 лет собственник участка ИЖС не приступил к строительству, уполномоченные органы могут инициировать процедуру изъятия такого участка с последующим предоставлением его другому лицу.
Основания для изъятия участка ИЖС:
- истечение установленного срока для начала строительства;
- отсутствие уважительных причин для нарушения сроков;
- отсутствие ходатайства о продлении сроков.
Собственник земли может ходатайствовать о продлении срока начала строительства, если имеются уважительные на то причины. К ним относятся:
- болезнь владельца участка;
- стихийные бедствия;
- неполучение разрешения на строительство по независящим причинам.
Решение о продлении сроков или об изъятии участка принимает администрация населенного пункта по месту расположения ИЖС. Таким образом, при получении земли под ИЖС крайне важно приступить к строительству в установленные сроки или заблаговременно получить отсрочку.
Возможность получения ипотеки на участок ИЖС
Участки с видом разрешенного использования ИЖС позволяют привлекать ипотечные кредиты на приобретение земли, строительство и покупку готового дома. Это одно из главных преимуществ таких участков.
При ипотечном кредитовании участков ИЖС банки обращают внимание на следующие моменты:
- наличие коммуникаций;
- удобство расположения;
- транспортная доступность.
Чем лучше развита инфраструктура, тем выше вероятность одобрения ипотеки и на более выгодных условиях. Поэтому расположение участка ИЖС в черте города является преимуществом для получения кредита.
Кроме того, на участках ИЖС можно воспользоваться льготными ипотечными программами с господдержкой, например:
- «Семейная ипотека» с льготной ставкой от 6%;
- «Дальневосточная ипотека» с 2% ставкой;
- программы для отдельных категорий граждан.
Это позволяет существенно сэкономить на ежемесячных платежах. Воспользоваться «льготками» на загородных участках зачастую не получается.
Таким образом, участки ИЖС открывают широкие возможности для ипотечного кредитования, в том числе с использованием государственных программ поддержки.
Регистрация в доме на участке ИЖС
Участки ИЖС позволяют построить полноценный жилой дом и зарегистрироваться в нем для постоянного проживания. Это одно из главных преимуществ таких земель.
Чтобы получить регистрацию по месту жительства в доме на участке ИЖС, необходимо соблюсти следующие условия:
- - дом должен быть введен в эксплуатацию в установленном порядке;
- - дом должен соответствовать требованиям жилого помещения;
- - дом должен иметь почтовый адрес.
Регистрация на участках ИЖС имеет ряд преимуществ:
- - возможность получать социальные выплаты по месту регистрации;
- - прописка детей в ближайших школах и детских садах;
- - удобство оформления документов и голосования на выборах.
При этом есть и некоторые особенности регистрации в домах на участках ИЖС:
- - необходимость подтверждения права собственности на дом;
- - прохождение технической инвентаризации;
- - согласие членов семьи на регистрацию по новому адресу.
В целом процедура регистрации в доме на участке ИЖС мало чем отличается от регистрации в обычной городской квартире. Главное - соблюсти все технические и юридические требования к дому и подать полный пакет документов.
Таким образом, участки ИЖС позволяют не только построить индивидуальный дом, но и получить в нем регистрацию по месту жительства для постоянного проживания.
Сравнение ИЖС с другими видами участков
Участки ИЖС имеют ряд преимуществ, но и недостатков по сравнению с другими распространенными видами земли для индивидуального жилищного строительства.
Преимущества ИЖС:
- - расположение в черте населенного пункта;
- - развитая инфраструктура;
- - подведенные коммуникации.
Недостатки ИЖС:
- - высокая стоимость;
- - ограниченные размеры участков;
- - более высокие налоги.
По сравнению с землями сельхозназначения (ЛПХ, СНТ, ДНП), участки ИЖС выгодно отличаются наличием инфраструктуры и возможностью регистрации в построенном доме.
Однако земли сельскохозяйственного назначения, как правило, имеют более низкую стоимость, налогообложение и меньшие ограничения при строительстве.
Таким образом, при выборе земли под индивидуальное жилищное строительство необходимо учитывать достоинства и недостатки участков ИЖС по сравнению с другими видами, исходя из своих потребностей и возможностей.
Как изменить вид разрешенного использования на Ижс
Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), нужно выполнить несколько шагов.
Во-первых, узнать текущий вид разрешенного использования участка и убедиться, что он не является ИЖС. Эту информацию можно найти в выписке из ЕГРН.
Во-вторых, проверить, что согласно правилам землепользования и застройки, действующим на территории муниципального образования, где расположен участок, ИЖС является одним из основных или условно разрешенных видов использования для данной территориальной зоны.
В-третьих, если ИЖС относится к основным ВРИ, подать в Росреестр заявление об изменении вида разрешенного использования участка на ИЖС. К заявлению нужно приложить выписку из ПЗЗ и документы на участок.
Если же ИЖС является условно разрешенным видом использования, то потребуется провести публичные слушания и получить разрешение на изменение ВРИ, после чего также подать документы в Росреестр.
После рассмотрения заявления и документов Росреестром, при положительном решении в ЕГРН будет внесена запись о новом виде разрешенного использования земельного участка - ИЖС. Это позволит использовать участок для индивидуального жилищного строительства.
Теперь расшифровка ИЖС известна.
