Одним драгоценные квадратные метры достаются в подарок, другие многие годы ютятся в домах родителей, третьи же решаются на приобретение собственного жилья. Однако, даже собрав все накопления, приобрести недвижимость не всегда удаётся. По этой причине всё чаще люди не находят другого выхода, кроме как купить квартиру в ипотеку.
Плюсы и минусы жилья в кредит
Перед тем как взять ипотеку на квартиру, стоит внимательно обдумать и взвесить возможные последствия этого шага. В первую очередь необходимо иметь в виду, что бремя выплаты ипотечного кредита на протяжении 10—30 лет жизни будет дополнительно сопровождаться значительными процентными переплатами. Ежемесячные немалые денежные затраты вызовут дестабилизацию финансового положения большинства семей. Да и не каждый способен выдержать такое испытание морально. Кроме того, прежде чем решиться на столь важный шаг, следует задуматься о надёжности имеющегося на данный момент рабочего места и перспективах карьерного роста.
Быть может, стоит отложить покупку квартиры на некоторое время? Затягивать с этим тоже не стоит, поскольку цены на жильё растут чрезвычайно быстрыми темпами. В случае, когда потенциальный заёмщик проживает на съёмной квартире, ему также стоит подумать об удорожании и стоимости аренды. Ведь, вкладывая в ипотеку, он оплачивает уже свою собственность, а не чужую.
Особенности жилищных кредитов
Человеку, решившему оформить ипотечный договор, стоит задуматься о том, какое именно жильё он хочет и может себе позволить иметь. Банки предлагают несколько вариантов того, где приобрести недвижимость и как. Купить квартиру в ипотеку сегодня можно на первичном или вторичном рынке жилья. Кроме того, будет нелишним ознакомиться с особыми случаями её оформления.
Жилищный кредит, как и любой другой, может быть охарактеризован в первую очередь сроками своего погашения и процентной ставкой. Специфическим его атрибутом является наличие первоначального взноса, сумма которого может варьировать в зависимости от условий ипотеки и возможностей заёмщика.
Для выбора наилучших условий следует просмотреть предложения всех кредитных организаций. В наиболее заинтересовавшие стоит обратиться лично. Предоставив работникам банка данные о предполагаемой величине первоначального взноса и стоимости недвижимости, можно получить рассчитанный определённым образом график платежей.
О существующих рынках жилья
Первичный вариант предполагает приобретение недвижимости в новостройках. Цены на такие квартиры невысоки, однако в этом случае необходимо учитывать имеющиеся подводные камни:
- Долгий процесс вступления в собственность. По этой причине далеко не каждый займодавец готов предоставить кредит на квартиру в новостройке.
- Новое жильё находится на ранних этапах строительства, не готово к заселению или не прошло государственную регистрацию, а значит, юридически его не существует. Всё это может вызвать вопросы у заёмщика, поскольку кредит предоставляется под залог покупаемой недвижимости.
В случае приобретения жилья на вторичном рынке все недостатки первого варианта исключаются. Банки более благосклонны в такой ситуации, но и здесь существуют свои правила: покупаемая квартира не может находиться в старом или аварийном доме, должна обладать подведёнными коммуникациями. Также должен быть исключен факт сдачи её в аренду. Покупаемое жильё не может выступать в качестве залога по другому кредиту.
Решение квартирного вопроса военнослужащих
С целью обеспечения жильём военных и их семей сегодня действует созданная указом президента федеральная программа. Она функционирует на основании специально разработанной накопительно-ипотечной системы, которая предусматривает открытие и ведение индивидуальных сберегательных счетов для лиц, проходящих службу в армии по контракту.
Собранные таким образом средства могут быть использованы военными только на приобретение жилья. Наращивание суммы на счёте происходит на основании объёмов ежегодных взносов и срока участия конкретного человека в программе. Через три года после вступления в неё военнослужащий получает право использования своих накоплений для покупки квартиры по военной ипотеке. В этом случае речь идёт об особой разновидности кредита, называемой целевым жилищным займом. Никаких ограничений для военнослужащих при выборе жилья не существует. Дальнейшие накопления в рамках программы пойдут на оплату долга по ипотеке.
Программа кредитования для молодых семей
Ещё одна категория, имеющая право на льготы при приобретении квартиры — это молодые семьи. Для них сегодня также действует специальная государственная программа. Лица, ставшие её участниками, кроме привилегированных условий кредитования, получают субсидию от государства, которая становится частью первоначального взноса.
Существуют определённые условия попадания в федеральную программу, при помощи которой на льготной основе может быть приобретена квартира в ипотеку. Молодой семье, желающей стать её участником, необходимо соответствовать следующим требованиям:
- Чтобы возраст обоих супругов не превышал 35 лет.
- Иметь определённым образом рассчитанный подтверждённый минимальный месячный заработок.
- Получить официальное признание необходимости улучшения жилищных условий.
- Иметь накопления для выплаты первоначального взноса в минимальном размере — 10%.
Кроме вышеупомянутой федеральной программы, молодые семьи могут воспользоваться целевыми ипотечными предложениями коммерческих банков. Они предоставляют некоторые льготы для этих категорий граждан. Такой вариант приобретения квартиры также стоит рассматривать, поскольку добиться участия в государственной программе очень непросто.
Ипотека под залог недвижимости
Если заёмщик уже имеет какое-либо жильё, он может использовать его в качестве залога для покупки нового. Кредитные организации обычно сугубо положительно относятся к таким предложениям, поскольку они значительно уменьшают их риски. Отказа следует ожидать лишь в ситуации, когда в квартире прописаны несовершеннолетние, так как такой расклад исключает взыскание заложенного имущества.
Существует два возможных варианта того, как купить квартиру в ипотеку при помощи уже имеющегося жилья и упростить тем самым для себя условия получения заёмных средств или погашения задолженности:
- Лицо, решившее оформить кредит, не имеет официально заверенного дохода. В данной ситуации банк может пойти на уступки и предоставить деньги под залог имеющегося объекта недвижимости.
- Человек при помощи ипотеки хочет улучшить свои жилищные условия. Здесь банки обычно предлагают клиентам оформить кредит под залог имущества, которое впоследствии будет продано. После реализации старой квартиры величина долга уменьшается на её стоимость.
Кто и как может оформить ипотечный кредит?
По закону стать обладателем квартиры в ипотеку могут стать граждане РФ трудоспособного возраста от 18 до 55 лет. Для этого необходимо обратиться в выбранный банк с заранее подготовленным пакетом документов, которые подтверждают личность гражданина, его образование, наличие постоянного места работы, раскрывают его доходы, дают информацию о других имеющихся кредитах, а также о покупаемом объекте недвижимости. На их основании составляется заявление на получение ипотеки.
Банк может отказать гражданину, если не будет уверен, что тот сможет рассчитаться по своим обязательствам. Основным подтверждающим фактором здесь будет являться информация о его доходах и стаже работы. В некоторых случаях для принятия положительного решения может понадобиться помощь поручителей. После рассмотрения заявления и прилагающихся к нему документов экспертами банка даётся окончательный ответ о согласии или отказе в предоставлении кредита данному лицу.
Особенности ипотечного договора
В случае положительного исхода составляется договор ипотеки, согласно которому банк предоставляет заёмщику средства на покупку недвижимости под залог таковой. Этот документ должен охватывать все нюансы проводимой сделки, в том числе права и обязанности сторон. Основные атрибуты ипотечного договора на покупку квартиры следующие:
- Оценочная стоимость.
- Размер первоначального взноса.
- Местонахождение.
- Размеры.
- Основания владения.
Особенностью прав и обязанностей участников сделки является отсутствие ограничений банка на пользование имуществом. Получивший кредит гражданин имеет возможность проживать, ремонтировать, передавать по наследству объект недвижимости. Он не способен отказаться от исполнения обязательств по договору, пока не покроет полную стоимость квартиры и расходы банка.
Страхование ипотечного кредита
Ни одно банковское учреждение не предоставит средства на покупку квартиры без оформления надлежащих страховых документов. В первую очередь такие действия направлены на минимизацию его собственных рисков. Для получения жилищного кредита может потребоваться страховка квартиры по ипотеке, права собственности на неё, жизни, здоровья и трудоспособности заёмщика. Первое является обязательным в соответствии с действующим законодательством, но при отсутствии остальных банк имеет право отказать в предоставлении заёмных денежных средств.
Получить все эти услуги несложно. Для этого нужно обратиться в любую страховую компанию, занимающуюся вопросами ипотечного кредитования. Обычно оформление всего пакета документов обходится не более чем в 2% стоимости приобретаемого жилья. Существуют ситуации, при наступлении которых заёмщик имеет право также прервать договор страхования и возвратить невостребованную часть выплат по нему, например, досрочное погашение задолженности по кредиту или продажа квартиры в ипотеке.
Возможные страховые случаи
Каждый вид страхования, используемый при оформлении кредита на квартиру, имеет набор определённых ситуаций, наступление которых влечёт за собой осуществление выплат по договору:
- Недвижимость, служащая залогом по ипотеке, полностью или частично разрушена в результате несчастного случая, например, бытового взрыва, пожара или залива. В таком случае кредитор имеет право потребовать погасить задолженность досрочно за счёт средств, выплаченных страховой компанией. Сумма выплаты по договору страхования может быть использована также и для восстановления пострадавшего жилья.
- Смерть лица, оформившего ипотечный договор, а также признание его нетрудоспособным по причине присвоения I или II группы инвалидности. При наступлении одного из этих случаев дальнейшее погашение ипотечного долга осуществляется за счёт средств страховщика. Заёмщик или его наследники становятся полноправными собственниками жилья.
- Признание сделки покупки квартиры недействительной из-за утраты права собственности на неё. Здесь страховая компания обязана возместить убытки пострадавшим в размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Наступление страховых случаев обязывает заёмщика поставить в известность об этом банк и страховую компанию.
Таким образом, перед тем как купить квартиру в ипотеку, необходимо исследовать существующее состояние рынка жилищного кредитования: действующие требования и условия, имеющиеся льготные программы, необходимые документы. Применение такого подхода очень важно, поскольку он способен помочь заёмщику с выбором оптимального варианта жилищного кредита и избавить от возможных проблем, связанных с его оформлением.
