Рынок недвижимости в России продолжает оставаться под давлением. Снижение спроса, рост ставок по ипотеке и осторожность покупателей не привели к массовому падению цен. Продавцы удерживают свои позиции, не желая идти на уступки, даже несмотря на снижение активности сделок. Давайте же разберем причины, по которым цены остаются на прежнем уровне, и рассмотрим, чего ожидать в ближайшем будущем.
Удержание цен на рынке: стратегия продавцов
Несмотря на экономические сложности, продавцы вторичного жилья и застройщики первичного рынка не торопятся снижать стоимость объектов. Михаил Хорьков, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, утверждает, что застройщики обладают достаточными ресурсами для поддержания текущих цен. На вторичном рынке предложение ограничено, что позволяет продавцам не торопиться с корректировкой цен. Тем не менее возможность договориться о скидке остается.
"Если продавец заинтересован в быстрой сделке, он может снизить цену на 7–10%, и тогда квартира продается за два-три месяца. В противном случае процесс может растянуться на полгода или дольше", — поясняет Хорьков.
Этот подход продавцов объясняется их желанием избежать убытков, особенно в условиях высоких ставок по ипотеке. Многие собственники предпочитают ждать лучших времен, а не терять деньги из-за временных экономических трудностей.
Спрос и предложение: низкая активность и ее причины
Одной из главных причин низкого спроса остаются высокие ставки по ипотечным кредитам. По данным экспертов, снижение спроса начнет замедляться только тогда, когда ипотечные ставки снизятся до 9-12%. Однако такие показатели вряд ли можно ожидать до конца 2025 года.
Внедрение биометрии в процесс продажи квартир также оказывает заметное влияние на рынок. Такие сделки, проводимые по доверенности без непосредственного участия собственника, сопряжены с определенными рисками. Это нововведение дополнительно снизило интерес к покупке жилья на вторичном рынке.
На вторичном рынке становится популярной стратегия альтернативных сделок, при которой продавцы продают старую квартиру, чтобы приобрести новую, добавляя недостающую сумму с помощью сбережений или мини-ипотеки. Тем не менее такие сделки часто затруднены из-за низкой платежеспособности покупателей и сложных цепочек, включающих до пяти-семи квартир.
Некоторые продавцы, столкнувшись с низким спросом, предпочитают вовсе снять свои объекты с продажи, переориентируясь на долгосрочную аренду. Это дополнительно ограничивает предложение, что поддерживает текущий уровень цен.
Будущее цен на вторичное жилье
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы значительного падения цен ожидать не стоит. Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль», считает, что цены будут плавно снижаться, но без резких скачков. Основной причиной возможной коррекции цен станет снижение покупательской активности и высокая стоимость ипотечных кредитов.
Однако средняя цена квадратного метра может измениться в зависимости от типа продаваемого жилья. Дмитрий Волков, управляющий партнер компании «Самолет Плюс», отмечает, что на рынке будет больше предложений крупных квартир, в то время как небольшие студии, ранее востребованные инвесторами, станут редкостью. Это связано с запретом на строительство малогабаритного жилья в некоторых регионах.
Роль скидок на рынке
Скидки на вторичном рынке остаются возможными, но их размер зависит от условий сделки. В среднем продавцы готовы снизить цену на 5-8%. В редких случаях, при срочных продажах, скидки могут достигать 20-25%, но такие сделки скорее исключение и не влияют на общую картину рынка.
Продавцы, которые готовы предоставлять дисконт, делают это, чтобы привлечь покупателей, способных совершить сделку быстро и без дополнительных условий. Тем не менее большинство собственников удерживают цены, ожидая восстановления спроса.
Ипотека и ее влияние на рынок
Ипотека продолжает играть важную роль на рынке недвижимости, однако ее влияние постепенно изменяется. В последние годы наблюдается тренд, при котором ипотека используется не для полной оплаты жилья, а как дополнительный финансовый инструмент при альтернативных сделках. Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-недвижимость», отмечает, что на вторичном рынке около 80% покупателей обходятся без ипотечных средств, что свидетельствует о снижении зависимости рынка от ипотечных кредитов. Это, в свою очередь, ослабляет влияние изменений ключевой ставки на покупательскую активность. Однако высокие ставки остаются значительным барьером, сдерживающим рост покупательского спроса, поскольку для большинства граждан ипотека остается дорогим и доступным лишь частично инструментом финансирования жилья.
Заключение
В 2025 году рынок вторичного жилья останется стабильным, без резких изменений в ценах. Снижение ставок по ипотеке, которое могло бы оживить спрос, вряд ли произойдет в ближайшем будущем. Это означает, что продавцы продолжат придерживаться своей стратегии удержания цен, а покупатели будут искать способы выгодно приобрести жилье через альтернативные сделки или дисконтные предложения.
Покупка вторичного жилья в нынешних условиях может стать выгодной, если учитывать рыночные тенденции и быть готовым к компромиссам. Тем, кто располагает средствами, стоит обратить внимание на объекты, требующие ремонта, так как их можно приобрести с существенной скидкой и улучшить для собственного проживания или перепродажи.
