Многочисленные коррективы, которые внес в экономику многих стран мировой кризис, не меняют актуальности инвестирования в сферу недвижимости. Простой обыватель, вкладывая свои сбережения в строительство жилых объектов, умело сохраняет свои сбережения. В связи со сменой тенденций перепродажа недвижимости перестала приносить ощутимый доход, что привело к появлению абсолютно новых источников прибыли для крупных инвесторов. Доходный дом - это востребованная альтернатива покупке недвижимости. Строительство этих жилых объектов велось ранее и было официально свернуто еще в 1917 году.
Заглянем в прошлое
Доходный дом - это объект из обособленного сегмента недвижимости, который используется его собственником в качестве продолжительного инвестиционного проекта. Первые постройки данного типа были возведены в Европе в начале 17 века. Именно в Англии, Германии и Франции впервые стали продвигать идею предоставления своего собственного жилья на временное пользование третьи лицам. В прошлом, возможность осуществить быструю продажу жилья отсутствовала, именно поэтому существовала тенденция возведения роскошных особняков. В процесс строительства вовлекались самые известные архитекторы, а конструкции располагались в самых живописных местах. Готовые постройки обосабливались в отдельный тип недвижимости, который считался украшением крупнейших мировых городов.
Как выглядели доходные дома прошлого?
Первый доходный дом представлял собой многоквартирное строение, на одном из этажей которого проживал хозяин недвижимости со своей семьей. На этаже мог располагаться офис домовладельца, магазин или склад. Характерной чертой конструкций выступало наличие лепного декора на фасаде, красивых статуй, барельефов и колонн. В экстерьере могла присутствовать позолота. Декорирование присутствовало только на той части здания, которая выходила на улицы. Фасады, направленные во внутреннюю часть двора, оформлялись очень просто и не имели никаких изысков. Квартиры, которые входили в доходные дома в Москве и в других городах, имели идентичную планировку. Они практически всегда группировались вокруг галерей, коридоров и лестничных клеток. Здание занимало практически всю территорию участка, который был под него выделен. Единственное свободное место – это внутренний дворик, который служил для краткосрочных прогулок арендаторов с детьми и для сушки белья.
Как формировалась история домов в Российской империи?
Первый доходный дом – это конструкция, абсолютно не характерная для архитектуры прошлого. Такое строение появилось на территории самых крупных городов империи только в 17 веке. Всего 50 лет понадобилось для того, чтобы здания стали весьма популярными и востребованными. В прошлом существовала традиция: каждый купец, коммерсант или любой другой состоятельный человек, который сам себя уважает, должен обязательно был возвести хоть одну подобную конструкцию, на вывеске которой будет указана фамилия его владельца. К началу революции на территории России располагалось не менее 600 зданий данного типа. Они украшали улицы Москвы и Одессы, Киева и Гомеля.
Развитие доходных домов на основе изменений в законодательстве
В 19 веке, в результате существенных изменений в законодательстве Российской империи, первые этажи конструкций могли сдаваться под ателье, под фотоателье, под магазины и кондитерские. Второй этаж предназначался под офисные помещения. На третьем этаже конструкции располагались квартиры, которые снимали в аренду дворяне, промышленники и купцы. На мансардных этажах проживали актрисы и художники, военные в отставке и студенты. Небольшая комнатка обходилась арендатору в 15-30 рублей в месяц, а многокомнатные апартаменты стоили от 500 до 1000 рублей. Доступ к аренде данной категории жилья был открытым абсолютно для всех.
Возникновение идеи
Доходный дом - это тема, которая в последнее время обсуждается довольно часто, что имеет прямое отношение к активному развитию отечественного рынка недвижимости. Конструкции, по сути, являются многоквартирными зданиями, в которых все квартиры ориентированы на сдачу внаем. Впервые идея возведения конструкций данной категории появилась у государственных деятелей СПб, которые таким способом стремятся навсегда решить жилищный вопрос. По их оценке, малообеспеченные жители страны, которые не имеют возможности приобрести свой собственный дом, смогут не просто снимать квартиры, которые предлагают доходные дома Невского района. Они смогут жить там счастливо и с комфортом. Данная идея не относится к категории инноваций, что вполне очевидно из истории, представленной выше.
Актуальность проектов в 2015 году
Актуальность и прибыльность проектов оправдана тем, что жилищный фонд России 20 века имеет существенные отличия от фонда современности. В прошлом большие города формировались из крупных домовладений и особняков знати, которые были ориентированы всего на одну семью. Простые служащие, которые активно мигрировали в крупные города, не могли ни купить, ни снять себе жилье, так как предложения в большей степени ограничивались дворцами на полторы тысячи квадратов. Доходный дом - это не просто решение актуальных проблем с жильем, это еще и ответ на имеющийся на рынке спрос и просто высокодоходный бизнес.
Существует ли спрос на аренду жилья в России?
Спрос на аренду жилья в России в последние несколько лет существенно вырос. Огромное количество людей ищут себе доступное жилье. Многие, стараясь получить выгоду путем удовлетворения спроса, сдают в аренду комнаты в свои квартирах или целые квартиры, доставшиеся по наследству. Есть и более серьезная группа инвесторов, которые специально ремонтируют квартиры с целью их предоставления в наем. Такой подход и стабильный заработок обеспечивает, и средства помогает сохранить во времена нестабильности в экономике. Аналитики отмечают, что доходные дома Петербурга интересуют людей гораздо больше, нежели предложения от частников. Это обеспечивается стабильностью партнерства. Ситуация, когда хозяин может попросить освободить жилье в силу своих жизненных обстоятельств, полностью исключена. Можно говорить о простой и прозрачной схеме партнерства и об уверенности в завтрашнем дне. Доходный дом (фото таких строений есть в обзоре) приносит выгоду не только своим владельцам, но и государству, которое получает возможность легализировать рынок недвижимости.
Взгляд на строительство как на бизнес
Сегодня доходные дома в Москве обходятся своим владельцам в ту же сумму, что и обычные дома, квартиры в которых планируется просто продавать. При строительстве типичного дома его владелец возвращает себе средства, вложенные в строительство, в течение всего 5 лет. Аналогично и прибыль получается в течение идентичного срока. При этом кредит на строительство конструкции погашается максимально быстро за счет инвестирования в процесс возведения зданий будущих жильцов. Что касается доходных домов, то их окупаемость составляет от 13 лет и больше, что автоматически приводит к росту процентов по кредиту за время реализации процента. В конечном счете, проект будет обеспечивать стабильный пассивный доход большого размера, но вот мало кто из современных предпринимателей готов работать на столь далекую перспективу.
Чем может помочь правительство?
В связи с тем, что сегмент доходных домов в России не сильно развит, он считается малопривлекательным для бизнесменов и инвесторов. Правительство со своей стороны не может предпринять каких-либо эффективных мер, так как предоставление льгот или субсидий на строительство, смягчение налогов или льготные цены на землю, в конечном счете не решают государственную проблему. Арендная ставка, даже при меньших затратах на возведение жилья, остается прежней. Несмотря на активное обсуждение на уровне правительства данной темы, практически никакие активные действия не предпринимаются. Альтернатива для бизнеса с параллельным решением жилищного вопроса на государственном уровне станут доступными только тогда, когда рынок этого сегмента недвижимости разрастется и в силу обилия предложения станет более доступным для малообеспеченных граждан. Как вариант, доходный дом, отзывы об уровне проживания в котором только радуют, может быть проспонсирован полностью из бюджета, но на эти проекты пока средства не предусмотрены.
Когда придет черед доходных домов?
Структура рыночных отношений гласит, что предложение будет формироваться до тех пор, пока спрос себя полностью не исчерпает. Начнем с того, что активное развитие российского рынка недвижимости можно наблюдать только в течение последних десяти лет. В то время, когда на рынках развитых стран арендное жилье занимает достойный сегмент, в России оно только начинает появляться в форме организованных строений. Сегодня застройщики склоняются к возведению обычного жилья, которое и окупается быстрее, и доход приносит в ближайшие годы. Пока будет иметься спрос, данная тенденция не поменяется. Доходный дом, отзывы сотрудников о котором привлекают внимание к положительным сторонам проекта, будет востребован, когда покупатели недвижимости исчерпают себя, и на рынке будет доминировать спрос со стороны малообеспеченного населения на доступное в плане аренды жилье. Параллельно упадет интерес к покупке квартир, что сформирует в данном сегменте жесткую конкуренцию среди застройщиков и увеличит риски. Это и станет переломным моментом, когда застройщики начнут отдавать предпочтение таким проектам, как, скажем, доходные дома Невского района.
Основные принципы строительства 2015 года
Основные принципы строительства и развития жилья под сдачу в аренду в Москве, должны были появиться в Генеральном плане города, утверждение которого запланировано было на 2015 год. Доходный дом, отзывы сотрудников о котором всегда звучат в положительном ключе, в перспективе может стать высокодоходным проектом. В перспективе планируется изменить специфику строительства. Рассматривались и отклонялись в ходе обсуждения проблемы следующие вопросы: сокращение норм по освещению, изменение санитарно-эпидемиологических стандартов, нормативы безопасности. В соответствии с предварительными планами именно на реорганизованных промышленных зонах и появится первый доходный дом. Пушкино не станет его местом расположения, а вот территория Новой Москвы, Зеленоград и Северный административный округ - вполне возможно. Что касается самих девелоперов, они не очень рады стремлению правительства развивать рынок арендного жилья. По их мнению, доходный дом (Пушкино) на данный момент времени представляется не перспективным в плане прибыли. Это связано не только с высокими ставками по кредитам, но и имеет отношение к длительному сроку окупаемости проекта. Большую роль играет наличие более прибыльных сегментов на рынке недвижимости России.
