Столичный рынок недвижимости был и остается самым динамичным и привлекательным. Высокий спрос на жилье в Москве сохраняется во всех сегментах, но в плане ликвидности именно квартиры занимают первые места. В связи с этим актуален вопрос о том, как в Москве купить квартиру без рисков и на максимально выгодных условиях. Ответ не может быть однозначным, поскольку операция такого уровня требует учета многих нюансов, затрагивающих формат сделки, процедуру оформления договора, подход к выбору самого объекта и т.д.
Подготовительный анализ
Перед тем как подписать необходимые документы и произвести расчет с владельцем квартиры, необходимо выяснить ряд фактов, знание которых позволит удостовериться в чистоте сделки. В первую очередь это благонадежность собственника: его вменяемость и правомочность являются базовым основанием, в соответствии с которым осуществляется покупка квартиры. Документы в этом случае могут быть следующие:
- Договор дарения.
- Справка о психоэмоциональном состоянии владельца.
- Разрешительные справки (от детей, родственников, других правообладателей недвижимостью).
- Завещание.
На этом этапе не столько важно определить корректность непосредственных юридических прав на квартиру, сколько проанализировать возможные косвенные факторы, которые в будущем могут стать поводом для расторжения сделки.
Проверка квартиры
На этой стадии предварительной подготовки к сделке важно оценить, насколько чист сам объект недвижимости в правовом и техническом отношении. Известно, что большие потоки сменяющихся владельцев в мегаполисах усложняют «биографию» жилья. Поэтому любой риелтор, объясняя, как в Москве купить квартиру, советует тщательно проверять сведения о проведенных ремонтах, перепланировках и состоянии коммуникационных сетей.
Кроме этого, должны быть проверены правоустанавливающие документы, в том числе справки из паспортного стола и БТИ. Встречаются случаи, когда реализуемые квартиры находятся в залоге у кредитных организаций, поэтому тщательная ревизия правового состояния недвижимости будет полезной. Это же относится и к техническому состоянию объекта: важно не только знать, как в Москве купить квартиру без правовых рисков, но и получить ее в том виде, в каком заявляет продавец. Зачастую уже в ходе эксплуатации обнаруживаются серьезные дефекты в ремонте, поэтому комплексный анализ является необходимым условием подготовки к заключению сделки.
Проверка по выписке ЕГРП
Одним из главных источников достоверной информации, на основе которой покупатель может самостоятельно проверить данные о конкретном объекте, является государственный реестр (ЕГРП), в котором фиксируются права на недвижимость и операции с ней. Справки выдаются даже без осведомления владельца, у которого планируется покупка квартиры. Документы из ЕГРП являются официальными и содержат информацию о собственнике квартиры. Также из выписки можно узнать правовые основания, на которых продавец стал собственником жилья.
Оформление сделки
Процедуру с точки зрения оформления документов о покупке можно разделить на две части: фиксация платежного расчета и оформление договора. Оплату рекомендуется производить в безналичном формате. В случаях, когда жилье приобретается у физических лиц, произведенные расчеты подтверждаются и актом, и распиской, в которой отмечаются все данные о финансовой операции, то есть кто, кому и сколько денег передал.
Вторая часть большинством граждан воспринимается как оформление договора у нотариуса. К сожалению, это не совсем правильное понимание того, как в Москве купить квартиру без риска юридических проблем в будущем. На самом деле сделку о покупке можно зафиксировать и в обычном письменном виде, но ее необходимо заверить в столичном Росреестре. И уже затем кроме договора представляются нотариальные свидетельства и выписка из домовой книги.
Вторичка и новостройка: особенности покупки
Оба варианта предполагают определенные риски при оформлении сделки. Если планируется покупка вторичного жилья, то особое внимание следует уделять юридической истории объекта. Чем старше дом, тем выше вероятность, что недвижимость имела большое количество владельцев, поэтому текущий статус жилья должен быть детально проанализирован.
Не так все просто и с квартирами в новостройках. Желающий стать обладателем недвижимости, оформив права участника долевого строительства, должен изначально удостовериться в надежности застройщика. В обязательный перечень документов, с которыми необходимо ознакомиться покупателю, входит разрешение на ведение строительства, права собственности на участок, проектная декларация. Несмотря на все минусы и риски сотрудничества с девелоперами, не завершившими строительство на момент сделки, покупка квартиры в новостройке имеет два существенных преимущества: цена таких объектов в среднем ниже на 25 %, а история эксплуатации жилья совершенно чистая.
Покупка без стартового капитала
Первое, о чем задумываются люди, не имеющие достаточной суммы для приобретения жилья, - это ипотечные займы. К сожалению, в чистом виде кредитов без первоначальных взносов сегодня нет. Большая часть программ ориентирована на обеспечение в виде залогов имеющейся недвижимости, но и здесь свои нюансы. Например, покупка квартиры в ипотеку, как правило, невозможна без стабильного дохода и чистой кредитной истории.
В некоторых случаях семьи могут использовать материнский капитал. Помощь от государственных банков становится неплохим и надежным подспорьем в улучшении жилищных условий, но и самому приобретателю квартиры придется вложить до 15 % от стоимости объекта.
Альтернативой ипотеке может стать и рассрочка. Сегодня этот вариант покупки скорее относится к инструментам маркетологов, нежели к банковским услугам, тем не менее на московском рынке недвижимости вполне реально получить шестимесячную рассрочку на условиях внесения 50 % от стоимости. Разумеется, покупка квартиры в ипотеку предполагает значительно большие сроки выплат, но и пакет документов для оформления кредита обширнее.
Если же сравнивать программы по процентным ставкам, то рассрочка окажется менее привлекательной. Так, если срок полной оплаты предусматривается менее чем на 10 лет, то размер дополнительного вложения может превышать 15 %. В случае с ипотекой процентные ставки гораздо выгоднее.
