Потребность в разделе участка может возникнуть по разным причинам. Чаще всего на первое место выходит желание собственников отказаться от формы долевого права на владение землей. В результате процесса разделения существующий участок утрачивает форму недвижимости, и на его основе образуются другие объекты имущества. При этом юридическая процедура оформления сделки имеет свои нюансы. В частности, раздел земельного участка предусматривает участие в процессе всех собственников, без согласия которых невозможно оформление операции, кроме как в судебном порядке.
Основные этапы выполнения раздела
В первую очередь составляется проект раздела участка, в соответствии с которым будет проведено межевание земли. На этом этапе важно ответственно подойти к выбору кадастрового инженера, который разработает межевой план, подготовит техническую документацию или же предоставит акт обследования. От того, как будет составлен проект для кадастра, зависит реальный раздел земельного участка и, соответственно, его физические характеристики. Когда документы по плану межевания будут составлены, можно направлять их в местную градостроительную инстанцию для оформления кадастрового учета. С этого момента будет произведена фиксация данных о новом участке с их занесением в кадастр. При этом выполненные изменения будут иметь временный характер до момента, пока собственник не произведет государственную регистрацию.
После постановки на учет владелец новообразованных участков должен получить свидетельство с регистрацией права собственности. В ином случае через 5 лет данные, внесенные в кадастровый учет, аннулируются. Операции с долевой собственностью также предполагают, что конечное решение о разделе земельного участка может выносить суд. В данном случае не требуется получение согласия от всех владельцев недвижимости. Однако результатом общего решения будет соглашение о разделе.
Какие участки можно делить?
Далеко не всякий земельный участок позволяет выполнять раздел. Ограничения могут основываться и на форме собственности объекта, и на целевом назначении. Например, операция возможна только при условии, что каждая новообразованная часть в результате деления не изменит исходного целевого назначения. То есть если планируется раздел земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственных нужд, то и выделенные из него территории могут быть зарегистрированы в таком же статусе.
Также план межевания может быть отклонен, если площадь полученных в процессе разделения участков окажется меньше, чем минимальные допустимые размеры. Эти параметры могут быть разными в зависимости от целевого назначения земли. Так, для участков, которые рассчитаны на ведение подсобных хозяйств, размерные показатели устанавливаются органами местного самоуправления. Далее их закрепляют в виде нормативно-правовых актов. Если же подобных актов не предусмотрено, то изначально справиться о правомочности межевания в определенных границах можно в правилах землепользования и застройки. Поможет разобраться в вопросе и проектная документация, подготовленная инженерами при образовании прежних границ объекта. Кроме того, решение о разделе земельного участка может быть отрицательным, если оформление процедуры в конкретном случае противоречит закону. Такое бывает, если имеют место юридические ограничения на раздел участка.
Пакет документов для процедуры раздела
Еще до заключения договора с кадастровым инженером необходимо написать заявление на раздел и заверить его у нотариуса. Также для последующего соглашения и регистрации потребуется документ, удостоверяющий личность собственника участка. Вместе с ним следует подготовить и свидетельство о праве владения землей. Если раздел земельного участка выполняется со стороны долевых собственников, то потребуются и справки о согласии других хозяев. В процедуре также могут участвовать и доверенные лица со стороны собственников. Соответственно, потребуется и документ в виде доверенности. Кроме того, в пакет должно входить постановление, которое было вынесено местной администрацией относительно присвоения адреса участка.
Когда все документы на раздел и справки будут собраны, можно начинать землеустроительные мероприятия. Выделение части территории с указанием конкретных физических параметров должно производиться в присутствии всех собственников. Правда, при разделе земельного участка по решению суда соглашение владельцев долей не требуется. Так или иначе, к непосредственному вычленению отдельных участков из общей территории следует подходить крайне ответственно. Заранее следует оговорить нюансы выполнения процедуры с инженером. С ним необходимо составить договор, в котором будет также обозначена и его ответственность за ошибки, которые могут быть допущены в проекте.
Межевание и реальный раздел земельного участка
Для выполнения процедуры межевания можно обратиться и к частному специалисту, и к сотрудникам специализированных организаций. Главное, чтобы в обоих случаях была предоставлена лицензия на проведение землеустроительных работ или документ, подтверждающий членство в соответствующем СРО. Как уже отмечалось, раздел земельного участка без решения суда в соответствии с установленными границами должен производиться в присутствии всех собственников. Более того, будет не лишним, если к мероприятию также подключатся и владельцы смежных участков, что позволит в будущем исключить риск претензий с их стороны.
В процессе работы инженеры-землеустроители размечают текущие границы земельного участка и линии, по которым будет произведен дальнейший раздел. Новые границы закрепляются межевыми знаками, после чего определяется площадь участков. Так проводится раздел земельного участка в натуре прямо на объекте заказчика межевания. В соответствии с новыми данными специалисты составляют чертежи и формируют межевое дело. В этот документ, кроме прочего, входит акт согласования и установления границ участка, его параметры и ведомость по вычислению площади. Акт согласования параметров участка в будущем должен быть утвержден комитетом по местному землеустройству или управлением земельными ресурсами.
Соглашение о разделе земельного участка
Уже не раз отмечалось, что юридическое оформление раздела с окончательным его закреплением в органах местной администрации может выполняться или по решению суда, или же на основе соглашения собственников. Наиболее распространенным поводом для операции является именно соглашение, которое составляется в утвержденной форме, после чего документ подписывают все владельцы недвижимости. Опять же, соглашение, по которому будет осуществляться раздел долевой собственности земельного участка, должно быть заверено у нотариуса, как и заявление. В документе необходимо указать всю кадастровую информацию о земле, в том числе номер, адрес и данные о собственниках.
Самое важное в соглашении – это именно разрешение со стороны владельцев участка на выполнение его раздела в описываемой форме. То есть должно быть указано, как будет производиться разделение. К примеру, доли могут вычленяться пропорционально в соответствии с правом общей собственности или же по конкретным параметрам. Конечно, бывают случаи, когда один или несколько собственников не согласны с проектом раздела, который предлагает третий владелец участка. Завершить начатую процедуру в данной ситуации поможет только суд, поскольку соглашение о разделе земельного участка без подписей всех собственников не может выступать документом, на основе которого должно производиться выделение новых частей территории.
От инициатора раздела требуется подать соответствующее заявление в суд по месту расположения участка. В зависимости от стоимости объекта определяется и подсудность дела. Так, если речь идет о недвижимости ценой до 50 тыс. руб., то иск направляется мировому судье. Если же дело касается более дорогого участка, то рассматривать его должен районный суд.
Присвоение адресов новым объектам недвижимости
Для получения адреса для нового участка следует написать и направить соответствующее заявление в орган градостроительства и архитектуры, который действует в рамках конкретного муниципального образования. К заявлению должен быть приложен кадастровый паспорт, свидетельство о правах на собственность, а также соглашение о разделе. Если же раздел с измененным земельным участком выполнялся по судебному решению, то следует предоставить и соответствующий акт.
Заявление и пакет с документами можно представить в личном порядке или же через представителя. Кроме того, в последнее время активно распространяются электронные сервисы, поэтому можно направить документы и через Интернет, если есть такая опция. Например, электронные сервисы работают через Единый портал муниципального обслуживания. В любом случае раздел с измененным земельным участком и присвоением ему адреса должен быть окончательно оформлен через 18 рабочих дней.
Постановка участков на кадастровый учет
Это один из самых ответственных этапов в деле юридической регистрации раздела. Для того чтобы поставить новые образованные участки на кадастровый учет, следует обратиться в местное подразделение Росреестра. Перед этим нужно составить пакет, включающий следующие документы:
- Заявление о постановке на учет нового объекта недвижимости.
- Межевое дело, в соответствии с которым выполнялся раздел долевого земельного участка по судебному решению или соглашению собственников.
- Документ, удостоверяющий личность.
- Решение о присвоении адреса.
Стоит отметить, что в целях экономии времени многие собственники начинают процедуру постановки на кадастровый учет еще до того, как участку был присвоен адрес. Такая практика успешно проводится, только вместо решения о закреплении адреса следует вместе с пакетом документов предоставить сведения об адресе объекта в исходном виде. В данном случае вновь образованная недвижимость получит адрес уже после завершения постановки на кадастровый учет. Обычно регистрация в кадастре проводится в течение 10 дней. В результате раздел долевого земельного участка будет окончательно оформлен с выдачей собственнику нового кадастрового паспорта.
Регистрация права собственности на участок
В Росреестр для регистрации необходимо подать документы, в числе которых: удостоверение личности, заявление на оформление права собственности и решение, по которому производился раздел участка. Опять же, направить документы можно разными способами – через электронный портал, в личном порядке, через почту или с помощью доверенных лиц. Также надо учесть, что регистрация оформляется с уплатой государственной пошлины, размер которой составляет порядка 2000 руб. Оплату следует произвести заранее, так как соответствующая справка должна быть прикреплена к пакету с документами для регистрации собственности. Государственное удостоверение, которое подтверждает раздел долей земельного участка, может представлять собой регистрационное свидетельство или выписку из Единого реестра. Важно отметить, что свидетельство о праве собственности оформляется в форме документа только на бланке Росреестра. Оно должно содержать данные с учетным номером, а также иметь водяные знаки.
Государственная регистрация производится одновременно по отношению ко всем участкам, которые были выделены в результате межевания. Если произошел раздел границ земельного участка, который изначально не имел регистрации, то этот нюанс не может выступать препятствием для оформления документов на новые доли.
Раздел дома с участком
Раздел недвижимости в виде домовладения с участком предполагает свои нюансы выполнения процедуры. Конечно, о физическом разделе здания речи идти не может – его делят юридически по долям. Однако после завершения процедуры дом уже не будет рассматриваться в качестве единого объекта недвижимости. Регистрация прав собственности на долю, оформившуюся после раздела, производится так же, как и в процедуре оформления участка. Но если во втором случае перед этим выполняется раздел границ земельного участка с закрепляемой разметкой по физическим параметрам, то варианты условного выделения частей дома определяются специальной экспертизой. Важно учесть, что каждая новообразованная доля здания должна иметь изоляцию, а также отдельный вход. Кроме того, может предусматриваться и собственное естественное освещение, и система отопления для каждой части дома.
В процессе технической экспертизы специалисты берут во внимание и санитарно-гигиенические нормативы для дома. Например, части должны быть обеспечены канализационной системой, водопроводом и вентиляцией. Обычно раздел дома и земельного участка выполняется поэтапно. Ведь в каждом случае предусматривается свой набор процедурных мероприятий. Так или иначе, оформление раздела земельного участка значительно упрощено. Основные хлопоты для собственника приходятся на этап заключительного оформления. В случае с домом, напротив, наиболее трудоемкая часть предполагает выполнение технических экспертиз, на основе которых разрабатывается проект дальнейшего раздела.
Заключение
Казалось бы, раздел единого земельного участка на несколько долей не представляет никаких сложностей. Достаточно взять специальный инструмент и на основе желаемых параметров выполнить операцию межевания. Но все земли, которые находятся в частной собственности, и в государственном владении имеют регистрацию в соответствии с установленными формами. Поэтому любые изменения в характеристиках участков должны быть фиксированы в кадастре, после чего отражены в документах, подтверждающих собственность объекта недвижимости. Примечательно, что раздел земельного участка между собственниками на время перерегистрации и вовсе снимает с данного имущества статус недвижимости. Существовавшие до этого момента участки перестают существовать юридически, но зато на их месте образуются новые доли, имеющие полноценный статус имущества.
Есть и другие нюансы, связанные с трудностями в процессе раздела земельных участков. Они относятся к назначению территорий. Зачастую неопытные в правовых вопросах собственники решаются на раздел участка, желая пересмотреть характер его эксплуатации. Например, из сельскохозяйственной территории большой площади, по намерениям собственников, должно образоваться несколько небольших долей под нужды строительства. Однако проект такого раздела не будет утвержден, так как в процессе регистрации участки должны будут получить новую форму целевого назначения. При этом перевод земли из одного статуса пользования в другой и сам по себе представляет отдельную юридическую процедуру, которая не может выполняться в рамках операции по разделу.
