Наше время – век непрерывной глобализации. И потому не вызывает удивления факт того, что во многих странах мира происходит процесс объединения людей в различные организации и сообщества. Сегодня многие из нас до сих пор не знают, что такое кондоминиум, для нашей страны это понятие до сих пор ассоциируется с чем-то далеким и малоизученным. Вместе с тем кондоминиумы уже широко распространены во многих государствах.
Общее описание
Итак, что такое кондоминиум? Под этим понятием скрывается не отдельно взятое строение или здание, а форма собственности конкретного жилого комплекса. Параллельно с этим каждая квартира принадлежит исключительно своему хозяину, а такие территории как лестничные клетки, холлы, технические этажи, дворовые площадки, находятся в совместной собственности всех жителей. При этом понятие может относиться не только к одному жилому дому, а к целому комплексу различных строений.
История возникновения
Изначально о том, что такое кондоминиум узнали, жители Великобритании. Подобная система владения и управления недвижимостью существует и в Австралии, но там она носит название Strata Title. Очень активно используют кондоминиумы в Канаде и США. Если же говорить о России, то здесь абсолютно идентичным аналогом рассматриваемому нами термину можно считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Также кондоминиумы широко распространены в Объединенных Арабских Эмиратах, Индии, ЮАР, Сингапуре, Таиланде.
Особенности
Данная форма собственности характеризуется тем, что в ней отсутствует понятие аренды. Кроме того, исключается возможность владеть собственностью ограниченный период времени. Во всех кондоминиумах их собственность – объекты недвижимости.
Абсолютно вся недвижимость, которая входит в состав кондоминиума, находится во владении собственников квартир. Что касается решений вопросов по содержанию, например, придомовой территории или прочей общей собственности, то такие нюансы хозяева квартир решают на общих собраниях, которые проводятся на регулярной основе в оговоренное время. На этих собраниях могут также решаться вопросы и о том, как будет происходить управление многоквартирным домом или комплексом домов.
Создание кондоминиума в Российской Федерации
Данное объединение жильцов создается следующим образом:
- Предварительный этап. Так называемая активная группа (собственников дома или же квартир) производит сбор различных документов, осуществляет подготовку проекта устава объединения, общается с остальными владельцами жилой площади, выбирает орган правления.
- Собрание. О том, что будет проводиться собрание, всех собственников жилья уведомляют заблаговременно. Причем не менее чем за две недели до назначенной даты. На этом собрании оформляется устав кондоминиума и проходит голосование с целью выбрать правление.
- Регистрация. Постановка на учет новообразованного объединения в государственные органы производится без внесения какой-либо платы и проходит в течение месяца. В этот же период, когда вся требуемая документация будет оформлена и получена, председатель инициирует открытие расчетного счёта, на который впоследствии все жители будут выполнять оплату платежей.
Достоинства кондоминиума
Преимущества такого объединения следующие:
- Высокая степень ответственности каждого владельца за содержание в надлежащем виде своего жилья. А все потому, что кондоминиум предусматривает несколько собственников дома, которые совместно содержат общую площадь. В связи с этим каждый владелец квартиры начинает серьёзно относиться как к своему личному, так и совместному имуществу.
- Те денежные средства, которые кондоминиум перечисляет в качестве оплаты за коммунальные услуги, не облагаются никакими налогами, поскольку данное объединение не является прибыльной организацией.
- В тех случаях, когда в кондоминиуме живут малоимущие граждане, они имеют законное право подать заявление с целью оформления субсидии от государства для последующей оплаты коммунальных услуг.
- Владельцы квартир имеют право самостоятельно решать все вопросы, которые затрагивают объекты кондоминиума. Также люди распоряжаются средствами, которые необходимо использовать для решения хозяйственных нужд.
- Жильцы кондоминиума сами контролируют деньги, потраченные на проведение, к примеру, капитального ремонта здания или ремонта крыши.
- Собственники жилья имеют право самостоятельно распоряжаться имеющимися у них квартирами и совершать различные сделки с ними. Помимо этого, на общем собрании вполне можно решить вопрос об использовании общей территории кондоминиума, благодаря чему допускается получение дохода в пользу объединения.
- Решение различных проблем в судебном порядке протекает намного эффективнее в рамках всего кондоминиума, нежели в лице одного человека.
- Собственники квартир, имеющие существенную задолженность за коммунальные услуги, по решению общего собрания могут совершить трудовой вклад в пользу кондоминиума, чтобы не погашать долг.
Безусловным плюсом такого объединения можно считать вложение средств в его имущество. Большинство жителей стран западного мира используют возможность сохранить накопленные средства путем вложения их в кондоминиум потому, что это удобно, а самое главное – надежно. Данные инвестиции полностью защищены от инфляции или прочих рисков. Особое внимание привлекают те объекты, цена которых со временем растет. Полностью обоснованным и доказанным фактом является то, что состояние самой жилой площади (квартиры) очень мало влияет на формирование окончательной стоимости. В данном случае главную роль играет местоположение и стоимость обслуживания кондоминиума, общая площадь квартиры, возраст жилого комплекса или дома.
Отрицательные моменты
Главным недостатком кондоминиума можно считать его регистрацию в государственных органах. Это крайне непростая задача, для решения которой требуется немало затрат времени и сил. В тех случаях, когда такое совместное владение имуществом регистрируется впервые, технический паспорт этого объединения оформляется за счет бюджетных средств.
Вторым отрицательным качеством кондоминиума является содержание жилья. В связи с тем, что вся нагрузка по ремонту и обслуживанию систем коммуникаций ложится на плечи владельцев квартир, и оплата за все эти операции также осуществляется из их кармана. Придомовая территория объединения облагается земельным налогом.
Резервный фонд
Разбираясь, что такое кондоминиум, стоит указать на наличие в этом объединении специального резервного фонда, созданного для незапланированных расходов, покрывающих последствия различных форс-мажорных обстоятельств (например, пожар или прорыв канализации). Такая практика имеет место во многих развитых странах. Благодаря этому в кондоминиуме расходы на ремонтные работы покрываются из общих сбережений, а требуемые работы выполняют только проверенные подрядные организации. Такое грамотное управление многоквартирным домом и привело к популярности кондоминиумов в Европе и Америке.
Неоспоримое преимущество
Жилье в кондоминиуме значительно дешевле, чем в отдельном частном доме. Разница в цене между этим двумя объектами недвижимости может достигать сотен тысяч долларов. Помимо этого, налог на частный дом больше, чем на квартиру в кондоминиуме.
Российская реальность
В Российской Федерации закон о кондоминиуме был утвержден 15 июня 1996 года. Этим документом утверждалось, что кондоминиум – совокупность как жилых, так и нежилых помещений, земельного участка, коммуникаций жилого многоквартирного дома или нескольких домов односемейного типа. Однако с 1 марта 2005 года понятие кондоминиума в российском законодательстве перестало существовать. Современный Жилищный кодекс предусматривает аналог описываемого объединения – товарищество собственников жилья, которое стоит рассмотреть детальнее.
Формирование товарищества
Создается товарищество на основании решения собрания собственников квартир, которое проводится на основе статей 45-18 ЖК России. Товарищество считается созданным, когда за это проголосует большинство голосов всех владельцев квартир. Важно отметить, что не все собственники жилья в многоквартирном доме становятся членам ТСЖ автоматически. Для этого необходимо написать соответствующее заявление о вступлении в объединение. Кроме того, в любое время член товарищества имеет право выйти из некоммерческой организации, а человек, не являющийся членом ТСЖ, также может в нужный ему момент времени вступить в организацию. Также выбирается председатель ТСЖ.
Особенности голосования
Законодательство РФ не предписывает, как именно следует проводить подсчёт голосов на собрании ТСЖ.
Варианты подсчета следующие:
- Число голосов находится в прямой зависимости от общей площади помещений. Проще говоря, чем больше площадь, которой владеет человек, – тем больше голосов он имеет на общем собрании.
- Один член ТСЖ имеет один голос. Даже если собственник владеет несколькими помещениями, то он все равно не будет иметь каких-либо преимуществ. Если имеется два собственника квартиры, то каждый из них будет иметь право голосовать.
- Одно помещение приравнивается к одному голосу. В данном случае не принимается во внимание количество собственников и разница в площадях.
Функции главы товарищества
Председатель ТСЖ на основе действующего законодательства наделен определенными правами и обязанностями. Поскольку главу ТСЖ выбирают сами владельцы квартир, то его при необходимости могут снять с должности. Срок его полномочий ограничен по времени на основе утвержденного устава товарищества. К основным функциям председателя относятся:
- Обеспечение выполнения тех решений, которые были приняты правлением ТСЖ.
- Выдача указаний и распоряжений должностным лицам ТСЖ.
- Совершение действий от имени товарищества без доверенности.
- Подписание платежных документов и совершение сделок, которые, согласно уставу или закону, не относятся к компетенции общего собрания (правления).
- Разрабатывать и представлять для утверждения собранием ТСЖ правила внутреннего распорядка для персонала, который занимается непосредственным обслуживанием дома. При этом размер его заработной платы, как и зарплата самого председателя, утверждаются во время проведения общего собрания или заседания правления.
Недостаток ТСЖ
Как показала практика, многие члены товарищества крайне неохотно оплачивают счета. При этом способов воздействия на злостного неплательщика не так уж и много. Даже если провести голосование и исключить должника из ТСЖ, то он все равно остаётся жителем дома. Выселить человека на основании судебного решения – это также большая проблема юридического характера, ко всему прочему и судебные издержки оплачивать будет непосредственно ТСЖ.
Дела заграничные
Если рассматривать кондоминиумы Канады, то здесь следует отметить, что цена жилья в этих объединениях с каждым годом становится все выше и выше. Такая ситуация очень выгодна для инвесторов, приобретающих жилье для его последующей сдачи в аренду.
Что касается Франции, то кондоминиумы сосредоточены в большинстве своем в крупных городах страны. В частности, по мнению экспертов, в парижском районе Сен-Жермен двухкомнатная квартира, расположенная в кондоминиуме, будет стоить примерно полтора миллиона евро.
В Соединенных Штатах Америки кондоминиумы получили своё развитие не только в мегаполисах, но и в небольших городах. Самое интересное, что принцип кондоминиума здесь распространяется в некоторых штатах даже на частные, отдельно стоящие дома.
