Для того чтобы люди жили в чистых и отремонтированных домах, получали удовольствие от прогулок рядом с домом, нужно поддерживать функционирование целой системы коммунальных услуг, правильно организовать пользование общим имуществом, заботиться о комфорте жителей и благоустройстве дворовой территории. Кто же должен этим заниматься? Очевидно, что жильцам многоквартирного дома (МКД) необходимо проделать важную работу по организации такого органа, который будет в их интересах качественно и своевременно заботиться об общем имуществе и поддерживать чистоту и порядок в доме. Весь спектр работ по обслуживанию дома именуется управлением МКД.
Как именно может быть реализовано управление МКД?
О том, какие способы управления МКД существуют в настоящее время, слышали многие. Но разобраться в деталях зачастую времени просто не хватает, хотя знание это весьма полезное.
В ЖК РФ способы управления МКД изложены весьма доступно для понимания (часть 2 статьи 161). Однако не все из них применимы для любого дома. Если в МКД меньше тридцати квартир, жилищное законодательство предлагает в качестве способа управления МКД непосредственное управление. В таком случае контракты с поставщиками, ремонтниками, уборщиками и другими рабочими заключаются владельцами квартир, которые и будут отвечать перед проверяющими организациями и выплачивать штрафы в случае обнаружения проблем в сфере пожарной безопасности, аварий, несвоевременного вывоза мусора. Управление, как правило, осуществляется инициативной группой жильцов или выбранным представителем на безвозмездной основе. Но осуществление деятельности по содержанию и эксплуатации МКД — большой труд, поэтому непосредственное управление как способ управления МКД разумно устанавливать в небольших домах. У каждого жильца свое видение картины идеального дома и подъезда, поэтому количество проживающих напрямую отражается на возможности достигнуть компромисс и влияет на вероятность возникновения конфликтов и недопонимания.
Вторым вариантом управления МКД, указанным в Жилищном кодексе, является управление определенным типом юридических лиц. В частности, таким лицом может выступать товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или другой специализированный потребительский кооператив (ПК). При таком способе управления владельцы квартир уполномочивают юридическое лицо подписывать контракты на проведение текущего ремонта и по всем аспектам эксплуатации домового имущества, а также на осуществление водоснабжения, водоотведения, отопления и других услуг.
Третий вариант предполагает заключение договора с управляющей организацией, которая будет выполнять весь спектр обслуживания МКД и при этом отвечать за возможные нарушения требований российского законодательства перед проверяющими инстанциями.
Кто делает выбор способа управления МКД?
Хозяева квартир не только могут распоряжаться своими квадратными метрами, но и должны сохранять общее имущество в хорошем состоянии. Поэтому в ЖК РФ содержится директива домовладельцам определиться, как именно будет управляться их дом. Перед тем как сделать выбор способа управления МКД, владельцам квартир следует подробно изучить их специфику, какой из них оптимально подходит для дома с учетом его возраста, состояния и других особенностей, а также соотнести с готовностью собственников управлять самостоятельно своим домом и оплачивать счета за коммунальные услуги в установленный срок.
Окончательный выбор делается на общем собрании собственников, которое может быть проведено очно или организовано без личного присутствия всех жильцов. Для того чтобы решение собрания было признано действительным, проголосовать за него должны жильцы, у которых вместе 50 или более процентов голосов. Выбор способа управления МКД общим собранием должен быть неукоснительно принят каждым жильцом в МКД, даже несмотря на возможный пропуск самого собрания. Когда собрание проводится заочно, то участием считается своевременная передача собственником своего решения в письменном виде. Результат такого собрания владельцев квартир фиксируется в протоколе выбора способа управления МКД, который вывешивается в подъездах таким образом, чтобы каждый владелец квартиры в обязательном порядке был с ним ознакомлен. Публичное размещение производится инициатором проведения собрания в течение десяти дней после принятия решения. Таким же образом посредством организации общего собрания реализуется и возможность изменения способа управления МКД.
Все вышеуказанное имеет отношение к домам, которые уже заселены. Но иначе дело обстоит с только что построенными домами. Часто бывает так, что в новостройке не у всех жильцов оформлено право собственности, к примеру, это многострадальные дольщики. В связи с тем что у таких граждан, согласно жилищному законодательству, нет права голосовать по вопросу определения формы управления домом, то и выбрать способ управления данным домом становится невозможно.
Что будет, если способ управления МКД не выбран?
Жилищный кодекс ограничивает период времени, когда собственники имеют возможность обдумать и организовать процесс создания ТСЖ или выбора управляющей организации.
Если жильцы не стали озадачивать себя выбором способа управления или не смогли этого сделать по объективным причинам, а также в случае, когда уже принятое решение о выборе способа управления МКД не реализовано, то орган местного самоуправления совершает необходимые процедуры для организации конкурса по определению управляющей организации. Здесь уже никто из жильцов не имеет права отказаться, и каждый собственник обязан следовать положениям договора управления, заключенного с выбранной управляющей организацией, независимо от того, устраивает его этот договор или нет. Но всегда есть процессуальная возможность исправить текущее положение дел и до истечения срока договора провести общее собрание, на котором обсудить вопрос о смене способа управления МКД или управляющей организации.
Что включает в себя содержание помещений в МКД?
Все услуги и работы, относимые к понятию «содержание помещений в МКД», определены жилищным законодательством. Это понятие включает широкий спектр услуг по организации поставок воды, электроэнергии, газа, тепловой энергии, регистрации граждан, проживающих в доме, бухгалтерское обслуживание, техническую эксплуатацию, санитарное содержание.
Техническая эксплуатация, в свою очередь, включает обслуживание инженерных систем здания и ремонтные работы. К санитарному содержанию относится весь комплекс мер по поддержанию чистоты и порядка в доме и на придомовой территории, например уборка, дезинфекция, дератизация, дезинсекция.
Чем занимается ТСЖ?
Такой способ управления МКД, как ТСЖ, появляется там, где некоторые жильцы хотели бы иметь возможность контролировать расходование средств на обслуживание их дома. Руководство ТСЖ возникает не на пустом месте, а всегда создается из наиболее активных и заинтересованных жителей. И пусть не всегда такие инициативные граждане вполне владеют юридической базой и знаниями в области коммунального хозяйства, но важным фактором успешной работы является желание сделать свой дом лучше. Правлению ТСЖ приходится вести договорную работу по вопросам уборки, вывоза мусора, обслуживания инженерных коммуникаций и других аспектов содержания дома и придомовой территории. Поддержание порядка и следование санитарным, противопожарным нормам — также важная функция ТСЖ. Финансовая сторона управления предполагает наличие бухгалтера в ТСЖ для ведения учета средств, которые перечисляются жильцами для оплаты коммунальных услуг, а также денег, которые расходуются на нужды дома. Дополнительный доход ТСЖ может быть получен от предоставления в аренду какой-либо части общего имущества.
Если собственник сам решает, хочет ли он стать членом ТСЖ или нет, то, в свою очередь, ТСЖ не имеет права отказать в приеме в свои ряды, даже если вдруг другие члены ТСЖ будут выступать против. Нежелание становиться членом ТСЖ связано иногда с необходимостью оплачивать дополнительные услуги — охрана на парковке и в подъезде, клумбы во дворе, видеокамеры на этажах. Ведь для членов ТСЖ оплата обязательна в том случае, если правление ТСЖ приняло такое решение. Выходом в данной ситуации может стать индивидуальный договор с ТСЖ, в котором все денежные сборы будут заранее утверждены.
Как работает управляющая компания?
При непосредственном заключении договора между собственниками и специализированной управляющей компанией ожидается предоставление услуг по техническому и санитарному обслуживанию дома, а также проведение ремонтных работ на высоком уровне, так как профессиональные и опытные специалисты, работающие в управляющей компании, смогут правильно оценить необходимость и сложность проведения работ, подберут подходящие материалы, пригласят нужных специалистов. Если управляющая компания работает с несколькими домами, то возможна также более низкая стоимость работ и услуг. Однако коммуникация с управляющей компанией часто затруднена, и даже небольшое происшествие вроде перегоревшей лампочки может приносить неудобство в течение нескольких дней.
Договор с управляющей компанией: что самое важное?
Важнейшим этапом процедуры установления одного из способов управления МКД является разработка и заключение договора с управляющей компанией. Содержание договора определит будущие отношения между жильцами и управляющей компанией, в том числе возможности расторжения договора в случае недобросовестного исполнения функций по обслуживанию дома. В тексте договора обязательно указывается все домовое имущество, виды и периодичность работ и услуг, которые обязана будет производить управляющая компания, размеры и сроки всех платежей, которые должны будут вносить собственники. В договоре можно прописать и порядок предоставления отчетности жильцам о проделанной работе. Если этого не сделать, то отчет должен поступать собственникам один раз в год.
Для чего собирают совет МКД?
Еще одной обязанностью жильцов становится выбор совета дома в том случае, если из способов управления МКД был выбран вариант с управляющей компанией. Фактически основными задачами совета являются формулирование предложений и контроль проводимых работ. На собрании собственников члены совета выносят предложения о том, что именно нужно отремонтировать, какие работы по текущему ремонту можно перенести на будущий год, а какие требуют безотлагательных мер, кому и для каких целей можно сдать в аренду общее имущество и по другим аспектам содержания МКД и благоустройства территории. К задачам совета относится также изучение договоров и соглашений, которые предлагают заключить собственникам, с целью защиты прав и интересов жильцов дома. По результатам рассмотрения совет выносит свои заключения и рекомендации по всем документам. Можно сказать, что совет МКД упорядочивает обсуждение важных вопросов на собраниях собственников, осуществляет взаимодействие с управляющей организацией и контролирует исполнение условий договора управления.
Плюсы и минусы разных форм управления МКД
Если провести сравнительную характеристику способов управления МКД, можно сделать следующие выводы. Принципиальное отличие заключается в том, что непосредственное управление предполагает решение всех вопросов жильцами дома. В то время как два других способа управления МКД позволяют перенести груз ответственности на плечи председателя ТСЖ или руководства управляющей организации. С другой стороны, при самостоятельном управлении можно намного мобильнее оперировать денежными средствами и гибко подстраивать выбор работ и услуг под текущую ситуацию. Жильцы, непосредственно управляющие домом, могут даже значительно снизить свои расходы на ремонт и обслуживание дома, подбирая подрядные организации согласно пожеланиям по стоимости работ и услуг.
При этом отличительной особенностью договора с управляющей компанией будет получение профессиональных услуг согласно требованиям законодательства. При управлении жильцами или в форме ТСЖ не всегда в организации обслуживания дома участвуют люди со специальным образованием и умениями, поэтому могут потребоваться дополнительные затраты на обучение персонала в сфере жилищно-коммунального хозяйства и законодательства. Также у управляющих организаций, как правило, в наличии есть специализированное оборудование, позволяющее оказывать многие услуги на более высоком уровне. В целом все способы управления МКД имеют свои нюансы, которые нужно учитывать при осуществлении выбора.
Куда обращаться, если есть проблемы с управляющей компанией?
В случае обнаружения недоработок по обслуживанию дома (например, вовремя не вывезен мусор с контейнерной площадки, не проводится влажная уборка подъезда, разрисованы стены в лифте и другие нарушения) целесообразно сначала обратиться непосредственно в управляющую компанию с требованием устранить проблемы. Если управляющая компания не реагирует, то следует направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию для проведения проверки.
Однако существуют и альтернативные способы повлиять на управляющую компанию. Так, в Санкт-Петербурге уже несколько лет работает созданный правительством города портал «Наш Санкт-Петербург». На этом сайте можно разместить сообщение о существующей проблеме, выбрав соответствующую категорию и прикрепив подтверждающие фотографии или документы. После регистрации на сайте сообщение поступает на отработку исполнителю — в управляющую компанию и на контроль администрации района. При этом автоматически устанавливается срок, в течение которого исполнитель обязан предоставить ответ об устранении проблемы. Статистика сообщений является важным показателем работы районных администраций в сфере жилищно-коммунального хозяйства, поэтому большинство сообщений отрабатываются качественно и вовремя.
По проблемам, связанным с определением способа управления МКД, на портале открыты две категории для подачи сообщений: «Нарушения при выборе / смене управляющей организации» и «Нарушения при создании ТСЖ». Также в случае отсутствия информации о выбранной управляющей организации можно направить сообщение в категорию «В доме нет информации об управляющей компании».
На портале представлен огромный выбор категорий для размещения сообщений о неудовлетворительном состоянии общего имущества в доме и дворовой территории. Можно сообщить и о сломанных качелях на детской площадке, и о переполненных урнах, и о немытой лестнице. Наиболее популярными категориями по вопросам обслуживания дома являются «Неудовлетворительное состояние парадной» и «Отсутствие или несоблюдение графика уборки подъезда». В первой принимаются сообщения о необходимости срочного проведения работ по текущему ремонту подъезда, по второй — информация о нарушении санитарного состояния лестничных клеток.
Информированность о способах управления МКД, их особенностях, порядке выбора управляющей компании и контроля ее работы позволяет подобрать наиболее удачный вариант для обслуживания своего дома. Для того чтобы разобраться в тонкостях жилищного законодательства, нужно потратить достаточно большое количество времени, однако этот труд окупится ухоженными лестницами и бесперебойно работающими лифтами.
