Управление многоквартирным жилым домом может осуществляться управляющей компанией или ТСЖ – товариществом собственников. После ввода сооружения в эксплуатацию его передают территориальной УК.
Управляющая компания заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, решает вопросы, касающиеся текущего и капремонта. ТСЖ выполняет аналогичные функции, но с участием самих собственников помещений МКД. Товарищество – некоммерческая структура, которая формируется на общем собрании жильцов.
Суть создания ТСЖ
Товарищество собственников формируется для обеспечения наиболее эффективного управления МКД. Владельцы помещений, принявшие решение о создании ТСЖ, получают возможность непосредственно участвовать в жизни дома. При этом они несут ответственность за состояние сооружения. Средства, собранные на ремонт и обслуживание МКД, перечисляются не какой-то сторонней компании, а распределяются в зависимости от нужд и направляются на решение конкретных проблем.
Разумеется, все владельцы квартир не могут оставить свою основную деятельность и заниматься общественными проблемами. Поэтому одновременно с созданием ТСЖ формируется исполнительный орган – правление. В него входят наиболее активные собственники, готовые жертвовать своим временем в интересах дома.
Особенности создания ТСЖ
Для образования товарищества организуется общее собрание жильцов. Решение о формировании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало более 50 % от собравшихся собственников. После этого осуществляется госрегистрация юрлица в порядке, установленном законом.
Главным преимуществом создания ТСЖ является то, что собственники самостоятельно выбирают членов правления, председателя.
Весь процесс можно разделить на следующие этапы:
- Формирование инициативной группы. В нее входит обычно 5-6 человек. Они осуществляют информирование остальных собственников о собрании, участвуют в проведении разъяснительных бесед с жильцами, расклеивают объявления и проч.
- Создание извещений о собрании. Формулировки должны заинтересовать как можно больше собственников. В объявлении указывается повестка.
- Организация и проведение собрания. На нем обсуждается возможность и целесообразность создания ТСЖ, его преимущества. В ходе собрания проводится голосование. Оно может быть открытым или закрытым. Как правило, результаты оглашаются сразу же.
- Регистрация ТСЖ и открытие р/с в банке.
Основные функции товарищества
ТСЖ в лице правления должно:
- Заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг, ремонтными организациями.
- Нанимать граждан для поддержания чистоты в МКД и на придомовой территории.
- Проводить общие собрания для решения актуальных проблем.
- Контролировать ход ремонта, проверять состояние общедомового имущества.
- Вести отчетность по расходам.
В задачи членов правления входит также информирование собственников о предстоящих работах, сборе средств на те или иные нужды.
Председатель ТСЖ
Его обязанности и права определяются общим собранием. Это лицо является руководителем органов управления МКД.
Обязанности председателя ТСЖ может выполнять человек, обладающий лидерскими качествами, умеющий оперативно принимать решения.
К кандидату предъявляются следующие основные требования:
- Он должен быть собственником квартиры, проживающим в МКД постоянно. Нет смысла возлагать обязанности председателя ТСЖ на человека, хоть и владеющего помещением, но сдающим его в аренду. Такой субъект не знает насущных проблем дома, соответственно, его деятельность будет неэффективной.
- Он должен иметь высшее образование.
Желательно, чтобы человек, на которого будут возложены должностные обязанности председателя ТСЖ, имел опыт на руководящих постах. Это поможет ему при общении с поставщиками услуг и подрядчиками, при организации собраний, распределении функций между членами правления.
В соответствии со 149-й статьей ЖК РФ, обязанности и права председателя ТСЖ, срок его полномочий определяются собранием и закрепляются в уставе товарищества. Руководитель правления выбирается из числа жильцов, готовых:
- Урегулировать конфликты.
- Выслушивать претензии и жалобы собственников.
- Противостоять давлению.
- Быстро решать актуальные проблемы.
Как правило, первичное назначение осуществляется на год. Если по итогам периода работа председателя получит положительную оценку, полномочия продлеваются на более длительный срок.
Решение о назначении правления фиксируется в протоколе собрания. Выбор председателя осуществляется членами органа управления. Руководитель может назначаться и общим собранием.
Что входит в обязанности председателя ТСЖ?
Полномочия лица определяются в соответствии с нуждами МКД. Права и обязанности председателя ТСЖ в ЖК РФ представлены в общем виде. В Кодексе не закрепляется конкретный перечень полномочий руководителя правления. Их определяют сами жильцы исходя из нужд дома.
Права и обязанности председателя ТСЖ, его ответственность может фиксироваться в специальной должностной инструкции или ином локальном документе. Такой акт подлежит утверждению членами правления. В уставе МКД может предусматриваться и иной порядок согласования документа.
Должностные обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах обычно схожи. Это связано с тем, что в большинстве МКД решаются одни и те же проблемы.
Рассмотрим коротко, какие обязанности председателя ТСЖ могут закрепляться в уставе.
В первую очередь руководитель правления должен хорошо знать и понимать нормы ЖК РФ. Обязанности председателя ТСЖ предполагают общение с разными структурами, в том числе и государственными. Отстаивать общие интересы должен юридически грамотный человек.
В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах входит осуществление контроля выполнения условий договоров подрядчиками и обслуживающими предприятиями. Руководитель правления проверяет исправность работы оборудования, следит за своевременностью выполнения ремонтных и других работ. В некоторых случаях в обязанности председателя ТСЖ может входить перерасчет оплаты коммунальных услуг.
В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирном доме входит рассмотрение жалоб от жильцов. Он отвечает за обеспечение сохранности общедомового имущества, выявляет случаи несанкционированных перепланировок.
Эффективное исполнение обязанностей председателем ТСЖ в многоквартирных зданиях обеспечивается за счет практически постоянного нахождения в пределах домовой территории. Он должен четко планировать ежедневную работу. О результатах своей деятельности председатель информирует собственников на плановых собраниях.
Права руководителя правления
Для исполнения своих обязанностей председатель ТСЖ наделяется рядом полномочий. В частности он вправе без доверенности выступать от лица ТСЖ в суде и иных инстанциях.
В уставе МКД могут устанавливаться также следующие права на:
- Заключение договоров с обслуживающими компаниями.
- Обеспечение контроля за использованием жильцами личных и общедомовых помещений по назначению.
- Пребывание в квартире собственника для устранения аварии, если существует угроза имуществу и жизни других граждан.
- Подбор обслуживающего персонала.
- Распределение обязанностей между членами правления.
- Добровольное снятие с себя полномочий.
- Вознаграждение. Оплата деятельности председателя осуществляется за счет средств, собираемых с жильцов. Величина вознаграждения обсуждается на собрании. Установленный размер должен быть зафиксирован в уставе МКД.
Ответственность
Если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности, к нему могут применяться санкции, предусмотренные уставом и законодательством. В частности гражданин может быть досрочно снят с должности.
Меры ответственности применяются в зависимости от существенности и характера нарушения. К примеру, если председатель израсходовал деньги, собранные с жильцов, на собственные нужды, они могут быть взысканы с него в судебном порядке. Если при этом выяснится, что субъект совершил мошеннические действия, он может быть наказан по УК.
Председатель отвечает за:
- Ведение отчетности.
- Сохранность документов.
- Сделки, заключенные с обслуживающими предприятиями.
- Соблюдение норм ЖК.
- Своевременное поступление оплаты от жильцов.
Руководитель правления должен предоставлять всю необходимую информацию собственникам квартир по их требованию.
Особенности отчетности
В обязанности председателя правления ТСЖ входит ежегодное уведомление жильцов МКД о совершенных расходах.
Собственники квартир вносят периодические платежи на счет товарищества или передают деньги управляющему органу. Все расходы должны быть подтверждены платежными документами.
Отчетность необходима не только для собственников, но и для налоговой службы.
Особую важность учет расходов имеет в случаях, когда средств на ремонт или иные нужды не хватает. В таких ситуациях в отчете обосновывается необходимость увеличить размеры взносов. Это позволяет исключить недовольство собственников.
Структура отчета
В документе должны присутствовать следующие данные:
- Состав правления, Ф. И. О. членов и председателя.
- Мероприятия, на которые собирались средства.
- Выполненные работы и суммы оплаты за них.
- Перечень договоров, заключенных/продленных в течение года.
- Проверки и их результаты.
Отчет должен быть подписан председателем и членами управляющего органа. Документ хранится не менее 5 лет.
Проверку отчета осуществляет ревизионная комиссия. Этот орган формируется на первом собрании собственников. Члены комиссии проверяют расходы, выявляют неправомерные/необоснованные траты.
Превышение полномочий председателем
К сожалению, на практике нередки случаи, когда руководитель правления использует свой статус в личных целях. В результате превышения полномочий принимаются необоснованные решения, ущемляющие интересы собственников. Как бороться с такими действиями?
Претензии к работе председателя может выразить один собственник или группа жильцов. Надо сказать, что больший эффект принесет коллективная жалоба. Как правило, заявления от группы лиц принимаются и рассматриваются быстрее.
Пожаловаться на председателя можно в:
- Жилищную инспекцию.
- Правление ТСЖ.
- Суд.
В первую очередь целесообразно обратиться в орган управления ТСЖ. Члены правления должны предпринять меры, направленные на устранение нарушений. Если управляющий орган бездействует, нужно направить жалобу в Жилинспекцию. К ней следует приложить копии претензий, переданных правлению. Если и после этого проблема не решится, придется идти в суд. Иск подается в инстанцию общей юрисдикции. Заявление может быть коллективным.
В уставе должен быть закреплен порядок действий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения председателем его обязанностей. В частности следует закрепить правила расторжения договора, досрочного снятия с должности, лишения вознаграждения и проч.
Досрочное прекращение полномочий председателя возможно в случаях:
- Систематического нарушения положений устава ТСЖ, норм законодательства.
- Присвоения имущества – расхищения взносов, внесенных собственниками, материалов, закупленных для ремонта и проч.
- Принятия необоснованных решений без согласования с правлением и жильцами.
Вопрос о досрочном снятии лица с должности решается на общем собрании путем голосования. До назначения другого лица может быть выбран временно исполняющий обязанности председателя ТСЖ. Им может стать член правления или другой собственник.
Председатель может и самостоятельно сложить с себя полномочия, если поймет, что не справится с возложенными обязанностями. При этом он вправе предложить другого кандидата на пост. В случае замены руководителя правления в устав должны быть внесены соответствующие коррективы. С новым председателем заключается договор.
Наем управляющего
Далеко не всегда среди жильцов находится человек, готовый стать исполняющим обязанности председателя ТСЖ. В таких случаях целесообразно привлечь компетентного человека со стороны, т. е. не являющегося жильцом МКД. С ним также заключается договор, в котором прописываются все существенные условия деятельности.
Субъект, назначенный управляющим, наделяется практически теми же полномочиями, что и председатель. Он также решает вопросы, связанные с ремонтом и обслуживанием МКД, разрабатывает план мер по улучшению жилищных условий. Управляющий осуществляет подбор организаций и граждан для выполнения ремонта. В рамках своих полномочий управляющий может взыскивать с собственников задолженность по взносам и оплате коммунальных услуг. Как и председатель, он также составляет отчеты и информирует о расходах правление и собственников.
Нюансы
Стоит сказать, что функции управляющего и председателя, несмотря на явную схожесть, имеют ряд отличий. Руководитель правления, избранный из числа собственников, исполняет преимущественно представительские задачи. Он обеспечивает организацию и проведение собраний, фиксирует решения, принятые на них, контролирует работу правления.
Управляющий, в свою очередь, взаимодействует в основном с подрядчиками, обслуживающими организациями, местной администрацией, а также с жильцами дома. В МКД могут работать и председатель, и управляющий одновременно. Последний при этом будет находиться в подчиненном положении.
Оформление договоров с руководящими лицами
Председатель и управляющий фактически являются наемными работниками в органах управления ТСЖ. За свою деятельность они получают определенное вознаграждение. Разумеется, отношения между правлением и председателем не похожи на трудовые. Тем не менее с лицом, исполняющим функции руководителя, должен быть заключен договор.
В нем прописываются права, обязанности, ответственность председателя, порядок разрешения споров, правила переизбрания, продления и досрочного прекращения полномочий, величина вознаграждения. Конкретные обязанности можно закрепить в должностной инструкции. Сведения о председателе правления должны быть отражены в уставе. Следует учесть, что ТСЖ – юрлицо, поэтому все изменения в уставе должны проходить регистрацию.
Заключение
Председатель ТСЖ – гражданин, несущий ответственность за обеспечение исполнения положений устава. При этом он сам должен выполнять свои обязанности в точном соответствии с договором и должностной инструкцией.
Руководить правлением ТСЖ довольно сложно. Субъект, занимающий должность председателя, должен иметь крепкие нервы, поскольку в ходе своей деятельности ему придется встречаться с разными людьми и выслушивать множество претензий и жалоб. Кроме того, необходимо, чтобы он разбирался в технических вопросах. Ведь на нем лежит ответственность за обеспечение исправной работы инженерных систем. Председатель должен уметь выявлять неисправности, оперативно подключать к их устранению специалистов. Перепланировка, установка оборудования в квартирах, замена приборов более мощными и прочие работы должны согласовываться не только с соседями, но и с председателем. Он отвечает за сохранность общедомового имущества, обеспечение безопасности жильцов.
Большинство решений председатель принимает самостоятельно. Однако не исключены ситуации, когда для решения той или иной проблемы может потребоваться согласие всех собственников. К примеру, вопрос о повышении размера взноса на капремонт должен решаться всеми жильцами сообща. Целесообразность увеличения суммы должна быть экономически обоснована. Если собственники согласились на повышение величины отчисления, они должны увидеть реальный результат от своих вложений. Для этого в уставе ТСЖ предусматривается обязанность председателя ежегодно отчитываться о расходовании денег. Это означает, что руководитель правления должен знать основы бухучета, уметь работать с первичными документами, обрабатывать и отражать информацию.
Отчеты председателя должны быть достоверными и полными. Не следует забывать, что налоговая инспекция может в любой момент запросить их для проверки.
Немаловажное значение имеет и уровень юридической грамотности председателя. При необходимости он должен уметь отстаивать интересы жильцов в суде и других инстанциях. Конфликты могут возникнуть с обслуживающими организациями, подрядчиками, другими структурами. Руководитель должен быть готов к ним.
