Чтобы квартира стала максимально комфортной для проживания, хозяевам нередко приходится делать в ней капитальный ремонт. Иногда требуется объединить соседние комнаты, а в некоторых случаях - поделить. К сожалению, большая часть перепланировок современных квартир является незаконной. Что такое незаконная перепланировка? Чем грозит она собственникам помещений?
Перепланировка – это…
Российский Жилищный кодекс гласит о том, что перепланировкой является преобразование интерьера помещений, которое требует фиксирования изменений в техническом паспорте. Для того чтобы у владельца квартиры в будущем не возникло проблем с согласованием перепланировки, необходимо заранее продумать план работ. Некоторые типы ремонтных работ следует согласовать с Жилищной инспекцией. Каких основных правил нужно придерживаться?
Какие работы не требуют специального разрешения
Нижеперечисленные типы работ не требуют согласования с БТИ:
- обновление отделки стен, пола, потолка;
- монтаж, разбор, замена элементов встроенных мебельных систем, которые не являются отдельным помещением;
- замена старой сантехники;
- монтаж оборудования со стороны улицы (установка кондиционеров, москитных сеток, антенн);
- перемещение и замена батарей, кухонных плит;
- замена прежнего оборудования на аналогичное по габаритам и свойствам,
- ремонтирование лоджий, балконов;
- монтаж легких витрин и дверей, самовыдвигающихся и крутящихся, если не меняется площадь помещения;
- монтаж перегородок, не предполагающих увеличение нагрузки на перекрытия,
- удаление тамбура;
- устранение перегородок (ненесущих);
- устранение или формирование проемов для дверей в ненесущих стенах.
Какие работы запрещены
Незаконная перепланировка квартиры оказывает непосредственное влияние на прочность конструкции сооружения, что может привести к его повреждению или разрушению. Также она может усложнить доступ жильцов в свои квартиры или к объектам общедомовой собственности.
Перепланировка незаконная может быть признана при проведении следующих типов работ:
- переделка помещений, которая ухудшает жилищные условия собственников и пользование инженерно-техническими коммуникациями дома;
- полный демонтаж несущих стен, ослабляющий прочность дома;
- установка радиаторов на балконы и лоджии;
- установка лоджий и балконов выше вторых этажей;
- установка систем отопления полов от общедомовой теплосети;
- объединение вспомогательных и жилых помещений;
- увеличение площади вспомогательного помещения путем объединения с жилым;
- заделывание вентиляции или уменьшение размера канала;
- монтаж перегородок, после которого формируется новое помещение без окон и радиаторов;
- увеличение нагрузки на несущие конструкции дома;
- заделывание в стену газовой трубы;
- присоединение к квартиры общего коридора лестничной площадки;
- монтаж отключающих устройств коммуникаций, влияющих на потребление ресурсов в других помещениях;
- переоборудование технических помещений;
- работы в зданиях аварийных и представляющих культурную ценность.
Как выявляются изменения
Перепланировка незаконная может быть выявлена в следующих ситуациях:
- жалобы от владельцев соседних помещений о нарушениях, создающих помехи комфортному проживанию (плохая звукоизоляция, вентиляция и пр.);
- аварии и сбои в работе инженерно-технических коммуникаций дома;
- обход квартир сотрудниками коммунальных служб для проверок коммуникаций, счетчиков;
- проведение сотрудником БТИ изменения площади квартиры для составления технического паспорта;
- при заключении сделки с недвижимостью.
Ответственность
Незаконная перепланировка предполагает и наказание для собственников. Существует несколько типов мер воздействия на нарушителей, таких как:
- штраф;
- возвращение прежнего вида помещения по требованию БТИ в установленные сроки;
- повторный штраф и составление судебного иска на владельца квартиры, когда он отказывается вернуть прежний вид;
- продажа недвижимости на публичных торгах за пренебрежение предписаниями жилищной инспекции и суда.
Незаконная перепланировка квартиры: штрафы
Несогласованные ремонтные работы по перепланировке любых жилых помещений грозят собственникам квартир административным штрафом. Согласно КоАП, незаконные перепланировки приводят к порче жилых домов, коммуникаций, влияют на их эксплуатацию. Размер штрафа для физлиц зависит от территориального расположения дома и составляет обычно 2500 рублей. Для юрлиц штраф за незаконную перепланировку будет больше. Однако в Кодексе не установлены размеры штрафов в зависимости от того или иного случая.
Если собственник узаконил перепланировку путем подачи судебного иска, административный штраф все равно необходимо оплачивать. Также требования местной администрации к собственнику квартиры не запрещают ему подавать ответное исковое заявление, чтобы узаконить проделанные работы.
Злостные нарушения
Перепланировка (незаконная) грозит собственникам жилья не только уплатой штрафа. Если требования жилищной инспекции по возвращению прежнего вида жилью игнорируются или работы не были выполнены в установленные сроки, такие нарушения считаются злостными. При этом жилищная инспекция вправе подать судебный иск на владельца квартиры.
Здесь возможно два варианта развития событий:
- Квартира продается на публичных торгах. Собственнику возвращают часть вырученные средства, но вычитают из них расходы на судебные издержки и прочие необходимые траты. Новые владельцы квартиры получают от государства требования по обязательному возвращению внешнего вида жилью.
- Если квартира не приватизировалась и была получена по договору соцнайма у местной администрации, владельцев выселяют. При этом материальная компенсация не предусматривается. Однако новым владельцам будет необходимо провести работы по возвращению внешнего вида квартире, как и в предыдущем случае.
Трудности при заключении сделок
Незаконная перепланировка грозит собственникам не только проблемами с жилищной инспекцией, но и при заключении сделок с недвижимостью. Провести сделку по своему желанию и без лишних затрат времени и денег не получится. Продажа квартиры может быть осуществлена, однако стоимость такого жилья будет существенно занижена. Если перепланировка незаконная, то ни один банк ни на каких условиях не выдаст покупателям жилищный кредит на эту квартиру. То есть продажа по ипотеке здесь невозможна.
Но если технические характеристики квартиры были изменены незначительно, то сделка по продаже может быть проведена. Потенциальные покупатели должны в обязательном порядке информироваться обо всех нарушениях, для чего нужно подписать осведомительные документы. При этом новый владелец берет на себя ответственность за возвращение внешнего вида квартиры, что неизбежно ведет к дополнительным тратам. Сумма скидки на квартиры с неузаконенной перепланировкой зависит от характера изменений, но обычно она составляет 15-20%.
Нередко на рынке недвижимости продается жилье, где была проведена незаконная перепланировка. Чем грозит она собственникам? Прежде всего, при выявлении этого факта владельцы обязаны уплатить административный штраф и вернуть прежний вид квартире. Если это не было сделано, квартира может быть продана на публичных торгах вне зависимости от мнения ее владельца.
