Покупая долгожданный земельный участок с намерением построить свое собственное жилье, человек должен быть знаком с правилами и нормами, которые регулируют подобные работы. Также ему необходимо вникнуть в большинство процедур и мероприятий, предшествующих или сопутствующих строительству. Владелец недвижимости должен понимать, о чем говорят архитекторы и строители, чтобы принимать верные решения, контролировать их работу и получить в результате дом своей мечты.
Планирование и проектирование
Сталкиваясь с необходимостью индивидуального проектирования зданий, многие понимают, что в этом деле невозможно обойтись без специалиста, который знает, как происходит разработка и оформление проектной документации, ее согласование, коррекция и утверждение.
Даже самый простой одноэтажный дом должен быть возведен с соблюдением норм, принятых на законодательном уровне. Кроме того, к современному жилью предъявляют немало требований, касающихся комфорта, удобства, стиля и престижа. Рабочая документация и проектная документация, разработанная на профессиональном уровне, позволяют строить красивые и функциональные дома, снабженные качественными отопительными системами, обеспеченные водой и достаточным объемом электроэнергии.
Однако прежде всего сотрудничество со специалистами на всех стадиях строительства делает объекты безопасными и долговечными.
Что следует знать об «идеальных» проектах
Проектная документация – это не только план того, как дом выглядит. Это сочетание требований к жилым постройкам с пожеланиями владельца (текстовые и графические материалы). Разработка проектной документации требует от специалиста, который ею занимается, огромного количества теоретических знаний и практического опыта. Несоблюдение пропорций помещений, ошибка или упущение, касающиеся расположения электрических проводов, газовых труб или системы водоснабжения, могут превратить будущий дом в неудобную или даже опасную для жизни людей конструкцию.
Поэтому архитекторы и строители с такой иронией относятся к мечтательным клиентам, желающим получить идеальный дом. Конечно, для них важно мнение владельца о том, как должны быть расположены комнаты, двери, окна и проемы, но расширение детской, перенос стен или дополнительное окно могут противоречить правилам. Архитектор лучше знает о возможности и целесообразности применения новых инженерных систем, о том, какова допустимая нагрузка на перекрытия, как должно быть распределено давление на фундамент и о других подобных нюансах.
Что такое индивидуальное проектирование
Разработка проектной документации для возведения нетипичных или нестандартных жилых домов считается одним из самых оптимальных способов постройки комфортного жилья. Не стоит думать, что индивидуальное проектирование – это слишком дорогая услуга. Чаще всего именно благодаря такому подходу владельцы получают возможность сэкономить на основных и декоративных стройматериалах, а также на выполнении многих видов работ.
Составленная вместе с архитектором индивидуальная проектная документация – это возможность закладки определенных материалов (выгодных по цене, доставке или монтажу), просчет их взаимозаменяемости и рациональности использования. Вместе с тем, если человек самостоятельно занимается разработкой или переделкой проекта, он рискует допустить ошибки. Например, если неправильно подобрать материал, может иметь место такое явление, как «мостик холода», в результате чего повышаются эксплуатационные затраты при отоплении готового дома.
Этапы проектирования жилых зданий
В первую очередь владельцу земельного участка стоит заняться проверкой его целевого назначения. Возможность застройки должна быть подтверждена документально сельским или районным советом.
Имея на руках этот документ, а также госакт (подтверждение права распоряжаться землей), необходимо вынести «в натуру» его размер и площадь. Только тогда может быть разработана проектная документация. Это последовательность из нескольких этапов. Первым из них становится эскиз, который должен содержать три основных компонента:
- Посадка дома на участок. Это делают так, чтобы можно было составить мнение о важнейших факторах: расположении сторон света и панорамных видов, наличии и характере построек на соседних землях, направлении преобладающих типов ветра, наличии и качестве подъездных дорог, возможности разместить вспомогательные сооружения в будущем (гаражи, стоянки, бани, скважины).
- Изображение внутренней планировки здания. Здесь имеет значение количество людей, которые будут жить в доме, их возраст и способ жизни. На основании этих данных архитектор планирует необходимое количество этажей и размер главных функциональных зон (гостиная, кухня-столовая, спальни, санузлы, гардеробы). Кроме того, здесь указывают балконы, террасы и веранды, если они будут. Такой порядок содержат требования к проектной документации.
- Тип оформления фасада здания (материалы, которые будут использованы для наружной отделки, а также вид крыши).
Что нужно для получения стройпаспорта
После того как будет готов предварительный рисунок, проведена его визуализация и составлено задание на проектирование, владелец участка получает следующие чертежи:
- План дома, в котором указан каждый этаж, размеры и площадь комнат, ориентировочная расстановка мебели, а также общая площадь всего здания.
- Фасад дома с различных точек обзора, а также перспективные виды, на которых должны быть указаны типы отделочных материалов, цветовые решения и количество окон.
- Основной разрез по зданию. В нем указывают высоту потолков, форму пространства мансарды, подъем лестницы.
- Схема генерального плана.
Зачастую такая проектная документация – это достаточный объем сведений для выдачи стройпаспорта. Подача данного пакета в государственные инстанции становится одним из важнейших и сложнейших этапов постройки дома. Согласование проектной документации и получение соответствующего документа является основанием для разработки рабочего проекта.
Не стоит пренебрегать важностью этого типа работы, так как детальное обсуждение и рациональное планирование позволяют создать действительно комфортный, энергосберегающий дом.
Что представляет собой рабочая документация и проектная документация
Рабочие документы (тексты, чертежи, спецификации) составляют на основании решений, изложенных в проекте. Постановление № 87 «Состав проектной документации» не запрещает параллельную разработку обоих видов документов.
Приступая к рабочему проектированию, специалисты обычно занимаются решением следующих вопросов:
- Выбирают строительные материалы для всех конструкций, которые входят в состав здания (несущие и наружные стены, перегородки, междуэтажные перекрытия, крыша, фундамент). Их выбор зависит от того, насколько удобной и рациональной будет доставка, складирование и монтаж смесей, древесины, кирпича и других элементов.
- Подсчитывают нагрузку на фундамент: максимальный вес снега на крыше, стены, перекрытия, мебель и оборудование (приблизительные цифры). Расчет параметров фундамента, а также остальных важнейших конструкций: несущие стены, перемычки над дверьми и окнами, арматурные пояса для прокладки под перекрытиями, лестничные марши.
- Проектируют системы для подачи и отвода воды (те участки, которые будут находиться в здании), указывают тип подключения к септику и скважине, рассчитывают отопление и вентиляцию, а также занимаются электроснабжением (указывают мощность осветительных приборов, розеток, выключателей и места их расположения).
- Сводят пожелания и расчеты, предоставленные инженерами и конструкторами, в гармоничный архитектурный проект.
Фактически проектная документация (ГОСТ 21) отличается от рабочего проекта меньшим количеством технических деталей и нюансов.
Значение экономии для постройки и будущей эксплуатации здания
Правильно и грамотно составленный рабочий проект позволяет существенно снизить затраты владельца объекта на закупку материалов и оплату работ по строительству. Кроме того, снижается количество остатков: не накапливаются приобретенные «с запасом» доски, плитка, кирпич и другие предметы.
Также этот документ позволит избежать лишних расходов на электроэнергию и другие ресурсы в будущем. Конечно, чтобы достичь действительно ощутимой экономии, нужно соблюдать правила монтажа и установки материалов.
Структура проектной документации
В общих чертах разделы рабочего проекта перечислены в соответствующем документе: постановление № 87. Постановление (состав проектной документации) предусматривает наличие более десяти разделов. К их числу относят:
- Пояснительную записку.
- Схему того, как будет застроен участок.
- Архитектурные решения.
- Систему конструктивных и объемно-планировочных решений.
- Системы отопления, вентиляции, водоснабжения, электрообеспечения, вентиляции и другие.
- План того, как будут организованы строительные работы.
- Мероприятия по сносу или демонтажу объекта (если речь идет о перепланировке или реконструкции).
- Перечень действий, которые будут предприняты для охраны окружающей среды.
- Список мер пожарной безопасности.
- Решение вопроса о передвижении маломобильных групп (инвалиды, пенсионеры).
- Смету на возведение каждого объекта и другие документы.
Постановление о проектной документации служит ориентиром для экспертов, которые анализируют и проверяют предоставленные им бумаги. Это мероприятие проводят обязательно, для чего обращаются к государственным или частным специалистам. По большому счету, они занимаются сверкой разработанных проектов с действующими нормативами и техническими регламентами.
Частная и государственная экспертиза проектной документации считаются одинаково правомерными. Проекты, одобренные специалистом, должны быть приняты Стройнадзором.
С чего начинается и как проходит согласование проектной документации
Началом сотрудничества между владельцем участка и застройщиком (подрядчиком) становится заключение договора с перечислением всех прав и обязанностей сторон.
Документ подряда включает две части: юридическая и техническая.
Первая представляет собой непосредственно текст и кратко описывает суть отношений между сторонами. Она включает:
- Вводную часть.
- Характеристику предмета договора.
- Запланированные этапы строительства.
- Указание стоимости услуг и работ.
- Конкретные сроки осуществления строительно-ремонтных мероприятий.
- Перечень прав и обязанностей участников соглашения, а также указание их ответственности.
- Условия, на которых будет произведена оплата.
- Перечень форс-мажорных обстоятельств.
Кроме текстовой части, договор обязательно должен включать проектно-сметную документацию, иначе он может быть признан недействительным. Технический раздел описывает, какие именно строительные нормы будут применены при возведении дома, а также вид и объем самих работ.
Когда заказчик и подрядчик пришли к общему знаменателю, а проект разработан, его отдают экспертам и специалистам для изучения.
Последовательность действий при документальном оформлении строительства
Самым первым и наиболее важным этапом согласования становится подача разработанного проекта (точнее, его архитектурно-планировочной части) в местный орган градостроительства. Если главный архитектор подпишет документы и утвердит внешний облик будущей постройки, то можно считать, что эта часть проекта согласована.
Затем в соответствующие инстанции подают каждый следующий раздел проектной документации:
- Размещение внешних сетей.
- Экологический раздел (при планировании возведения промышленного объекта).
- Раздел проектной документации о дорожном движении (в том случае, когда речь идет об автотранспортном объекте).
Когда будет завершена стадия согласований и все разрешения будут получены, проект отправляется на комплексную экспертизу. Так называется государственная экспертиза проектной документации. Здесь проводят проверку соблюдения всех норм и требований: противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических, а также тех, которые касаются охраны труда и энергосбережения. Решение принимается представителями нескольких инстанций:
- Экспертного совета при правительстве.
- Главэкспертизы.
- Министерством РФ по делам ГО и ЧС.
- Министерством природных ресурсов.
- Министерством здравоохранения и социального развития.
- Министерством промышленности и энергетики.
- Федеральными органами власти.
В том случае, когда строительство финансируется бюджетными средствами, экспертиза также включает тщательную проверку сметной, базовой стоимости. Когда ее утверждают, эта цифра фигурирует в проведении тендеров и составленных подрядных договорах.
Если же средства принадлежат частному лицу, заказчик может отказаться от экспертизы сметы.
Специфика переговоров
В процессе согласования проекта заказчик или подрядчик обращается к экспертам за положительным заключением, которое подтвердило бы законность и безопасность будущей постройки. Нередко между проектировщиками и специалистами возникает недопонимание из-за различных взглядов на действующее законодательство. В таком случае для внесения ясности приходится привлекать разработчиков нормативных документов.
Таков порядок, в соответствии с которым происходит выдача разрешения на строительство. Этот же путь должен пройти владелец недвижимости для выполнения ее реконструкции, реставрации или капитального ремонта.
Среди владельцев домов бытует мнение о том, что узаконить фактически выполненные работы (строительство или перепланировку) чуть ли не легче, чем получить согласование обычным путем. На практике это ведет к затягиванию процедуры, судебным тяжбам, наложению штрафов или, в крайних случаях, сносу незаконной постройки.
Сегодня существует большое количество специализированных фирм, которые играют роль посредников между заказчиками (владельцами участков и зданий) и государственными инстанциями. Как правило, обращение к таким специалистам позволяет значительно сократить время на сбор и подачу документов, а также повышает шансы на их успешное согласование. Это связано с тем, что профессионалы всегда в курсе актуальных новостей, знают, какие из законов отменены или изменены, как можно обойти то или иное правило.
