В 2015 году были внесены изменения в порядок калькуляции налога на имущество физлиц. Его уплачивают владельцы жилых домов, квартир в бюджет муниципального образования по месту расположения объекта. Детальнее о том, как правильно рассчитать налог по кадастровой стоимости, читайте далее.
Суть
Кадастровая стоимость – это оценочная стоимость жилья, которую рассчитывают независимые оценщики. Полученные данные вносятся в кадастр недвижимости. Переоценка проводится минимум раз в 3 года, максимум раз в 5 лет.
С 2015 года в России изменился порядок калькуляции налога на имущество. Он будет рассчитываться исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Чем дороже будет оценен объект, тем большую сумму налога придется платить ее владельцу. То есть сумма сбора будет достаточно часто меняться в зависимости от ситуации на рынке.
Как рассчитывается налог за 2015 год?
Все расчеты проводит ИФНС, а затем отправляет уведомление по месту жительства владельца объекта недвижимости. С 2015 года калькуляций осуществляется исходя из кадастровой (рыночной) стоимости объекта. Субъектам, которые не успели до 31.12.2015 утвердить оценочную стоимость объектов и предоставить правовой акт, придется рассчитывать сумму сбора исходя из инвентаризационной стоимости. Полный переход на новую схему калькуляции будет произведен до 2020 года.
Объекты налогообложения:
- жилые дома, помещения;
- строения площадью до 49,99 кв. м, предназначенные для ведения хозяйства;
- гаражи;
- объекты незавершенного строительства, которые буду использоваться в качестве жилого дома.
Налог на имущество по кадастровой стоимости оплачивает владелец объекта.
Алгоритм
Новый налог по кадастровой стоимости калькулируется по такой формуле:
Нк = (Кадастровая стоимость – Вычет) х Доля х Ставка.
Сумма сбора по инвентаризационной стоимости рассчитывается иначе:
Ни = Инвен. стоимость х Доля х Ставка.
В случае с объектами, которые за отчетный период были проданы или куплены, рассчитанная сумма налога корректируется на специальный коэффициент. Он определяется соотношением месяцев владения имуществом к количеству календарных месяцев в году. Если сделка купли-продажи была оформлена 15 апреля, то для продавца база для расчета суммы сбора будет составлять 4, а для покупателя – 9.
Переходной период
С целью снижения налоговой нагрузки был разработан специальный переходный порядок расчета, растянутый на 4 года. В течение этого периода ставка налога будет корректироваться на специальный коэффициент: 0,2 – в 1-й год; 0,4 – во 2-й год; 0,6 – в 3-й год; 0,8 – в 4-й год. Переходная схема применяется, только если налог на имущество по кадастровой стоимости превышает последнюю сумму сбора, рассчитанную по инвентаризационной стоимости. В таблице далее представлены примеры калькуляции налога на имущество в виде квартиры.
Исходные данные | Пример № 1 | Пример № 2 |
Кадастровая стоимость, млн руб. | 13,00 | 8,00 |
Ставка | 0,15 % | 0,10 % |
Площадь, м | 101,8 | 58,9 |
Сумма налога в 2014 году, руб. | 9840 | 7958 |
Вычет (20 кв. м) | 2554028 (13000000 /101,8 x 20 ) | 2716468 (8000000 / 58,9 x 20) |
Налоговая база, руб. | 10445972 (13000000 - 2554028) | 5283532 (8000000 - 2716468) |
Новая сумма налога | 15668 (10445972 x 0,15%) | 5283 (5283532 x 0,1%) |
Сумма налога, руб. | 11005 ((15668 - 9840) x 0,2 + 9840)) | 5283 |
Примеры расчета налога наглядно показывают, как применяется льгота.
Ставки
Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, напрямую зависит от оценочной стоимости объекта. В таблице далее представлены ставки налогообложения.
Кадастровая стоимость (млн руб.) | Ставка |
Жилые дома и строения | |
до 10 | 0,10 % |
10-20 | 0,15 % |
20-50 | 0,20 % |
50-300 | 0,30 % |
От 300 | 2,00 % |
Гараж | 0,10 % |
Объекты незавершенного строительства | 0,30 % |
Прочие объекты | 0,50 % |
Имущество, относящееся к многоквартирному дому, объектом налогообложения не является.
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости? Можно сделать запрос в органы Федеральной службы госрегистрации или посмотреть на официальном сайте Росреестра в разделе "Электронные услуги".
Вычеты
Налоговая база калькулируется по каждому объекту за вычетом стоимости некоторого количества площади.
Вид объекта | Вычет, кв. м |
Квартира | 20 |
Комната | 10 |
Жилой дом | 50 |
Единый комплекс, в котором имеется одно жилое помещение | 1 млн руб. |
Льготы
Существует список граждан, которые не платят налог по кадастровой стоимости. К ним относятся:
- пенсионеры;
- представители творческих профессий;
- инвалиды I и II групп;
- владельцы хозстроек площадью до 49,99 кв. м, расположенных на земле, предоставленной для личного хозяйства, садоводства, индивидуального строительства.
Льгота не распространяется на объекты, используемые в предпринимательской деятельности, и на апартаменты, являющиеся частной собственностью.
Купля-продажа недвижимости
Большинство сделок с недвижимостью осуществляется по заниженной цене. Квартиры рыночной стоимостью 16 млн руб., судя по документам, реализуются за 1 млн руб. Желающих платить большие суммы налога в государство мало. Снижение стоимости объекта позволяло достичь поставленной цели. Чтобы прервать этот замкнутый круг, в 2014 году были внесены поправки в Налоговый кодекс. Новый налог с проданного имущества физических лиц рассчитывается по большей из величин: контрактной цене или кадастровой стоимости, скорректированной на уменьшающий коэффициент 0,7. Эта величина приравнивается к доходу от продажи объекта.
Пример 1
В 2015 году была продана недвижимость по договорной цене 0,999 млн руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 5,4 млн руб., а скорректированная – 3,78 млн руб. Поскольку сделка осуществлена в 2015 году, то сбор будет уплачен исходя из договорной цены. При этом не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость.
Поправки к закону
Налог по кадастровой стоимости при продаже имущества распространяется на объекты, полученные в собственность с 2016 года. Основания передачи прав собственности значения не имеет. Налогоплательщик может купить, получить по наследству или в дар, построить объект недвижимости. Отсчет начинается с даты внесения записей в госреестр. По объектам, приобретенным до 01.01.2016, применяется старый порядок расчета налога.
Пример 2
Право собственности на квартиру было получено владельцем в 2016 году. Через несколько месяцев он решил ее продать. Оценочная стоимость объекта составляет 4,5 млн руб., а скорректированная – 3,15 млн руб.
Вариант 1. В договоре указана цена сделки 4,9 млн руб. Поскольку договорная стоимость больше кадастровой, то она и будет приниматься для расчета налога.
Вариант 2. В договоре указана цена сделки 0,999 млн руб. В таком случае нужно будет рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости, поскольку она больше договорной.
Долевое участие
Если налогоплательщику принадлежит только часть в собственности, то расчет будет осуществляться по такому алгоритму:
- Рассчитывается сумма налога по стандартной схеме с учетом предусмотренного вычета.
- Рассчитанная стоимость делится на площадь квартиры, чтобы определить кадастровую оценку одного метра.
- Полученное значение умножается на количество метров, которые принадлежат конкретному налогоплательщику.
- Рассчитанное значение умножается на понижающий коэффициент, если недвижимость была куплена в середине налогового периода.
Такая практика налогообложения действует во всем мире, но в европейских странах ставки налога более высокие. Во Франции имущественный налог составляют 50 % доходов местных бюджетах, в США — 70 %, в Великобритании — все 100 %. Действующий прежде режим налогообложения обеспечивал не более 20 % поступлений в бюджет РФ.
Уведомление
Квитанции по уплате суммы сбора будут направлены жителям с апреля по ноябрь 2016 года. В отсутствие таковой налогоплательщик обязан самостоятельно уведомить ИФНС о наличии объекта. К заявлению нужно приложить копии документов на право собственности и предоставить их в ИФНС до 31 декабря следующего года. Например, если квартира была куплена в 2015 году, то дедлайн сдачи отчетности - 31.12.16 г. До 18.10.16 года уведомления о сумме платежа были также направлены в электронном виде в «Личный кабинет» на сайте ФНС.
Сроки
Уплата налога на имущество должна быть осуществлена до 1 декабря по всех регионах России. В случае нарушения сроков плательщику грозит штраф в размере 20 % от суммы сбора, а также начисление пени по 1/300 ставки Банка России. Так что неполучение уведомления не освобождает от неуплаты налога.
Электронные платежи
Оплатить налог по кадастровой стоимости можно и через сервис на сайте ФНС. Для этого нужно в специальной форме заполнить реквизиты (Ф.И.О., ИНН), указать вид налога, местонахождения имущества и сумму платежа.
Сервис сформирует квитанцию, которую можно оплатить в филиале банка. Можно также прямо на сайте выбрать одну из кредитных организаций и перейти на сайт банка для проведения оплаты.
Завышение оценки
Определение налога на имущество по кадастровой стоимости приведет к росту платежей. Проведенная оценка имущества часто оказывается выше даже рыночной цены. Юристы рекомендуют обращаться в суд и оспаривать экспертную оценку. Больше всего от новых правил расчета налога страдают владельцы элитных квартир, которые получили имущество в наследство.
Налог по кадастровой стоимости на трехкомнатную «сталинку» площадью в 65 кв. м к 2020 году вырастет до 50 тыс. руб. Экспертная оценка проводилась еще до кризиса. Поэтому сегодня она превышает даже рыночную стоимость недвижимости. Это особенно сильно проявляется в регионах, отличных от Москвы. Оценку проводили госорганы, которые заинтересованы в повышении налогооблагаемой базы. Неудивительно, что желающих ее оспорить только в 2015 году было 7,6 тыс. человек. По решению суда оценку удалось снизить на 40–70 %.
Судебное оспаривание
На оспаривание стоимости выделяется пять лет с даты внесения данных в госреестр. Первым делом нужно написать заявление в комиссию при территориальном управлении Росреестра. Основанием для его подачи могут быть:
- недостоверность информации об объекте;
- некорректное установление рыночной стоимости.
На рассмотрение заявления выделяется месяц. В случае его отклонения следует обращаться в суд. Предварительно нужно подготовить исковое заявление и указать конкретное требование: установить в отношении объекта рыночную стоимость или изменить кадастровую оценку в связи с выявлением недостоверных данных. В любом случае решение комиссии суд рассматривать не будет.
Если кадастровая стоимость по кадастровому номеру все же будет изменена в меньшую сторону, то пересчет будет осуществлен с 1 января года, в котором было рассмотрено заявление, но не ранее даты проведения последней оценки. Желательно также самостоятельно уведомить налоговые органы о решении суда или комиссии и предоставить подтверждающие документы. Другой вопрос…
…целесообразно ли оспаривать?
Налог на имущество по кадастровой стоимости сейчас в столичном регионе рассчитывается в таком соотношении: 0,3 % от стоимости участка и 0,1-0,3 % от стоимости помещения. Перед тем как обращать в суд, нужно убедиться, что сумма сбора действительно завышена.
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости? Первым делом необходимо обратиться в Федеральную кадастровую палату, получить справку и паспорт. Параллельно нужно заказать у профессионального оценщика отчет по определению рыночной стоимости. К документу нужно приложить положительное заключение СРО, в котором указано, что сданный отчет соответствует законодательству. Если кадастровая стоимость по кадастровому номеру будет выше хотя бы на 30 %, можно обращаться в суд.
Ответчиком следует указать Федеральную кадастровую палату. К заявлению следует приложить отчет оценщика, заключение СРО. Самое сложное – доказать нарушение прав заявителя. Таковым может быть разница в сумме перечисленного налога.
Если разница в расчетах будет менее 30 %, то будет назначена судебная экспертиза по определению цены. Поэтому следует заранее определить круг компаний, которые вы сможете предложить в рамках разбирательства. В случае принятия положительного решения уменьшить сумму сбора можно будет уже за год, в котором подано и рассмотрено заявление.
Цена вопроса
- Справка из кадастрового паспорта - 600 руб.
- Оценщик - минимум 80 тыс. руб.
- Заключение СРО – 20 тыс. руб.
- Судебная экспертиза - 80 тыс. руб.
- Услуги юриста - минимум 70 тыс. руб.
- Госпошлина – 6,5 тыс. руб. (с учетом транспортных расходов).
- Общая сумма расходов составляет минимум 257 тыс. руб.
Через суд можно переложить эти расходы на ответчика, но предварительно придется потратиться самому. То есть снижать кадастровую стоимость имеет смысл, если она приближается к 45 млн руб. и, скорее всего, завышена в 2 раза. В таком случае ведение процесса окупится через несколько лет.
Земельный налог по кадастровой стоимости в 2016 году
Сбор платят лица, владеющие участками по праву собственности на постоянное или пожизненное пользование. Сумма налога рассчитывается по такому алгоритму:
Зн = Кс х УД х Ст х Кв, где:
- Кс – кадастровая стоимость участка.
- УД – доля в праве собственности на участок.
- Ст – ставка налога.
- Кв – коэффициент владения участком (применяется в год покупки или продажи объекта).
Рассмотрим пример. Допустим, гражданин владеет участком в столице, кадастровая стоимость которого оставляет 2 400 тыс. руб. По таком объекту предусмотрена ставка налога 0,3 %. Сумма сбора к уплате составляет: 2400 х 0,3 : 100 = 7,2 тыс. руб.
Предположим, что налогоплательщик владел объектом только 3 месяца в году. Тогда сумма сбора рассчитывалась бы иначе:
2400 х 0,3/100 х (3 : 12) = 1,8 тыс. руб.
Сумму сбора, подлежащего уплате в бюджет, рассчитывает ФНС. Физическим лицам по месту жительства направляется уведомление, в котором содержится информация о сумме сбора и сроках его оплаты. Если налогоплательщик уведомление не получил, он обязан самостоятельно уведомить ФНС о наличии земельного участка и предоставить документы на право собственности.
