Отчет оценщика – документ, который фигурирует в сделках между гражданами и организациями при оформлении права на имущество и в иных случаях. Законодательство предъявляет требования к нему с целью гарантировать обоснованные результаты.
Немного о законодательстве
Базовый нормативный акт – закон «Об оценочной деятельности». На уровне Минэкономразвития приняты стандарты оценочной деятельности. К тому же указывается, как должен выглядеть отчет оценщика. В этих документах подробно описаны многочисленные нюансы. Естественно, данные приказы соответствуют закону.
Проведение оценки обязательно. Так гласит закон «Об оценочной деятельности», а также иные акты. Она должна проводиться при распоряжении государственным или муниципальным имуществом, ипотечном кредитовании, перед подписанием брачного контракта. Фактически без этой процедуры не обойтись, оформляя наследство или направляя иск в суд по имущественному спору. Отчет оценщика сейчас востребован во множестве случаев.
Откуда берется документ
Со специалистом заключают договор. Выбор оценщика может быть произведен государственным органом или заинтересованным частным лицом. Например, оценка объекта может ложиться на участника приватизационных аукционов. В любом случае подписывается договор. Документ составляется в бумажной или в электронной форме. Во втором случае обязательно применение усиленной цифровой подписи. Составляющие документа:
- наименование сторон;
- цель выполнения работ;
- сведения об объекте, который нужно оценить;
- какой вид оценки следует провести (рыночная или кадастровая цена);
- во сколько оценивается оказание услуги;
- время, через которое должен быть предоставлен отчет оценщика;
- сведения о СРО, в которой состоит независимый оценщик, или организации, на которую он работает;
- сведения о страховании ответственности исполнителя.
В соглашении указываются стандарты, на основании которых должна проводиться оценка.
Требования к отчету
Существуют дополнительные требования к отчету оценщика. Они касаются специфики предмета оценивания. В частности, свои особенности имеет оценка в атомной отрасли, недвижимости и т. д.
В отчете указываются сведения из договора, касающиеся оснований, целей и сроков проведения процедуры:
- точное описание объекта или предмета оценки;
- стандарты оценки;
- последовательность действий специалиста;
- дата, к которой было выполнено задание.
Отчет независимого оценщика или работающего на организацию подписывается им самим, ставится печать – его собственная или организации, в которой он работает. Оценщик не ограничен в объеме сведений, которые он может добавить в отчет, главное, чтобы там был минимум информации согласно закону и стандартам. Надо помнить, что, несмотря на все требования и правила, в любом отчете присутствует определенная доля допущений и вероятностей, хотя серьезно цифры, полученные разными специалистами, разниться не должны.
Особенности оценки недвижимости
Граждан и организации интересует, прежде всего, рыночная оценка объектов. Инвентаризационная или кадастровая стоимость рассчитывается для некоторых видов налогов, и оценщики почти с ней не сталкиваются. Высчитать рыночную стоимость можно несколькими способами:
- затратный;
- доходный;
- сравнительный.
Первый способ построен на учете технической характеристики объекта, расчете затрат на переоборудование и переустройство. Второй зависит от потенциальных доходов с конкретного объекта, например от суммы, на которую возрастет стоимость квартиры или участка через некоторое время. Третий способ основан на сравнении аналогичных объектов. Конечно же, в расчет берутся индивидуальные характеристики. Именно на этом обычно строится отчет оценщика квартиры.
Специалистов в области оценки недвижимости найти проще всего. Почти все они работают с агентствами недвижимости, в БТИ (как в частных, так и в государственных).
Как построен процесс оценивания
Отчет оценщика недвижимости строится по одной и той же схеме:
- собираются имеющиеся знания (техническая документация);
- проводится анализ, в том числе и окружающей местности (степень развитости дорог, общественной инфраструктуры).
Играет роль буквально каждая мелочь. Даже в одном доме квартиры оценивают совершенно на разные суммы. Площадь объекта, уровень благоустроенности самого дома тоже к этому относятся. Дом может находиться возле престижного района, при этом срок его эксплуатации приближается к завершению, что тоже влияет на цену. Цена снижается, если дом в хорошем состоянии, рядом есть магазин, аптека, но отсутствует транспортная инфраструктура. На этом строится отчет независимого оценщика.
Специалисту нужны:
- Документы из кадастрового учета. Если нет кадастрового паспорта, просят предоставить технический паспорт, который составляют в БТИ.
- Экспликация, поэтажная планировка.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Если планируется перепланировка, предоставляется проект работ, а также иные сведения в зависимости от ситуации. Специалист прямо говорит, в чем он нуждается.
Оценка и судебные процессы
Несогласие с выводами отчета выражается в иске. Он может касаться как результатов самой оценки, так и других действий, если они основаны на оценке или как-то связаны с ней. Почти всеми такими делами занимаются арбитражные суды. Хотя сейчас возможно оспаривание отчета оценщика в административном процессе (кадастровая оценка). Согласиться или нет – судья решает лишь после проведения экспертизы. Она отличается лишь двумя моментами:
- проводится по решению исключительно суда;
- эксперт предупреждается об уголовной ответственности за ложное заключение.
Добиться экспертизы в суде – единственный способ оспорить результат оценки. Стоимость процедуры особенно не отличается по стране. Исключение – столичные регионы. За оценку аналогичных объектов специалисты просят примерно одинаковую сумму. Низкая или высокая цена не говорит о качестве, лучше ознакомиться с отзывами клиентов. Если затронуть такой вопрос, как срок действия отчета оценщика, то он равен, как правило, 12 месяцев. Но в законодательстве могут устанавливаться иные сроки.
