Во все времена существовали споры и конфликты между людьми по поводу владения и использования материальных благ и услуг. Основа любой системы экономических отношений - это собственность. От того, какой наличествует вид собственности, зависит и характер обмена, потребление и распределение. При покупке квартиры или при обмене очень важно знать, о какой собственности идет речь. Какие виды собственности на квартиру существуют, рассмотрим далее. А также в чем их особенность.
Виды владения недвижимостью
Для начала выясним, что относится к недвижимости. Это объекты, место расположения которых нельзя изменить. Владелец пользуется своим правом распоряжаться имуществом по месту расположения недвижимости.
Существуют такие виды недвижимости:
- Государственная. Владельцем выступает государство или его субъекты.
- Коллективная. Собственником являются органы управления на местах.
- Частная. Полноправный хозяин - это физическое или юридическое лицо.
По законодательству РФ гражданин может иметь неограниченное количество объектов владения, также нет ограничения по их стоимости. Вся частная недвижимость должна быть зарегистрирована. На нее распространяется право неприкосновенности.
Виды собственности на квартиру
Собственником квартиры может выступать:
- Государство или муниципалитет. То есть сюда относятся и муниципальные органы власти, комитеты по управлению государственным имуществом.
- Частное лицо. Квартира принадлежит семье или одному физическому лицу. Частная недвижимость делится на:
- Индивидуальную.
- Коллективную.
- Долевую.
- Общую долевую и совместную.
Как приобретают жилье в частную собственность
Приобрести жилье можно несколькими способами:
- Через договор купли-продажи.
- Жилую площадь можно получить в наследство или в дар.
- Можно купить дом или квартиру у индивидуального застройщика или в любом жилищном строительстве.
- Через участие в жилищно-строительном кооперативе или кондоминиумах.
- Путем приватизации жилья, которое относится к жилищному фонду.
Вид собственности при покупке квартиры имеет большое значение. Рассмотрим, что представляют собой совместная и долевая собственность и каковы их отличительные особенности.
Совместная собственность
Квартира, которую приобретают во время брака и оформляют на одного из супругов, так как собственник имущества может быть только один, по праву принадлежит обоим. В документах может быть не отмечена жена, дети. Но все имущество, нажитое в браке, считается общим и принадлежит обоим супругам на равных условиях.
Исключение может составлять положение, которое внесено в брачный контракт по предварительному решению обеих сторон. В нем указываются условия распоряжения квартирой независимо от того, кто сколько средств в нее вложил и когда она была приобретена. Брачный контракт можно заключить не только до вступления в брак, но и во время совместного проживания.
Совместная собственность - это владение территорией на равных правах и недопустимо проведение имущественных сделок без выделения долей. А именно - при передаче из собственности одного лица другому потребуется обязательно установить долю каждого владельца.
Особенности продажи совместной собственности
Хочется отметить, что даже после того, как супруги развелись и квартиру не продали, права на недвижимость сохраняются. Как виды совместной собственности на квартиру влияют на продажу, рассмотрим далее.
Если один из бывших супругов захочет продать или обменять квартиру, ему понадобится согласие бывшего супруга.
Продавая квартиру, необходимо получить разрешение всех совладельцев. Если супруг не входит в их число, от него все равно необходимо дополнительное согласие.
При составлении договора купли-продажи сторонами являются:
- Собственники.
- Покупатель.
- Можно воспользоваться услугами доверенного лица, человек, который по доверенности имеет право представлять одну из сторон.
После составления договора необходимо обратиться в отдел кадастра и картографии для того, чтобы зарегистрировать сделку.
Доля в собственности на квартиру
Виды долевой собственности на квартиру:
- Долевая.
- Общая долевая.
При такой форме собственности доля каждого владельца квартиры определена. Это могут быть равные части или нет. Это бывает в том случае, если один из владельцев внес больший вклад при покупке или ремонте. Проведение ремонта, реконструкции, а также распоряжение имуществом должны происходить по взаимному согласию владельцев. Если такое согласие не достигнуто, оно выносится судом.
Доли в жилье могут быть реальными и идеальными. Реальная доля подразумевает раздельное жилье и отдельный вход. Соответственно, такое возможно только в частном доме. В случае с многоквартирным жильем доли могут быть лишь идеальными.
Очень часто тяжело выделить реальную или идеальную долю, так как есть несоответствие доходов, вложений и много других нюансов.
В случае если кто-то из собственников решит продать свою часть или подарить, он не сможет этого сделать без согласия других собственников. Дольщики имеют преимущество на покупку продаваемой части жилья постороннему человеку.
Подтверждение совместной собственности на квартиру
Прежде всего, должны быть следующие документы:
- Свидетельство о регистрации брака.
- Паспорта жены и мужа.
- Документы, подтверждающие рождение ребенка.
- Брачный контракт, если таковой имеется.
А также подтверждением служат:
- Свидетельство о собственности или ордер.
- Правоустанавливающие акты.
- Справки, договоры, квитанции.
- Выплата пая, если это участие в долевом строительстве.
- Внесение доли в капитал.
- Внесение вклада.
Все операции должны быть подтверждены документально.
Налоговый вычет
Согласно законодательству РФ, с 1 января 2014 года, если вы приобрели в 2014 году жилье в совместную собственность, то имеете право воспользоваться налоговым вычетом в размере фактических произведенных расходов на покупку жилья, но не более 2 000 000 рублей. Этим правом обладают все владельцы, независимо от вида собственности на квартиру.
3-НДФЛ (форма налоговой декларации) подается в налоговую инспекцию каждым собственником имущества, также должны прилагаться необходимые документы. А именно:
- Заявление налогоплательщика о разделении налогового вычета между совладельцами, если он решил воспользоваться таким правом.
- Обязательно указывается вид собственности квартиры в декларации. Это заявление не гарантирует выплату всем совладельцам и не является основанием для этого.
Для выплаты необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично совладельцу квартиры, при этом составив заявление и предоставив налоговую декларацию 3-НДФЛ. Если же эти действия налогоплательщик не выполнил, считается, что он не воспользовался правом вычета.
Если по документам супруг является собственником квартиры, он может обратиться в налоговую инспекцию для получения вычета без уведомления второго супруга и не предоставлять заявление на распределение вычета. Второму же супругу понадобится предоставить заявление о распределении с согласованием со своей второй половинкой.
Приватизация квартиры
Виды собственности, подлежащие приватизации:
- Личная собственность. Владельцем является один человек.
- Долевая. Популярна при приватизации коммунальных квартир. Обязательны точные размеры долей каждого собственника.
- Общая долевая. Для всех жильцов квартиры предусмотрены равные доли.
- Общая совместная. Применительно к супружеским парам и их несовершеннолетним детям.
Приватизация - один из самых популярных способов приобретения жилья. По закону гражданин один раз имеет право участвовать в приватизации жилья.
Виды собственности на квартиру и условия, при которых приватизация невозможна:
- Жилье является служебным, то есть государственная собственность.
- Помещение общежития.
- Жилье находится в военном городке закрытого типа.
- Квартира находится в сельской местности и принадлежит фонду учреждений соцзащиты населения.
- Жилая площадь признана аварийной.
Если ребенок вырос в приватизированной квартире с оформленной на него частью, в дальнейшем при достижении им совершеннолетнего возраста он имеет право приватизировать другое жилье совершенно бесплатно, но один раз.
Человек, который воспользовался правом на приватизацию жилья, но потом отказался и вернул жилье государству, не имеет больше прав на бесплатную приватизацию.
Требования для приватизации жилья
Перед тем как приватизировать жилье:
- Все, кто прописан в квартире, должны дать свое письменное согласие.
- Отказывающиеся оформлять свои доли должны написать письменный отказ.
- Жилье не должно быть признано аварийным.
Ранее мы описали виды собственности на квартиру, которую можно приватизировать.
Тот, кто приватизирует жилье, имеет право делать это 1 раз.
Плюсы и минусы приватизации
Плюсы в приватизации следующие:
Квартиру можно:
- Сдавать в аренду.
- Завещать.
- Сдавать под залог.
- Продавать.
- Дарить.
- Так же прописать можно любого человека.
- Забрать приватизированную квартиру возможно только в судебном порядке, а деньги при этом возвращают хозяину.
Минусы приватизации заключаются в следующем:
- Оплачивается ежегодный налог на жилье. Он составляет 0.1-0.2% от стоимости квартиры. Налог определяет БТИ. В будущем планируется исходить от рыночной стоимости квартиры, это значительно увеличит сумму налога.
- Коммунальные платежи за приватизированную квартиру выше, чем за государственную.
Особенности коммунального жилья
Какие различают виды собственности в коммунальной квартире? Она может быть:
- Индивидуальной - для каждой комнаты.
- Долевой.
Жилищный кодекс регулирует нормы регистрации в коммунальной квартире, согласно которому, прописаться на такой жилплощади можно только с согласия всех совладельцев. Также их разрешение необходимо для регистрации ваших членов семьи. Согласие не требуется только для регистрации собственных детей.
При продаже не требуется согласие жильцов, если на каждую комнату оформлено право собственности.
Если вся коммунальная квартира является собственностью совладельцев, то есть у каждого владельца - своя доля при продаже, необходимо разрешение каждого собственника. Однако хочется отметить, что завещать комнату в таком случае можно без согласия соседей.
Продать комнату в коммуналке постороннему человеку можно только после того, как остальные жильцы откажутся от ее покупки. Для соблюдения процедуры продажи необходимо отправить всем жильцам письма с уведомлением о цене и условиях продажи. Если желающих несколько, и вы не можете определиться в течение трех месяцев, они могут обратиться в суд и решить этот вопрос.
Сдавать в аренду комнату можно только с разрешения соседей.
Правоустанавливающие документы на квартиру
Какими должны быть права собственности на квартиру, вид необходимых документов перечислим далее:
- Договор, заверенный нотариально, о купле-продаже, о дарении, об обмене или аренде.
- Свидетельство, заверенное нотариально, о праве наследования по завещанию, по закону.
- Свидетельство на часть квартиры, заверенное нотариально.
- Решение суда.
- Технический паспорт.
- Свидетельство о собственности.
Имея вышеперечисленные правоустанавливающие документы, технический паспорт и свидетельство, подтверждающее право собственности, вы становитесь полноправным владельцем квартиры.
При приобретении жилья необходимо пользоваться услугами проверенных риелторских фирм. Желательно заниматься покупкой с помощью грамотного юриста, он поможет разобраться во всех вопросах и не позволит вам упустить важные моменты. Это обеспечит спокойную жизнь в новой квартире и исключит неприятные сюрпризы.
