Собственный дом – об этом мечтает каждый третий житель России. Много пространства, свои коммуникации, никаких лишних коммунальных платежей, гараж рядом, беседка, баня – это только малый перечень того, из-за чего стоит на это решиться. Хочется построить быстро с минимальными вложениями и без лишней бумажной волокиты. Однако закон требует досконального соблюдения всех процедур и получения разрешений. Что же делать, если постройка возведена, минуя обозначенную инстанцию, как ее узаконить? Еще недавно ст. 222 ГК РФ была палочкой-выручалочкой в этом, теперь все изменилось.
«Слепили из того, что было…»
Самовольное строительство является само по себе нарушением закона, поскольку ведется в отсутствие надлежащих разрешений соответствующих органов.
К таким постройкам закон относит следующие сооружения:
- возведенные на земельном участке, не полученном в должном порядке;
- если категория земли исключает возможность их сооружения;
- созданные вопреки процедуре получения разрешений/ без соблюдения общестроительных норм.
Самовольные постройки вы не узаконите в обычной административной процедуре (через МФЦ и пр.), поскольку имеется один или несколько признаков, указанных выше, и документы попросту не примут. Единственный вариант – только через суд, причем это не так просто, как казалось еще каких-то 3 года назад. В настоящее время закон ужесточился.
Приведем для наглядности простой пример. Вы являетесь владельцем земельного участка категории ИЖС, решили возвести жилой дом размером 90 кв. м, проект у вас есть, однако разрешений в местной администрации не стали получать. Таким образом, получается, с землей все в порядке, а вот процедура нарушена, поэтому с момента закладки фундамента возведение будет являться самовольным и по закону подлежит сносу, если вы не признаете право собственности на нее.
Какие сооружения могут признаваться самовольными
К числу этих зданий всегда относятся только капитальные недвижимые строения, которые прочно связаны с землей, ими не могут быть киоски, бытовки, беседки, навесы, сараи и пр.
Как быть, если построено не новое здание, а сделана, к примеру, пристройка?
Данные действия являются реконструкцией уже существующих объектов. Если они совершены в отсутствие разрешительных документов, то вновь полученное здание вкупе с надстройками является самовольным.
Согласно положениям ГрК РФ и на реконструкцию также необходимо разрешение.
Эта же статья устанавливает, что разрешение не требуется при строительстве, изменении гаражей, помещений вспомогательного назначения, некапитальных зданий (киосков и пр.), при капитальном ремонте, буровых скважин и пр.
Также указанную процедуру проходить не надо, если вы вносите изменения, которые не затрагивают конструктивные и иные параметры капитального здания, отвечающие за безопасность.
Буква закона
Когда действовала прежняя формулировка ст. 222 ГК РФ, обрести право на самовольную постройку было сравнительно несложно. Некоторые этим пользовались, минуя этап получения документов в административном порядке, сразу обращались в судебную инстанцию. В 2015 году были внесены изменения в ст. 222 ГК РФ, в результате чего требования ужесточились.
В настоящее время данный институт регламентируется нормами следующих законодательных актов: кодексов (гражданского, градостроительного, земельного), федеральных законов (от 21.07.1997 № 122-ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимость), иных нормативных документов (Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Давайте рассмотрим, какие же изменения внесены в указанную статью с 2015 года:
- дано развернутое понятие термина «самовольная постройка»;
- закрепили условия, при которых возможно утверждение права собственности на нее;
- процедура сноса самостроя по решению ОМСУ (органов местного самоуправления).
Немного из истории
Интересен тот факт, что раньше, в 1964 г., Гражданский кодекс РСФСР субъектами самовольного строительства признавал только граждан, которые возводили дома и дачи. О доказывании права не могло быть и речи, закон говорил, что их необходимо либо сносить, либо изымать в фонд местных депутатов за счет застройщиков. В этой сфере советское право прописывало совершать указанные действия без судебного разбирательства, в административном порядке.
До 2006 года старая редакция ГК РФ гласила, что право на самострой может быть достигнуто через суд за строителем даже при отсутствии права на землю при условии, что участок будет ему предоставлен надлежащим образом.
Этим в то время начали пользоваться многочисленные застройщики многоэтажек, что существенно противоречило всем градостроительным нормам. В связи с этим в 2006 году в статью были внесены существенные изменения, в частности были определены конкретные условия, при которых «самоволка» подлежит узакониванию.
В нынешнее время действие ст. 222 ГК РФ распространяется на всех.
Кто хозяин дома?
Строитель «самоволки» по общему правилу не обретает на нее прав владения, пользования, распоряжения.
Закон приводит 3 исключительных условия, при которых постройка может быть узаконена и введена в гражданский оборот, о которых поговорим ниже.
При этом застройщик априори всегда будет вынужден обращаться в судебные органы за признанием прав на нее, поскольку само по себе самовольное строительство является нарушением.
Без положительного судебного решения он не сможет распорядиться ею: продать, обменять, подарить, сдать в аренду и пр. Ст. 222 ГК РФ с комментариями говорит, что в случае, если договоры уже заключены, они признаются ничтожными в силу закона.
Строитель обязан снести постройку за свой счет, за исключением случаев легализации ее в определенном порядке. Выдвигать данные требования может как хозяин земли, так и уполномоченный госорган.
Условия узаконивания
В первую очередь, лицо-строитель должно обладать соответствующими правами на земельный участок: собственность/наследуемое владение/бессрочное пользование.
Ст. 222 ГК РФ приводит следующие 3 условия, которые должны соблюдаться одновременно:
- на этой земле допускается строительство (нужно смотреть категорию и разрешенное использование участка);
- на период обращения в суд сооружение соответствует габаритам и нормам соответствующей технической документации;
- оставление постройки в данном виде не нарушает права и интересы иных лиц, не принесет вреда жизни и здоровью.
Закон предусматривает следующий порядок узаконивания: через суд или в ином предусмотренном законом.
Если право на постройку признано за собственником земли, то он обязан возместить расходы застройщику.
Только через суд?
Узаконивание самовольных строений – довольно серьезный процесс, затрагивающий не только имущественные вопросы, но и темы жизни, здоровья и безопасности иных лиц, поэтому разбирательством данных ситуаций занимается в основном суд. Ст. 222 ГК РФ говорит, что возможен и какой-то иной путь, но до сих пор неизвестно каков он.
В последнее время служители Фемиды тщательно изучают причины, по которым вы не смогли получить разрешительную документацию во внесудебном порядке, может был какой-либо отказ со стороны местных органов или пр. Соответствующие подтверждающие документы стоит представить в материалы дела.
В данном процессе особую роль играет сбор доказательной базы на досудебном этапе, от чего будет зависеть на 99% успех, поскольку процесс будет непростой.
В худшем случае сторона ответчика может заявить встречный иск о сносе строения, и, если вы не представите доказательства безопасности вашего сооружения, суд может его удовлетворить.
Но не будем о грустном, снос – это вынужденная мера, к которой прибегают в крайних случаях, поговорим лучше о том, как наработать эту досудебную базу и нюансах.
Процессуальные тонкости
Исковые заявления по ст. 222 ГК РФ относятся к подведомственности как общей юрисдикции, так и арбитража в зависимости от субъектного состава.
Иски о признании права на «самоволки» являются всегда имущественными, поэтому при обращении в суд надлежит оплатить госпошлину.
Оценить стоимость строения вы можете как у независимого эксперта, так и в местном БТИ.
В иске следует указать о соблюдении всех вышеуказанных необходимых условий. О том, что здание не сможет навредить жизни и здоровью, его конструкции безопасны, может свидетельствовать соответствующее экспертное заключение, которое вы можете заказать до суда или ходатайствовать в процессе. Немаловажным для суда будет тот факт, что найденное вами бюро специалистов является членом СРО, имеет право оценивать капитальные строения.
Таким образом, сегодня можно констатировать, что судебный процесс – это не гарантия признания прав на данное строение. Это последняя инстанция, куда следует обращаться при невозможности отстоять свои имущественные интересы или угрозе сноса самовольной постройки. Ст. 222 ГК РФ законодатель каждый раз изменяет - вводит новые ужесточенные условия узаконивания, тем самым пытаясь привить горе-строителям правовую грамотность, уважение к административным обязательным процедурам получения разрешительной документации. Если и вы столкнулись с такой ситуацией, лучше заручитесь поддержкой профессионала в этой сфере.
