222 статья ГК РФ дополняет законодательные акты, регламентирующие сферу строительства, в том числе вопросы, касающиеся предоставления участков для возведения сооружений. Нарушение установленных требований в указанной области влечет специфическую санкцию: на объект право собственности не возникает.
Таким образом, 222 статья ГК РФ не отменяет меры ответственности, предусмотренные специальными нормами. К примеру, в отношении нарушителей действуют административные штрафы. Рассмотрим подробно положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке с комментариями.
Терминология
Что такое самовольная постройка? Статья 222 ГК РФ в первом пункте содержит определение этому понятию.
Самовольной постройкой признается сооружение или иное строение, созданное (возведенное) на участке:
- не выделенном гражданину по установленным правилам;
- допустимое использование которого не предусматривает сооружения на нем объекта.
К самовольным относят также постройки, созданные без необходимых разрешений либо с несоблюдением строительных правил и норм.
Меры ответственности
Как выше уже говорилось, санкции за самовольное сооружение объекта по 222 статье ГК РФ весьма специфические. Если право собственности отсутствует, лицо, соорудившее объект, не может совершить с ним никаких сделок. В частности, не допускается сдача в аренду, дарение, продажа и пр.
Кроме того, как указывается во втором пункте 222 статьи ГК РФ, объект подлежит сносу или лицом, его построившим, или на его средства. Исключение из правила установлено в пунктах 3, 4 анализируемой нормы.
Признание собственности
Согласно последним поправкам к статье 222 ГК РФ, суд может признать за лицом, у которого надел с созданным объектом находится в бессрочном пользовании, собственности, наследуемом владении, право собственности на сооружение. При этом необходимо одновременное исполнение следующих условий:
- Лицо, соорудившее объект, имеет в отношении участка права, допускающие строительство.
- На дату обращения в судебную инстанцию здание соответствует правилам застройки и землепользования, параметрам, закрепленным проектными документами по планировке территории или обязательным требованиям к параметрам, присутствующим в других нормативных актах.
- Сохранение объекта не ущемляет права и интересы прочих лиц, не создает опасность их здоровью и жизни.
В такой ситуации субъект, получивший право собственности на сооружение, компенсирует затраты на строительство субъекту, его осуществившему.
Действия местной власти
Структуры территориального самоуправления могут принять решение о сносе постройки, возведенной самовольно, если участок расположен в зоне со специальным режимом использования, на общей территории либо в границах полосы отвода инженерных коммуникаций. Исключение предусмотрено для зон охраны объектов культурно-исторического наследия народов РФ.
В недельный срок после утверждения постановления о сносе структура, его принявшая, направляет копию акта субъекту, построившему объект. В решении должен указываться срок, в который надлежит произвести снос. Он рассчитывается с учетом характера объекта, но не должен превышать 12 мес.
Дополнительные правила
Если субъект, построивший объект в нарушение установленных правил, не выявлен применяется порядок действий уполномоченной структуры местной власти, закрепленный новой статьей 222 ГК РФ. В семидневный срок с даты вынесения решения о сносе уполномоченный орган должен обеспечить:
- Опубликование акта по правилам, закрепленным уставом административно-территориальной единицы (МО или городского округа).
- Размещение на сайте уполномоченной структуры и информационном щите в пределах участка, на котором располагается сооружение, сообщения о его сносе.
Если и в этом случае лицо, осуществившее постройку, не будет выявлено, снос может организовываться органом, вынесшим решение, но не раньше 2 мес. с даты размещения информации в сети Интернет.
Статья 222 ГК РФ с комментариями
Земельные наделы, отнесенные к муниципальной либо госсобственности, выделяются для строительства по правилам норм 30-32 ЗК. В Кодексе разделяется предоставление участков по предварительному согласованию места размещения объекта и без него. В последнем случае предусмотрена организация торгов.
При соблюдении правил ЗК, ГК, ГрК и других нормативных актов выделение надела для строительства признается правомерным.
Необходимо сказать, что российское законодательство действует и на территории Крыма. Статья 222 ГК РФ, соответственно, распространяет свое действие и на постройки, возведенные самовольно на территории республики.
Застройщик
Этот термин специального юридического содержания не имеет в настоящее время, поскольку существовавший прежде институт застройки в действующем законодательстве не закреплен. В современных нормах в качестве застройки признается деятельность по сооружению зданий.
Традиционно считается, что застройщиком может являться юрлицо либо гражданин. Он осуществляет возведение для себя или собственными силами, или с привлечением подрядчика. В последнем случае застройщик является заказчиком.
Сооружение объекта может производить и лицо, которому был предоставлен надел в собственность или долгосрочную аренду с последующей передачей объекта третьим лицам.
Обязательные документы
В Законе "Об архитектурной деятельности" (ФЗ № 169) в качестве застройщика признается лицо, имеющее намерение произвести строительство или реконструкцию объекта архитектуры. Для сооружения здания необходимо оформить разрешение и разработать проект. Последний выполняется исходя из архитектурно-планировочного задания. Оно, в свою очередь, должно включать в себя:
- положения градостроительной документации, утвержденной по установленным правилам;
- обязательные санитарно-гигиенические, противопожарные, экологические, требования к объекту;
- предписания о защите культурно-исторических комплексов;
- указания на особые условия строительства (сейсмическая зона, вечная мерзлота и пр.);
- требования по соблюдению интересов и прав физических и юрлиц, если они затрагиваются строительством.
Отказ в оформлении и выдаче архитектурно-планировочного задания и разрешения на возведение объекта может быть оспорен в суде или органе территориальной (региональной) власти.
Нюансы
Отсутствие разрешения на сооружение объекта, архитектурно-планировочного задания или несоблюдение условий, изложенных в указанных документах, расценивается как нарушение, влекущее признание постройки самовольной. Между тем законодательство допускает возможность устранения отклонений от проекта.
В качестве основного последствия признания постройки самовольной выступает невозможность госрегистрации права собственности. Вместе с тем это право сохраняется на стройматериалы, из которого выполнено сооружение.
Из этого следует, что только законный владелец этих материалов может разобрать постройку. Другие лица вправе производить снос (демонтаж) объекта только по решению суда. При этом материалы допускается удерживать только в порядке 359 статьи ГК в целях обеспечения прав требования.
Если недвижимость, право на которую было зарегистрировано, обладает признаками самовольной постройки, этот факт не исключает возможность предъявить требование о сносе.
Приобретение прав
Оформить объект в собственность может застройщик, если участок, на котором располагается сооружение, был ему предоставлен в установленном порядке под строительство. Соответственно, при разбирательстве споров суду следует требовать доказательств выделения надела именно для сооружения объекта. Подтверждающие документы должен предоставить застройщик.
Оформить в собственность объект вправе лицо, которое имеет оговоренные статьей 222 права на надел. При этом он должен компенсировать затраты застройщика. Применение данного правила предполагает, что застройщиком был занят участок и начато строительство вопреки воле законного владельца.
Судебная практика
Если строительство производилось с согласия (по воле) собственника надела, а между сторонами был оформлен договор, закрепляющий условия строительства, спор необходимо разрешать исходя из содержания договора.
К примеру, у завода имеется участок в бессрочном пользовании. Предприятие заключает с АО инвестиционное соглашение. По условиям сделки, общество возводит терминал для перегрузки удобрений на территории завода.
Терминал сооружается на опорах, установленных на участке, принадлежащем предприятию. Провести реальный раздел территории не представляется возможным.
И после окончания строительства завод, ссылаясь на то, что АО не был предоставлен участок под строительство в установленном порядке, направляет иск о признании терминала самовольной постройкой. При этом предприятие требует предоставить сооружение ему в собственность.
Суд в данном случае не выявит нарушений нормативных требований и отступлений от проекта. Поскольку соглашение между сторонами не противоречило законодательству, застройщиком был занят участок в той мере, в которой это требовалось для сооружения. При этом действия были согласованы с владельцем надела. Соответственно, основания для признания терминала самовольной постройкой отсутствуют. Его судьбу в этом и подобных случаях следует решать в соответствии с условиями самого соглашения.
