Каждый гражданин России имеет право на владение недвижимым имуществом, включая земельные участки. В Гражданском кодексе РФ прописаны основные права и обязательства владельцев земли, способы получения правоустанавливающих документов и их виды. Шире права собственников земельных участков описаны в статье 40 Земельного кодекса.
Право на недра
Если гражданин законно получил право собственности на земельный участок, он считается владельцем всех полезных ископаемых, которые на нем находятся. В эту категорию входят пресные подземные и наземные воды, карьеры и пруды.
Однако законом «О недрах» не предусмотрена передача участков недр в частную собственность - земля может принадлежать только государству, поэтому следует четко разграничивает понятия «добытые ископаемые» и «участки недр». Если говорить простым языком, то этот же закон разрешает проводить на участке добычу ископаемых. Главное условие - не использовать взрывные методики. Боле того, добыча запрещена на глубине более пяти метров.
Если полезные ископаемые добыты при соблюдении всех вышеописанных правил, то собственник земельного участка имеет право использовать их исключительно для собственных нужд. К примеру, если на участки обнаружены залежи песка, то собственник вправе использовать его для строительства собственного дома, но продавать не имеет права.
Использование водных ресурсов осуществляется на основании норм и требований Водного кодекса. Законодательство не запрещает использовать поверхностные и подземные воды для организации нецентрализованного водного обслуживания дома и хозяйства или использовать воду как питьевую. Чтобы вырыть колодец или протянуть трубу в дом, разрешения не требуется.
Природные насаждения на земельном участке рассматриваются с земельным участком как целостный имущественный комплекс, поэтому для вырубки леса на собственном участке придется брать разрешение.
В безоговорочной собственности находятся сеяные и дикорастущие растения, которые собственник высаживает сам, и урожай от них. Человек вправе высаживать растения, скашивать, рубить и выкорчевывать их.
Право на строительство
Законодательством закреплено право собственника земельного участка на возведение жилых, культурно-бытовых, производственных и прочих помещений при условии полного соответствия целевому назначению земли. Проще говоря, если участок приобретался для возведения жилья, то построить на нем цех нельзя.
При этом собственник обязан соблюдать все действующие строительные нормы, придерживаться норм и правил, предусмотренных экологическим, противопожарным и санитарным законодательством.
Как правило, в правоустанавливающих документах на земельный участок прямо не указывается возможность строительства, а, следовательно, и не исключается это право. Единственное исключение – земля выделяется под определенный вид строительства, к примеру, для ИЖС.
Согласно требованиям закона «О недрах», строительство подземных сооружений допускается на глубину не более 5 метров.
Право на мелиоративные работы
Земельным законодательством предусмотрено право собственника земельного участка на проведение работ, которые улучшат его качество, но все мероприятия должны проводиться с соблюдением экологических и санитарных норм. Собственник вправе проводить оросительные, культуротехнические, осушительные и прочие работы.
Чаще всего такие работы проводятся на землях, предоставленных для сельскохозяйственных нужд, поэтому требования к работам частично представлены в законе «О мелиорации земель».
Если на участке есть мелиоративные, гидротехнические и прочие сооружения, включая защитные лесные сооружения, то собственник обязан самостоятельно их обслуживать, ремонтировать, следить за их состоянием.
Конечно же, существуют ограничения, к примеру, собственнику земли не дозволяется изменять русло водоема, если это повлияет на соседние участки. Такие вопросы могут решаться только по согласованию с уполномоченными государственными органами и собственниками соседних земельных участков.
Право на доходы и плоды
Нормативными актами предусмотрено право собственника земельного участка на посев и высадку сельскохозяйственных растений. Собственник также имеет право реализовывать полученную продукцию. Исключениями являются случаи, когда земля передана в пожизненное наследуемое владение или безвозмездное срочное использование. Запрещено получать доход от реализации, если участок передан в аренду - в этом случае право на реализацию продукции получает второй пользователь.
Другие права
На уровне законодательства других ограничений по использованию земли практически нет. Собственнику земельного участка принадлежит право на его отчуждение, дарение, передачу в залог. Проще говоря, он имеет право на совершение любых юридических значимых деяний. Главное, чтобы они не нарушали положения действующих нормативных актов, прав и законных интересов других лиц.
Право на земельный участок собственника здания
Земельным кодексом закреплено право за собственником недвижимого имущества, расположенного на определенном земельном участке, и право на эту землю. Если осуществляется переход права на недвижимое имущество, то автоматически новый собственник приобретает права и на землю. После проведения регистрационных действий в отношении строения новый владелец получает преимущественное право на оформление договора аренды или на выкуп участка земли.
Если приобретателей недвижимости несколько, то право на земельный участок собственники недвижимости приобретают в зависимости от размера долей. После регистрации прав на недвижимое имущество участок автоматически переходит в общую долевую собственность.
В Жилищном кодексе РФ широко описаны права владельцев квартир в многоквартирном доме. Имеют права собственники дома на земельном участке не только на земельный участок, но и на все инженерные и вспомогательные помещения (подвалы, лифты, лестничные клетки, крыши и так далее), но при условии, что они никому не принадлежат и не находятся в частной собственности. В случае разрушения либо сноса многоквартирного дома собственники квартир не лишаются прав на общую долевую собственность, то есть на земельный участок, и могут им распоряжаться в рамках гражданского и земельного законодательства.
Обязанности
Права и обязанности собственников земельных участков прописаны в Земельном кодексе. Например, в статье 42 освещены вопросы, связанные с обязательствами. При этом они касаются не только собственников, но и лиц, которые пользуются землей на основании других прав - аренды или права пользования.
Целевое назначение
Несмотря на широкий круг прав собственника земельного участка, перечень обязательств не меньше. Одно из основополагающих обязательств – использовать участок исключительно по целевому назначению. Не допускается самовольное изменение целевого использования. Для этого придется обратиться в органы местного самоуправления, доказать необходимость этого, провести землеустроительные работы и только потом внести соответствующие изменения в кадастровые данные.
Сохранение межевых и иных знаков
Это еще одна обязанность собственника или пользователя земельным участком, закрепленная в законе «О геодезии и картографии». При повреждении любого геодезического знака собственник обязан уведомить об этом органы исполнительной власти и обеспечить беспрепятственный доступ к нему.
Другие обязанности
Третьей по значимости считается обязанность по охране земли, лесов, водных ресурсов, горных массивов, то есть всех природных объектов, расположенных на земельном участке. Коммерческое использование естественных ресурсов возможно только после получения специального разрешения.
Собственник участка земли обязан своевременно вносить все предусмотренные платежи за использование земли. Размер налога определяется в зависимости от категории участка и места его расположения.
Из права пользования земельным участком собственником относительно строительства недвижимого имущества вытекает и обязанность. Собственник при строительстве любого здания обязан придерживаться всех градостроительных норм, получать на работы разрешения и соблюдать экологические нормы.
И еще одна очень важная обязанность – собственник должен делать все, чтобы не захламлять и не загрязнять участок, не ухудшать плодородность, не допускать деградации почвы.
На уровне законодательства предусмотрено, что собственник не должен допускать нарушения чужих прав своими действиями.
Ограничение прав
Вокруг этого вопроса всегда множество споров. Многие собственники земли утверждают, что эти меры полностью противоречат нормам Конституции. На самом деле, они не прочитали текст главного закона страны. В частности, в статье 55 предусмотрена возможность ограничения прав собственников земельного участка в том случае, если это позволит обеспечить нерушимость существующего строя, обеспечить обороноспособность страны либо защитить законные права и обязанности отдельных граждан государства. Кстати, эта норма закреплена в Земельном кодексе в статье 56.
Следует понимать, что «ограничения» - это не отдельный вид права, а лишь ограничение действий собственника земельного участка. Не нужно путать понятие «ограничение» и «обременение». Последний термин означает, что на собственника налагаются дополнительные обязательства (как в части использования, так в части содержания и так далее). Самый яркий пример обременения – ипотечный договор на покупку земли. Пока все обязательства по договору не будут выполнены, собственник не вправе отчуждать или совершать иные юридически значимые действия с этим участком. Данные об обременении вносятся в реестр прав собственности.
Основные виды ограничений:
- ограничения по использованию санитарно-защитных зон;
- ограничения по сохранению архитектурного облика недвижимости, животного или растительного мира;
- публичные сервитуты.
Нарушение прав собственников земельных участков
Любое нарушение право собственности расценивается как противоправное деяние, которое приводит к нарушению интересов собственника, грозит здоровью лица, окружающему природному микроклимату.
Суды практически завалены такими исками, а чаще всего встречаются следующие виды споров:
- самовольный захват земли;
- загрязнение или замусоривание участков;
- ликвидация межевых знаков;
- вынесение муниципальными властями неправомерных нормативных актов, которые не соответствуют действующему земельному законодательству.
Если спор возникает между физическими лицами, то заявление подается в суд общей юрисдикции. Если претензии есть между юридическими лицами или ИП, то спор рассматривается в Арбитражном суде.
Случаи изъятия земельных участков из собственности
В роли правонарушителя может оказаться и собственник земельного участка. Чаще всего это происходит в ситуациях, когда участок передается для сельскохозяйственных нужд, но после оформления права собственности владелец не проводит никаких работ на протяжении длительного времени.
С другой стороны, собственник вправе доказать причины. К примеру, в конкретном регионе неподходящие климатические условия либо отсутствует необходимая для деятельности инфраструктура. В такой ситуации владелец вправе требовать изменения целевого назначения.
Изыматься земельный участок может для государственных или муниципальных нужд. В этом случае собственник вправе рассчитывать на возмещение затрат на приобретение земли в виде компенсации.
Следует помнить, что собственник земельного участка имеет право обжаловать решение об изъятии его собственности в судебном порядке.
