Расторжение договора чаще всего является “экстренным” способом разрешения спора, конфликта. Там, где нет согласия, где противоречие имеет непримиримый в своем корне характер, сторона прибегает к досрочному прекращению отношений и выходу из договора. В отношении аренды это имеет особое значение, поскольку, к примеру, аренда недвижимости — сложный и многогранный процесс, связанный с большим объемом взаимных прав и обязанностей, определяющих его юридическое и практическое наполнение. По своему характеру арендные правоотношения являются длящимися, протяженными во времени, особенно если речь идет о долгосрочной аренде, где отношения сторон приобретают характер устоявшейся длительной практики.
В практике работы собственника-арендодателя торговой недвижимости, очень важным является четкое понимание причин и оснований, по которым арендатор имеет возможность досрочно расторгнуть договор, возложив, к тому же, ответственность за это на него. В общем, такие основания являются следствием невыполнения арендодателем обязательств, связанных с обеспечением поддержания функциональности объекта аренды. Объем таких обязательств важно знать собственнику объекта недвижимости (к примеру, торгового центра), поскольку от своевременного устранения и недопущения причин для расторжения договора зависит прочность его позиции, а в масштабах деятельности торгового центра это имеет важнейшее значение для поддержания стабильности и эффективности работы в целом. Важным является это понимание и в практике заключения договоров аренды между физическими лицами, независимо от непосредственной цели такой аренды.
Аренда и найм
Подходя к рассмотрению вопроса с его основ, нужно отметить, что арендой является передача имущества в платное временное владение и пользование. В практике часто возникает вопрос о значении и соотношении терминов “аренда” и “имущественный найм”. Истоки такого различения находятся в Германском гражданском уложении 1896 г. Поскольку советское гражданское право (а вслед за ним право государств постсоветского пространства - российское, украинское) переняло основные теоретические конструкции немецкого права, в современной российской правовой науке используются оба термина, как, в общем, равнозначные. В немецком же праве арендой является только такой найм, при котором предполагается извлечение из пользования имуществом плодов и доходов. Это замечание, как станет ясно в дальнейшем, имеет некоторую важность и с точки зрения понимания “природы” тех оснований расторжения, исчерпывающий перечень которых предусмотрен ст. 620 ГК РФ. Но прежде следует уточнить — какова же цель аренды с позиции арендатора, и в чем может быть виноват арендодатель.
Кто такой арендатор и его цели
Арендатор — сторона договора, которая получает имущество во владение и использование. Из содержания отношений, связанных с арендой торговой недвижимости следует, что в качестве своей главной цели арендатор предполагает извлечь выгоду от использования имущества, выражаемую в получении дохода. В практике аренды эта возможность основывается на трех составляющих:
1) функциональности недвижимости (исправность, функционирование инженерии);
2) коммерческой привлекательности недвижимости, связанной с арендодателем (расположение, транспортная доступность, реклама объекта в целом);
3) коммерческой привлекательности и эффективности деятельности арендатора.
Как следует, два из трех факторов, определяющих возможность и уровень реализации арендатором своих целей и задач, зависят от арендодателя, а потому в переговорном процессе это потенциальные поводы для инициирования досрочного расторжения договора по требованию арендатора. В свою очередь, максимально выгодная для арендодателя арендная плата зависит от уровня и качества реализации им этих первых двух условий.
Некоторые особенности составления договора
Составляя договор, особенно о долгосрочной аренде, обычно учитывают все случаи, когда цели и задачи такой аренды могут быть не достигнуты. Руководствуясь принципом свободы договора, участники переговорного процесса не ограничены, в частности, и в расширении перечня оснований для расторжения договора. Если же иное не предусмотрено договором (соглашением), то расторжение арендатором договора в связи с низким коммерческим результатом деятельности (ее убыточностью) не допускается.
Фактор коммерческой привлекательности объекта в целом (торгового центра) является определяющим для возможности конъюнктурного изменения арендной платы (как в сторону понижения, так и в сторону повышения). Соответствующий механизм, прямо или косвенно влияющий на размер арендной платы, может быть реализован, по согласию сторон, в тексте договора. Однако сам по себе этот фактор не может быть основанием для расторжения, если он прямо не указан в качестве такового в тексте договора или соглашения.
Кроме всего прочего, важным может быть определение той непосредственной причины, по которой деятельность арендатора является убыточной. Это могут быть как причины, вызванные низкой коммерческой привлекательностью объекта в целом (зависящие от арендодателя), так и причины, вызванные низкой коммерческой привлекательностью и эффективностью деятельности арендатора (т.е. зависящие от арендатора). В зависимости от такой действительной причины, соглашением сторон, в качестве хорошей деловой практики, может быть допущено досрочное расторжение, но предусмотрено внесудебное урегулирование сторонами условий, связанных с расторжением, имеющее целью защитить сторону, невиновную в недостижении целей аренды.
Зона ответственности арендодателя
Те же причины, которые могут стать основанием для расторжения договора арендатором, связаны лишь с функциональностью недвижимости. Они и предусмотрены в ст. 620 ГК РФ.
Как можно заметить, все такие основания имеют своим характером невозможность, в “глобальном” масштабе, достижения для арендатора цели, связанной с арендой, - получения дохода. При том, определение факта наличия таких оснований, как следует из положений ст. 620 ГК РФ, - прерогатива суда.
Расторжение договора аренды судом
Важно также подчеркнуть, что обращение в суд является крайней, вынужденной мерой, когда все возможные средства внесудебного, добровольного урегулирования спора исчерпаны. Ведь помимо прямых судебных издержек, существуют косвенные потери, связанные с длительной неопределенностью, как для одной, так и для другой стороны, что имеет характер негативного воздействия на любую коммерческую деятельность, снижая ее привлекательность. Достаточно сложным, и часто непосильным, является судебное разбирательство для сторон договора аренды между физическими лицами.
Заключение
В целом же, эффективная реализация норм, закрепленных законодательством, далеко не всегда выражается в непосредственном задействовании предусмотренного ими порядка или процедуры. В частности, положения ст. 620 ГК РФ не столько формализуют установленные правила, сколько служат, своего рода, отправной точкой для определения подходов и способов действия сторон, - и арендодателя, и, непосредственно, арендатора. Эти способы проявляются в переговорном процессе в виде готовности к компромиссу, а также в грамотном документальном оформлении такого компромисса дополнительным соглашением, что, чаще всего, является намного более разумным и менее затратным для сторон, чем обращение в суд.
